Sidebar

В связи с частыми изменениями в законодательстве, информация на данной странице может устареть быстрее, чем мы успеваем ее обновлять!
Eсли Вы хотите найти правильное решение именно своей проблемы, задайте вопрос нашим юристам прямо сейчас.

Подход к земельному отводу. Как осуществляется земельный отвод?Как в рамках действующего правового поля осуществить отвод земли, рассказали на семинаре ЛІГА:ЗАКОН

Отвод земельного участка является едва ли не самой сложной проблемой на стадии получения права на землю государственной или коммунальной собственности. В помощь юристам и другим профессионалам, желающим разобраться в нюансах процедуры отвода земли, ЛІГА:ЗАКОН организовала семинар «Актуальные аспекты отвода земли в Украине», докладчиком на котором выступила замдиректора Института правового консалтинга и инвестиционного проектирования Татьяна Симчишина.

Без аукционов

Согласно ст. 134 ЗК приобрести земельный участок государственной или коммунальной собственности можно или через проведение аукциона (земельных торгов), или без такового. Но приобрести землю на аукционе на сегодня невозможно из-за отсутствия закона, предусматривающего порядок проведения земельных торгов. Постановление Кабмина от 17 апреля 2008 № 394, которым он попытался урегулировать этот вопрос, Решением КСУ от 11.11.2008 № 25-рп/2008 было признано неконституционным.

Некоторые органы местного самоуправления пытаются урегулировать порядок проведения земельных торгов временными порядками и продать землю все-таки на аукционе. Но участвовать в таких торгах небезопасно, ведь проигравшая или любая другая заинтересованная сторона может признать такие торги недействительными.

Так что приобретение земли пока возможно только без проведения аукциона. Ограниченный перечень случаев, когда такое приобретение возможно, указан в ч. 2 ст. 134 ЗК. Этот перечень, естественно, не удовлетворяет потребности потенциальных покупателей, а потому они вынуждены искать обходные пути приобретения такой земли. И здесь серьезную помощь в получении земли оказал Закон от 05.11.2009 № 1702-VI.

На земле, полученной физлицами для индивидуального строительства, можно соорудить любые другие объекты жилищной и общественной застройки

Во-первых, этот нормативный акт позволил самостоятельно изменять виды использования земельного участка в пределах определенной категории земель. Во-вторых, он существенно расширил перечень земель, получить которые можно без проведения аукциона. К последним, в частности, были отнесены участки для личного крестьянского хозяйства, ведения садоводства, для приусадебного участка, строительства гаража, дачи и проч. Воспользоваться этим могут и юридические лица, выкупив земельные участки у физлиц и проведя изменение их вида использования уже без какого-либо согласования.

Так, земли, выделенные для индивидуального строительства дач или гаражей, можно перевести в земли для строительства большинства других объектов недвижимости (магазинов, торговых комплексов), поскольку и те и другие принадлежат к одной категории земель жилищной и общественной застройки.

Сложнее с землями для личного крестьянского хозяйства или садоводства, которые принадлежат к землям сельскохозяйственного назначения. Приобрести их могут только те юридические лица, которые в своем уставе имеют такой вид деятельности, как товарное сельхозпроизводство. Но зато, изменив их вид использования, например, на земли подсобного хозяйства, их можно использовать в том числе для строительства обслуживающих хозсооружений.

Также без аукциона теперь предоставляются земли для строительства, обслуживания и ремонта объектов связи, создания озелененных территорий, при возобновлении договоров аренды и в случае предоставления земельных участков в иных случаях, предусмотренных законом. Правда, какого-то другого закона, кроме ЗК, предусматривавшего бы выделение земучастков без аукциона, нет.

Без Комиссий

Процедура отведения земли без проведения аукциона также претерпела изменения благодаря Закону № 1702-VI. Теперь проект землеустройства по отводу земельного участка должен рассматриваться Комиссиями по рассмотрению вопросов, связанных с согласованием документации по землеустройству (далее – Комиссии). Но постановление КМУ от 23.12.2009 № 1420, которым утверждено Типовое положения об этих Комиссиях, сегодня оспаривается исполнительным органом Киевсовета в окружном административном суде Киева, и в рамках обеспечения иска его действие приостановлено.

