Sidebar

В связи с частыми изменениями в законодательстве, информация на данной странице может устареть быстрее, чем мы успеваем ее обновлять!
Eсли Вы хотите найти правильное решение именно своей проблемы, задайте вопрос нашим юристам прямо сейчас.

Самовільне будівництво (реконструкція, перепланування): легальні способи узаконення об'єктаЗа підрахунками експертів, для проходження всієї процедури оформлення будівництва об'єкта нерухомості, починаючи від отримання права на землю і завершуючи реєстрацією права власності в БТІ, необхідно зробити близько 185 «кроків». Процедура ця в середньому займе 1,5 - 2 роки. Набагато простіше, швидше і дешевше - самовільно спорудити об'єкт нерухомості, а вже потім пройти процедуру його узаконення. Подробиці узаконення самовільно побудованих об'єктів були розглянуті на практикумі ЛІГА: ЗАКОН «Самовільне будівництво (реконструкція, перепланування): легальні способи узаконення об'єкта», доповідачем на якому виступив директор Всеукраїнської асоціації БТІ Дмитро Павленко.

Визначення самовільного будівництва знаходиться у ст. 376 ЦК. Виходячи з цього визначення, можна виділити чотири ознаки, за наявності хоча б одне з яких будівництво буде вважатися самовільним:

1) об'єкт нерухомого майна споруджений або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цих цілей;

2) відсутній дозвіл на проведення будівельних робіт;

3) відсутня належно затверджена проектна документація;

4) об'єкт побудований з порушенням будівельних норм і правил.

Для того щоб узаконити самобуд, в ідеалі необхідно усунути всі зазначені ознаки. Втім, можна піти і іншими шляхами.

Варіант 1. Рішення суду

Цей спосіб є найбільш швидким і в більшості випадків найбільш дешевим способом легалізації самочинного будівництва. Недолік його в тому, що зацікавлені особи, в першу чергу органи ДАБК (які страшенно не люблять, коли такі справи проходять повз їхньої кишені), можуть таке рішення суду оскаржити і всю процедуру узаконення доведеться починати спочатку.

Пакет документів, який буде потрібно зібрати для отримання необхідного судового рішення, звичайно, може різнитися залежно від рівня домовленості з суддею. Але для того, щоб рішення було законно і залишало ДАБК мінімум шансів на оскарження, необхідний наступний пакет документів:

1. Документ на землю. Ним може бути свідоцтво про право власності на землю або договір користування (оренда, суперфіцій). Якщо ж такого договору немає, то необхідно окремо отримати рішення суду про визнання права власності на землю або хоча б рішення суду про зобов'язання органу місцевого самоврядування укласти договір оренди або видати свідоцтво про право власності на землю.

2. Присвоєний поштову адресу. На сьогодні питаннями присвоєння поштових адрес займаються виконкоми місцевих органів самоврядування, у яких є в наявності відповідні книги поштових адрес. Але оскільки нормативного документа, що регламентує порядок присвоєння поштових адрес, ні, то оформити його можна і через інші структури.

На практиці найбільш поширеними способами отримання поштової адреси в обхід виконкомів є рішення суду про зобов'язання присвоїти поштову адресу (які виконком не має права не виконати). Також поштові адреси отримують через домовленості з БТІ, через «Укрпошту», а в деяких регіонах існують навіть окремі комунальні підприємства, які за помірну плату здійснюють привласнення поштових адрес.

3. Технічний висновок про відповідність об'єкта нерухомості будівельним нормам на момент узаконення. Отримання висновку буде гарантією надійності будівельного об'єкта, а також підставою для введення в експлуатацію. Воно видається спеціалізованими будівельними організаціями або експертами, що мають відповідну ліцензію.

4. Проект будівництва, погоджений з максимально можливою кількістю держорганів.

5. Технічний паспорт БТІ. Звичайно ж, БТІ поставить в такому паспорті штамп «самовільне будівництво», але цей документ потрібен для іншого - наявності технічної характеристики об'єкта нерухомості (особливо важливий зазначений метраж об'єкта нерухомості), за яким буде визнаватися право власності.

У позовних вимогах, які ляжуть в основу судового рішення, слід просити наступне:

1. Визнати право власності на об'єкт нерухомості (житловий будинок, будівля, споруда або інше), загальною площею _____ м2, розташований за адресою ___________ за _________ (найменування власника).

