В соответствии со ст. 627 ГК стороны свободны в заключении договора, выборе контрагента, определении условий договора с учетом требований законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости.
Тем не менее, в деятельности некоторых субъектов (например, банков, застройщиков) сложилась устойчивая практика навязывания своим клиентам услуг так называемых "аккредитованных" ими нотариусов и страховых компаний, причем на крайне невыгодных и несправедливых условиях.
Незаконность таких действий давно и активно обсуждается на всех уровнях - от потребителей до министерств (письмо Минюста № 31-32/999355/2 от 16.11.2007 г.). Однако никаких специальных норм законодательства, запрещающих или ограничивающих возможность их совершения, до сих пор не существует.
Один из пользователей портала Право Украины столкнулся с подобной проблемой. Так, им был подписан предварительный договор купли-продажи недвижимости у застройщика, в котором указано, что место, день и время подписания договора определяется продавцом (застройщиком). Впоследствии выяснилось, что расценки у нотариуса, определенного застройщиком, мягко говоря, не рыночные. Застройщик сказал, что отказ от услуг данного нотариуса будет расценен как невыполнение условий предварительного договора. Пользователь интересуется, можно ли как-то исправить такую ситуацию. Мнения разделились.
Позиция 1. Договор читали, подписывали. До подписания нужно было выяснять расценки нотариуса и обсуждать условия договора.
Позиция 2. Договором предусмотрено, что Вам нужно быть в месте, указанном застройщиком. Но нигде не указано, что Вы обязаны воспользоваться услугами именно конкретного нотариуса в том месте. Берите свидетелей, которые при необходимости подтвердят, что Вы там были. Фотографируйте, снимайте на видео, чтоб были доказательства. Как аргумент приведите цены другого нотариуса. Скажите, что у Вас нет денег на оформление по цене, которую требует их нотариус. А вот у соседнего нотариуса дешевле, денег хватит.
Мнение юристов проекта: Выбор нотариуса, который будет удостоверять сделку, как и определение всех других условий ее заключения, должен осуществляться сторонами по взаимному согласию.
В сложившейся ситуации можно попробовать склонить застройщика к заключению сделки у другого нотариуса, нежели предусмотрено договором. Однако это будет достаточно сложно по ряду причин.
Во-первых, раз застройщик в договоре указал конкретного нотариуса, значит он, скорее всего, заинтересован в сотрудничестве именно с ним.
Во-вторых, застройщик не несет расходы на нотариальное оформление, так что аргумент цены услуг его вряд ли убедит.
В-третьих, законодательством не предусмотрено абсолютно никакой ответственности за навязывание услуг определенного нотариуса, так что бояться застройщику нечего.
И, в-четвертых, не стоит забывать, что право выбора нотариуса имеет не только покупатель, но и застройщик. Так что и застройщик может отказать покупателю, ссылаясь на навязывание с его стороны и несогласие с кандидатурой предложенного покупателем нотариуса.
К тому же на стороне застройщика предварительный договор. Он подписан сторонами, поэтому его условия считаются такими, которые уже согласованы, в том числе и условие относительно места заключения основного договора. В случае отказа покупателя от выполнения условий договора застройщик никаких финансовых рисков нести не будет.
Аргумент о том, что место подписания договора не отождествляется с деятельностью определенного нотариуса, весьма сомнительный. Ведь согласно ст. 41 Закона "О нотариате" нотариальные действия совершаются в помещении, которое является рабочим местом частного нотариуса.
Основываясь на всем вышеизложенном, возможность переубедить застройщика представляется весьма маловероятной. Поэтому если покупатель все-таки хочет в кратчайшие сроки получить в собственность свою недвижимость, то, скорее всего, ему придется согласиться на условия застройщика и оплатить услуги необоснованно дорогого нотариуса.
Однако можно пойти более длинным и тернистым путем – например, попробовать в судебном порядке внести изменения в соответствующий пункт договора или признать данный пункт недействительным на основании ст. 215, 217, 203 ГК.
Согласно ч. 2 ст. 634 ГК договор присоединения может быть изменен или расторгнут по требованию присоединившейся стороны, если она лишается прав, которые обычно имела, а также если договор содержит условия, явно для нее обременительные. Сторона, которая присоединилась, должна доказать, что она, исходя из своих интересов, не приняла бы таких условий при наличии у нее возможности принять участие в определении условий договора.
Предварительный договор с застройщиком, наверняка, был подписан автором вопроса в том виде и на тех условиях, которые застройщик предлагает всем покупателям, без возможности внесения в него каких-либо изменений. К тому же о ценах на оформление договора покупатель уведомлен не был ни письменно, ни устно. Таким образом, он был лишен возможности участвовать в выборе нотариуса для оформления сделки на более выгодных условиях. Достаточно расплывчатая формулировка пункта предварительного договора о месте заключения сделки может послужить аргументом того, что покупатель не был осведомлен и о самой невозможности принимать участие в выборе нотариуса.
Подобной судебной практики нет, и это не удивительно. Стоит отметить, что такое судебное разбирательство будет долгим и затратным по сравнению с даже самыми дорогими услугами нотариуса. При этом даже положительное решение суда не избавит покупателя от необходимости в будущем снова вернуться к согласованию с застройщиком вопроса о нотариусе для заключения договора купли-продажи.
ВЫВОД:
Практика навязывания застройщиками своим клиентам услуг так называемых "аккредитованных" ими нотариусов является повсеместной. Переубедить застройщика достаточно проблематично. Обращаться в суд – долго и дорого, к тому же положительный исход дела не гарантирован. Поэтому покупатели вынуждены соглашаться на такие условия.
Данная проблема давно и активно обсуждается, однако на практике ничего не меняется. Так что в начале сотрудничества с конкретным застройщиком не лишним будет, кроме ознакомления с общими условиями, уточнить информацию о дополнительных расходах на оформление договора, "свободе" в выборе нотариуса и порядке разрешения подобных споров.