Соседи пользователя портала Право Украины установили на дереве перед его окном спутниковую антенну, тем самым закрыв ему вид из окна. Это ему не понравилось, и поэтому он задался вопросом о том, как можно заставить их убрать антенну с дерева (например, переставив ее на крышу или на стену), и получил на него сразу несколько вариантов ответа.
Помимо решения этой конкретной проблемы, на портале разгорелась дискуссия относительно возможности возмещения ущерба в виде уменьшившейся стоимости квартиры, вызванного ухудшением вида из окна. Эта проблема может возникнуть не только вследствие неправомерных действий соседей, но и, например, в результате правомерных действий застройщиков, когда вследствие сооружения ими одного дома ухудшается вид из окна жителей других соседних домов.
Позиция 1. Лицо, которому ухудшили вид из окна, может подать негаторный иск, поскольку:
– установленная напротив его окна антенна мешает ему нормально использовать свою недвижимость. В частности, перекрывает доступ света, что, возможно, нарушает определенные инсоляционные нормы (нормы естественного освещения);
– стоимость объекта недвижимости зависит не только от его площади и места расположения, но от вида из окна. Чем хуже вид – тем меньше цена. Например, если до установки антенны стоимости аренды квартиры составляла одну сумму, то после ее установки она может снизиться из-за ухудшения вида из окна;
– если в результате действий третьих лиц стоимость имущества лица уменьшилась, то по всем канонам Европейской конвенции по правам человека такое лицо претерпело умаление его имущества. При этом правомерность действий третьих лиц (например, местного совета, утвердившего документацию, позволившую застройщику соорудить дом, перекрывший вид из окна) не является основанием для освобождения его от ответственности, так как в определенных случаях убытки возмещаются и вследствие правомерных действий.
– оценить стоимость имущества могут соответствующие профессионалы – риэлторы, оценщики. Для этого нужно лишь пригласить их до того, как вид из окна ухудшился (например, до того, как началась застройка перед окнами квартиры, или до того, как была установлена антенна) и после этого. Если по результатам второй оценки цена окажется ниже, то это будет весомым доказательством того, что в результате действий третьего лица собственник квартиры претерпел умаление своего имущества;
– за нарушение правил установки спутниковых антенн почти никого не штрафуют: не хватает людей, ресурсов, есть проблемы с идентификацией нарушителей и доступом к ним в помещения, чтоб хотя бы поговорить и вручить им документы. А за нарушение Правил содержания зеленых насаждений и вовсе нет никакой ответственности.
Позиция 2. Ухудшение вида из окна не является основанием для подачи негаторного иска. Куда лучше повлиять на установщика антенны во внесудебном порядке, поскольку:
– если в результате установки антенны не нарушены нормы инсоляции в квартире, то остается лишь писать письмо балансодержателю дерева с объяснением, что вверенное ему имущество при установке «тарелки» было повреждено, что грозит полной гибелью дерева, а поэтому ее нужно срочно переместить;
– незаконная установка антенны является нарушением правил благоустройства, а также может нарушать правила размещения телекоммуникационного оборудования, если таковые утверждены органами власти. Соответственно, необходимо обращаться с жалобой в ЖЭК, инспекцию по благоустройству и/или в райадминистрацию;
– можно обратить внимание балансодержателя дерева и/или нарушителя на факт нарушения Правил содержания зеленых насаждений. Ведь согласно п. 4.2 этих Правил на объектах благоустройства зеленого хозяйства запрещается, в частности, подвешивать на деревьях гамаки, качели, веревки для сушки белья, прикреплять рекламные щиты, электропроводы и прочее, если они могут повредить дерево;
– установка антенны перед окном не мешает лицу владеть, пользоваться и распоряжаться его квартирой. В лучшем случае такой иск может подать балансодержатель дерева;
– судебный иск можно подать только в защиту нарушенного права, защищенного законом. Норм, которые запрещали бы ухудшать эстетическое восприятие вокруг жилого дома, действующее законодательство не предусматривает;
– доказать факт нанесения убытков в результате ухудшения вида из окна почти нереально. Аналогично, например, невозможно получить компенсацию за ухудшение вида из окна в случае, если перед домом, из окна квартиры в котором открывался прекрасный вид на Днепр, был построен другой дом, перекрывший этот вид. Ведь когда орган местного самоуправления утверждает планировочные решения, на основании которых сооружается дом, вопрос вида из окон соседних домов не анализируется. Учитываются лишь нормы инсоляции.