Ні в якому разі не можна вимагати простого визнання права власності на самобуд, оскільки на самобуд неможливо буде зареєструвати право власності в БТІ. Право власності - тільки на об'єкт нерухомості

2. Дозволити (або визнати таким, що підлягає) експлуатацію об'єкта нерухомості без акту введення в експлуатацію.

3. Зобов'язати ДАБК видати сертифікат відповідності.

Слід зазначити, що якщо перші дві вимоги розглядаються господарськими судами без особливих питань щодо юрисдикції (див. постанову Пленуму ВСУ від 16.04.2004 № 7), то остання вимога взагалі-має розглядатися в адміністративному суді. Та й ДАБК буде не в захваті і всіма силами спробує оскаржити судове рішення, що містить останній пункт. З іншого боку, без отримання сертифіката відповідності неминучі проблеми не тільки з архітектурно-будівельною комісією, але і з СЕС та МНС.

Після отримання рішення суду та реєстрації права власності на нерухомість, для підстраховки на випадок апеляції або касації, слід кілька разів перепродати об'єкт нерухомості, забезпечивши останньому власнику статус добросовісного набувача.

Варіант 2. Усунення ознак самовільного будівництва

Цей шлях передбачає не судовий розгляд, а домовленості з місцевою радою та місцевим органом ДАБК. Він є більш витратним і тривалим, але в теж час в більшій мірі гарантує права власника узаконеного самобуду, оскільки процедура проводиться майже в повній відповідності з законодавством. До того ж, виключаються можливості оскарження з боку органів ДАБК, які самі будуть брати участь у процесі. Процедура включає в себе наступні етапи:

1. Оформлення права на землю. Через місцева рада здійснюється відведення землі, вноситься плата та укладається відповідний договір.

2. Розробка проекту будівництва. Для цього зацікавлена ??особа звертається до архітектора, який розробляє проект на вже існуючий об'єкт. При виявленні порушень будівельних норм надаються рекомендації щодо їх усунення.

3. Узгодження проекту будівництва. Результатом узгодження проекту стане не видача дозволу на будівництво, а штраф, виписаний органами ДАБК за самовільне будівництво (до 170 грн. - Ст. 97 КпАП). Тим самим фіксується сам факт будівництва.

4. Оформлення акта введення. З узгодженим проектом необхідно звернутися в управління місцевої архітектури і ДАБК, які «заднім числом» підписують акт введення об'єкта нерухомості в експлуатацію. Для цього використовуються бланки актів, в яких серійні номери раніше були навмисне пропущені.

5. Отримання технічного паспорта в БТІ.

6. Отримання сертифіката відповідності в органах ДАБК.

Реконструкції та перепланування

Самовільні реконструкції та перепланування виявляються органами БТІ в ході технічної інвентаризації, яку вони проводять згідно з наказом Держбуду від 24.05.2001 № 127.

Цей документ вже давно морально застарів, а тому, заперечуючи законність перепланування або реконструкції, слід посилатися на постанову КМУ від 30.09.2009 № 1104, яким встановлено перелік будівельних робіт, на які не вимагається дозвіл. До таких, зокрема, відносяться перепланування квартир без перевищення допустимого навантаження на перекриття, стіни і фундамент за умови дотримання будівельних норм і правил. А також збільшення житлової та додаткової площі шляхом демонтажу перегородок, комор, печей, камінів, засклення балконів і лоджій.

При збільшенні житлової та додаткової площі шляхом демонтажу перегородок дозвіл на виконання підготовчих і будівельних робіт не вимагається

Правда, ця постанова не звільняє від необхідності розробки проекту реконструкції (перепланування), його погодження та введення в експлуатацію реконструйованого об'єкта. До того ж, так і не були внесені зміни до наказу Держбуду від 24.05.2001 № 127, а тому неясно, в яких межах можливо розбіжність між загальною і / або житловою площею до і після реконструкції.

Тому, на думку Дмитра Павленко, узаконення реконструкції повинно зводитися до приведення розміру цієї площі до тієї, що була до реконструкції. Тобто, якщо десь перегородки прибрали, то в іншому місці необхідно зміцнити стіни або додати ці перегородки, щоб загальна і / або житлова площа не змінилися. Або ж здійснити розробку проекту реконструкції та його узгодження, а також введення в експлуатацію постфактум.

ВИСНОВОК:

Узаконити самовільне будівництво, реконструкцію чи перепланування можна. Швидкість і ефективність такого узаконення залежатиме від наявності коштів, домовленостей і обраного способу.


Получите за 15 минут консультацию юриста!