Громкие заявления Госкомзема и Минюста относительно проверки законности отчуждения земель государственной собственности должны вызвать опасения у собственников таких земель за свои активы. Ведь, приобретая землю в условиях ненадлежащего урегулирования земельных отношений, многие из них, если не все, при содействии органов власти шли на значительные нарушения закона.
Процедуры выделения земель государственной собственности, а также изменения их целевого назначения прописаны недостаточно четко и допускают неоднозначное толкование, что и используется чиновниками всех уровней при взимании поборов с заявителей.
Кроме того, с 2008 года земли государственной и коммунальной собственности и права на них могут быть проданы исключительно путем проведения земельных торгов. Однако порядок проведения таких торгов, а также лицензионные условия осуществления деятельности по проведению земельных торгов не утверждены и сегодня. Отсутствие правовых механизмов проведения земельных торгов побуждало участников рынка искать полулегальные варианты обхода указанного ограничения при оформлении прав на землю, а также вызвало рост коррупции в рядах чиновников и непоступление значительных средств в бюджеты. Именно в этот период потенциальные землепользователи при оформлении прав на землю стали прибегать к судебным решениям, таким экзотическим титулам, как эмфитевзис и суперфиций, и др.
Исходя из сказанного, можно однозначно говорить, что при тщательной проверке подавляющего большинства случаев отчуждения земли можно выявить нарушения закона, которые в том числе могут быть основанием для признания недействительными соответствующих сделок. Однако в случае перепродажи земельных участков, которые ранее были в государственной собственности, шансы изъять их у новых собственников (у добросовестных собственников) резко уменьшаются. В таких случаях суд может принять решение о прекращении прав на землю и ее передаче в государственную собственность только при условии, что истец – соответствующий орган государственной власти докажет, что добросовестный собственник при покупке земли знал, что участок выбыл из государственной собственности с существенными нарушениями закона. Доказывание таких обстоятельств является достаточно проблематичным, что делает шансы на изъятие земельного участка у добросовестного приобретателя минимальными.
Необходимо обратить внимание на некоторые последствия прекращения в судебном порядке права собственности на земельный участок, приобретенный у государства. По Гражданскому кодексу Украины, в случае признания договора недействительным применяется правило реституции, в соответствии с которым стороны обязаны возвратить друг другу все полученное по сделке. То есть собственник возвращает землю, а государство – деньги. В данном случае неясно, из каких источников в условиях хронической нехватки средств государство собирается покрывать такую специфическую статью расходов при заявленном масштабе проверок.
Если же участок застроен и владелец успел зарегистрировать право собственности на построенные здания и сооружения, отобрать такой участок практически невозможно. Ведь недвижимость построена и право собственности на нее зарегистрировано в установленном законом порядке. А действующее законодательство определяет, что право собственности на здания и сооружения (недвижимость) – нераздельно с правами на землю. То есть даже в случае прекращения права собственности на землю владелец недвижимости не теряет права пользования соответствующим земельным участком, которое, впрочем, подлежит оформлению путем подписания договора аренды. При этом все равно должно применяться правило реституции – государство обязано вернуть стоимость земли, а собственник возвращает земельный участок, который все равно остается в его пользовании.
Государству будет крайне сложно изъять у владельца земельный участок:
а) проданный добросовестному покупателю или же
б) на котором возведены объекты недвижимости, с зарегистрированным правом собственности
В случае если собственник не закончил строительство и не зарегистрировал право собственности на здание или сооружение, государство при инициировании возврата участка в государственную собственность должно быть готово компенсировать стоимость не только земли, но и построек. Впрочем, указанные выше обстоятельства ни в коей мере не могут быть гарантией владельца земли или застройщика. Ведь общеизвестно, что земли государственной и коммунальной собственности выкупаются хотя и по рыночной, но, как правило, заниженной цене. При этом большие средства тратятся на преодоление коррупционных преград при оформлении земли и эти суммы не возвращаются.
Следует отметить, что в условиях масштабной проверки соблюдения земельного законодательства Госкомземом, Минюстом и органами прокуратуры собственники земли далеко не всегда могут полагаться на суд как на гарантию своих прав и законных интересов. Ведь после недавних изменений в законодательство Украины судебная система в значительной мере утратила свою независимость. Следствием данных процессов стало массово-показательное увольнение судей Высшим советом юстиции и Верховной Радой Украины. В таких условиях вряд ли найдется судья, который сохранит беспристрастность при рассмотрении резонансного земельного спора при участии прокуратуры, представители которой, кстати, входят в Высший совет юстиции.
Не вызывает сомнения тот факт, что проверка будет очень выборочной, даже целенаправленной, и не коснется представителей нынешней власти, которая при декларировании улучшения условий ведения бизнеса повторяет ошибки предыдущего правительства. Так, вместо того чтобы попытаться ликвидировать пробелы законодательного регулирования земельных отношений, власть проводит мероприятия карательного характера. Между тем бизнес и местные власти продолжают жить по старым законам, допуская, соответственно, те же нарушения.