Согласно ст. 761 ГК право передачи имущества в аренду принадлежит собственнику такого имущества или лицу, которому принадлежат имущественные права, а также лицу, уполномоченному на заключение договора аренды.
Однако далеко не всегда данная норма закона трактуется верно, что может привести к нежелательным последствиям. На портале Право Украины обсуждалась следующая ситуация. Квартира, собственником которой является жена, была сдана в аренду мужем. Стороной договора (арендодателем) указан муж.
Пользователь задал вопрос: можно ли считать такой договор действительным, если собственник не возражает? Если арендатор будет оспаривать действительность договора, чем можно подтвердить, что он подписывался по согласию жены, предварительному или последующему? Мы высказались в пользу действительности подобной сделки.
Позиция 1
Согласно ст. 204 ГК сделка является правомерной, если ее недействительность прямо не установлена законом или если она не признана судом недействительной.
Позиция 2
Исходя из ст. 241 ГК если сделка совершена представителем с превышением полномочий, то в случае ее одобрения представляемым лицом она является действительной (создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности).
Позиция 3
Для подписания такого договора необходима была доверенность собственника. Но так как ее не было, для подтверждения полномочий можете составить письмо-согласие жены.
Мнение юристов проекта: Нельзя согласиться с вышеперечисленными позициями о том, что подобная сделка является действительной.
Начнем с представительства. В соответствии со ст. 237 ГК представительством является правоотношение, в котором одна сторона (представитель) обязана или имеет право заключить сделку от имени другой стороны, которую она представляет. Не является представителем лицо, действующее хоть и в чужих интересах, но от собственного имени.
Таким образом, в ситуации, описанной пользователем, нет оснований говорить об отношениях представительства и о каких-либо вариантах подтверждения полномочий – ведь договор был заключен мужем не от имени жены (собственника), а от своего имени.
Теперь – о законности самой сделки. Согласно ч. 1 ст. 810 ГК по договору найма (аренды) жилья одна сторона – собственник жилья (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату.
В соответствии с ч. 1 ст. 317, ч. 2 ст. 319 ГК именно собственник наделен правом распоряжаться своим имуществом и осуществлять любые действия относительно него.
Таким образом, очевидно, что действия лица, не являющегося собственником, по передаче любых прав на недвижимое имущество от своего имени третьим лицам не могут признаваться законными. Конечно, в случае отсутствия возражений такой договор может "действовать" на бытовом уровне – наниматель будет жить в квартире и уплачивать арендную плату. Но в случае если кто-либо из заинтересованных лиц захочет в судебном порядке оспорить данный договор, никакие подтверждения полномочий так называемого арендодателя от собственника не будут этому препятствовать.
Согласно ч. 1 ст. 203 ГК содержание сделки не может противоречить законодательству, – это является необходимым условием для действительности сделки. Передача в аренду жилья лицом, не являющимся его собственником, безусловно, нарушает требования законодательства. Следовательно, такая сделка может быть признана судом недействительной.
Такова позиция судебных органов. Подобная судебная практика не обширна. Однако, например, решением от 21.04.2010 по делу № 2-232/10 суд признал недействительным договор аренды недвижимого имущества на основании того, что он был заключен не собственником имущества.
Также, если рассмотреть данную ситуацию с теоретической точки зрения, можно сделать вывод, что подобный договор является незаключенным, то есть юридически не существует и не порождает никаких юридически значимых последствий.
Проанализировав ч. 1 ст. 810 ГК, можно сделать вывод, что законодатель определил следующие существенные условия договора аренды жилья:
– стороны договора – наймодатель (собственник жилья) и наниматель;
– предмет договора – квартира или ее часть, жилой дом или его часть (ч. 1 ст. 812 ГК);
– размер платы за пользование жильем;
– срок аренды (если он не указан в договоре, то договор считается заключенным на 5 лет).
Согласно ч. 1 ст. 638 ГК договор является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации можно говорить о том, что в договоре отсутствует надлежащая сторона (собственник имущества), что свидетельствует о незаключенности подобной сделки. Следовательно, все полученное по такому договору является безосновательно приобретенным и подлежит возврату в порядке, предусмотренном гл. 83 ГК.
ВЫВОД:
Из всего вышеизложенного можно сделать следующий вывод. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный лицом, не являющимся собственником такого имущества, от своего имени (с согласия собственника или без такового), не соответствует требованиям законодательства. Подобную сделку нельзя считать действительной.