В чем заключается разница между недействительным и незаключенным договором в случае с арендой земли, – напомнила недавно коллегия судей Судебной палаты по гражданским делам Верховного Суда Украины (постановление от 2 июня 2010 года).
Поводом к рассмотрению дела стал иск арендатора с требованиями признать недействительным договор аренды земельного участка. Как известно, в таком случае наступает двусторонняя реституция, то есть каждая сторона должна вернуть другой то, что было получено во исполнение сделки. В качестве аргументов истец прибег к следующим доводам:
– договор был подписан неуполномоченным лицом;
– договор не соответствовал требованиям Типового договора аренды земли, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 3 марта 2004 года № 220, и в нем не были прописаны необходимые существенные условия.
Показательно, что суд первой инстанции удовлетворил требования истца-арендатора, признав указанный договор недействительным. В отличие от Верховного Суда, который не смог согласиться с таким выводом. Дело в том, что согласно ч. 1 ст. 20 Закона Украины «Об аренде земли», договор аренды подлежит государственной регистрации, а на основании ч. 1 ст. 210, ч. 3 ст. 640 ГК Украины, ч. 2 ст. 125 ЗК Украины и ст. 18 Закона Украины «Об аренде земли» такой договор признается заключенным с момента его госрегистрации. Поскольку договор не был зарегистрирован в установленном порядке и относительно него в надлежащей форме не было достигнуто согласие по всем его существенным условиям, – это дает Суду основания считать договор незаключенным (а не недействительным). Соответственно, если во исполнение незаключенного договора стороной преждевременно было передано имущество, между сторонами возникают правоотношения, связанные с приобретением и сохранением имущества без достаточного правового основания.
ВЫВОД:
Несоответствие договора аренды земельного участка требованиям Типового договора аренды земли (утвержденного постановлением Кабмина № 220), в части существенных его условий, и отсутствие факта госрегистрации такого договора влечет за собой признание его незаключенным. В случае если по такому договору было передано имущество, наступают правовые отношения, связанные с приобретением и сохранением имущества без достаточного правового основания (а не двусторонняя реституция). В частности, в случае безосновательного получения или сохранения денежных средств – на них будут начислять проценты за пользование ими.