Комиссии по рассмотрению вопросов, связанных с согласованием документации по землеустройству, на сегодня нелегитимны

В результате сегодня Комиссии находятся в подвешенном состоянии, поскольку, не имея четко определенного правового статуса, они не могут принимать решения. Во многих регионах они даже не создаются, а потому заинтересованным лицам приходится проходить процедуру согласования документации по землеустройству в старом порядке. То есть получать отдельные согласия от органов Госкомзема, градостроительства и архитектуры, Минприроды, санитарно-эпидемиологической службы, охраны культурного наследия и, при необходимости, других органов.

Без соблюдения сроков

В целом же, если отбросить сомнения в легитимности Комиссий, то процедура отвода земельного участка выглядит следующим образом:

1. Заказчик обращается в местный совет (если земля находится в пределах населенного пункта) или госадминистрацию (если за пределами) (далее – местные органы власти) с ходатайством о предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства. К нему прилагаются:

а) при передаче в пользование земучастков, границы которых не определены в натуре (на местности), – графические материалы, на которых указано желательное место их расположения;

б) при продаже – копии уставных документов (для юрлиц), свидетельство о госрегистрации СПД (для ФЛП), документ на право пользования земучастком (при наличии) и документы о праве собственности на недвижимость, расположенную на участке (при ее наличии).

2. Местный орган власти в течение месяца рассматривает поданное ходатайство и дает согласие на разработку проекта землеустройства или отказывает в этом.

3. Заказчик заключает с землеустроителем, имеющим соответствующую лицензию, договор на разработку проекта землеустройства, который должен соответствовать Типовому договору о разработке проекта землеустройства по отводу земельного участка, утвержденному постановлением Кабмина от 04.03.2004 № 266. К договору прилагается задание на выполнение работ, календарный план выполнения работ, протокол согласования договорной цены и смета. Предельный срок разработки проекта не ограничен.

4. Итогом работы землеустроителя является составление обменного файла, в котором содержится информация о результатах и исполнителях работ по землеустройству, топографо-геодезических работ. Состав файла, в том числе перечень документов, используемых для его формирования, указан в приказе Госкомзема от 02.11.2009 № 573.

5. В случаях, предусмотренных ст. 9 Закона «О государственной экспертизе землеустроительной документации», землеустроительная документация подлежит обязательной государственной экспертизе в Госкомземе. В остальных случаях – избирательной экспертизе, для которой могут быть отобраны не более 10 % объектов по каждому разработчику. Срок проведения экспертизы не может превышать 20 рабочих дней.

6. Разработанный проект землеустройства подается на рассмотрение Комиссии, которая на протяжении трех недель предоставляет заключение о согласовании проекта или отказе в согласовании.

7. При наличии замечаний к проекту документации у одного или нескольких членов Комиссии такие члены прилагают к выводу Комиссии свои выводы с изложением замечаний. После учета заказчиком замечаний, предоставленных членами Комиссии, документация повторно подается на рассмотрение Комиссии. Срок повторного рассмотрения – 1 неделя.

8. Согласованный проект подается на рассмотрение местным органам власти, у которых есть две недели на принятие решения от отводе земли или отказе в этом.

9. Решение об отводе земли является основанием для выдачи правоустанавливающего документа.

В исках об обжаловании бездействия госорганов по передаче земучастка следует требовать рассмотрения вопроса путем включения его в повестку дня этого органа

При прохождении указанной процедуры следует помнить, что указанные сроки хоть и являются обязательными, однако достаточно редко выполняются. Особенно местными советами. Заставить тот или иной орган приступить к рассмотрению дела и принять хоть какое-то решение можно только в судебном порядке. Но при этом следует помнить о п. 2 разъяснения ВХСУ от 27.06.2001 № 02-5/743, согласно которому «вирішення питань про передачу землі у власність чи користування є виключним правом ради», а потому заявления об обязательстве совета или госадминистрации передать участок не подлежат удовлетворению. Но это не мешает подавать заявления с требованием о рассмотрении вопроса путем его включения в повестку дня органа власти.

Вывод

Получить землю можно только в порядке процедуры, не предусматривающей проведение аукциона. Для этого необходимо получить согласие от органов местной власти на разработку проекта землеустройства, заключить договор с землеустроительной компанией на разработку такого проекта, а по его составлении – согласовать его в Комиссии (если она создана) или в соответствующих органах исполнительной власти (если Комиссии нет) и добиться утверждения проекта местным органов власти.


Получите за 15 минут консультацию юриста!