Мнение юристов проекта: Защитить свои права и интересы топикстартер может как в судебном, так во внесудебном порядке. Но если в последнем случае нужно обратить внимание на неправомерность действия другого лица и побудить орган власти отреагировать на такие действия, то при обращении в суд необходимо доказать надлежащим образом не только неправомерность действий ответчика, но и то, что такими действиями тот нарушил права и/или интересы истца.
В соответствии с действующим законодательством (ст. 394 ГК) уменьшение стоимости (ценности) квартиры может быть основанием для иска только в том случае, если такое уменьшение произошло в результате деятельности, которая привела к снижению уровня экологической, шумовой защищенности территории, ухудшению природных свойств земли. Ухудшение вида из окна в качестве основания для такого иска законодательством не предусмотрено, так что уменьшение стоимости квартиры в связи с этим обстоятельством вряд ли можно будет компенсировать.
Другое дело, если в результате действий другого лица был не только ухудшен вид из окна, но и нарушены нормы инсоляции или другие санитарные нормы. В этом случае уже нарушается не только право собственности истца, но и создаются риски для его здоровья. Ведь согласно СанПиН 2605-82, до сих пор применяемых в Украине, инсоляция является важным оздоравливающим фактором и должна быть использована во всех жилых и общественных зданиях и на территории жилой застройки. Соответственно, если действиями ответчика нарушаются нормы инсоляции, установленные указанным документом для помещений, аналогичных тому, что принадлежит истцу, то на основании ст. 283 ГК последний может требовать устранения угрозы своему здоровью, созданной действиями ответчика.
Впрочем, на практике в случае, если в результате действий ответчика в квартире истца нарушаются нормы инсоляции, последний, как правило, предъявляет иск не об устранении угроз его здоровью, а об устранении препятствий в пользовании его собственностью. И нередко именно такие иски приносят успех (например, см. определение апелляционного суда Днепропетровской области от 05.09.2012, определение ВССУ от 08.02.2013, определение ВСУ от 13.01.2010). Более того, в некоторых случаях ухудшение вида из окна может рассматриваться судами как основание для сноса незаконно сооруженных объектов и возмещения причиненного ущерба наравне с другими негативными последствиями таких действий ответчика (см. решение апелляционного суда Полтавской области от 12.01.2012). Так что в определенных случаях можно подавать и такие иски.
Правда, в большинстве случаев основанием для удовлетворения подобного рода исков служат не только факты нарушения прав истцов, но и незаконность действий ответчиков по установке оборудования или по строительству (реконструкции) принадлежащих им объектов. Чаще всего – осуществление таких действий без получения на то специальных разрешений (к примеру, в отношении спутниковых антенн, установленных в Киеве, согласно Правилам благоустройства города Киева таким документом является разрешение на нарушение объекта благоустройства). Если такие нарушения имеют место, истцу стоит указывать и на них. Это существенно увеличит шансы на успех.
На наличие подобных нарушений в действиях другого лица стоит указывать и в случае использования внесудебного способа восстановления своих прав. Установив наличие в действиях такого лица подобных нарушений, уполномоченные органы власти могут как привлечь это лицо к административной ответственности (к примеру, за нарушение правил благоустройства (ст. 152 КоАП), так и обязать нарушителя устранить выявленные нарушения, в том числе через обращение в суд.
Если же лицу был нанесен ущерб или причинены неудобства правомерными действиями другого лица (например, действиями застройщика, соорудившего с соблюдением норм законодательства соседнее здание, закрывшее хороший вид из окна), то основания для предъявления претензий у него вряд ли будут. Согласно ч. 4 ст. 1166 ГК вред, причиненный правомерными действиями, возмещается лишь в случаях, установленных этим Кодексом и законами Украины.
ВЫВОД:
Лицо, недовольное ухудшением вида из окна вследствие действий другого лица, может защитить свои права как во внесудебном, так и в судебном порядке. Но такая защита возможна только в случае, если действия другого лица неправомерны и не просто ухудшают вид из окна, а еще и нарушают другие права недовольного лица.