Деякі аспекти укладення та розірвання договорів оренди нерухомого майна

Основними нормативними актами, що регулюють порядок та умови укладення, виконання та розірвання договорів оренди нерухомого майна, є Цивільний кодекс України, Земельний кодекс України і Господарський кодекс України, Закон України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 р., Закон України «Про оренду державного та комунального майна »від 10 квітня 1992 р. і Закон України« Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень »від 1 липня 2004

За договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до ч. 6 ст. 283 Господарського кодексу України (далі за текстом - ГК України), до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України (далі по тексту - ЦК України) з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.

Форма договорів оренди капітальної споруди

Відповідно до ч. 2 ст. 793 ЦК України, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, а згідно ст. 794 цього ж Кодексу - договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації.

При нотаріальному посвідченні договору оренди будівель, споруд (їх частин), що належать на праві власності орендодавцю, нотаріус зажадає витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно і, для огляду, правовстановлюючої документ про приналежність орендодавцю майна, що здається в найм.

У свою чергу, для державної реєстрації договору оренди до відповідного органу реєстрації майнових прав (БТІ), за місцем знаходження об'єкта оренди, належить подати заяву на реєстрацію майнових прав, оригінал договору оренди та документ, що підтверджує сплату мита в рахунок державної реєстрації договору оренди.

При нотаріальному посвідченні договорів оренди знадобиться витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно та правовстановлюючої документ про приналежність орендодавцю майна.

Для держреєстрації - необхідно подати заяву на реєстрацію майнових прав, оригінал договору оренди та документ, що підтверджує сплату мита

Зазначимо, що в разі порушення вимог щодо нотаріального засвідчення та / або державній реєстрації договору оренди такий договір визнається нікчемним (ч. 1 ст. 220 ЦК України). У свою чергу, при здійснення органами державної податкової служби перевірки діяльності підприємства представники органів ДПС України наполягатимуть на застосуванні до таких договорів ст. 208 ГК України, у відповідність з якою: «Якщо господарське зобов'язання визнано недійсним як таке, яке вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, то при наявності умислу у обох сторін - в разі виконання зобов'язання обома сторонами - в доход держави за рішенням суду стягується все одержане ними за зобов'язанням, а у разі виконання зобов'язання однією стороною з другої сторони стягується в доход держави все одержане нею, а також все належне від неї першій стороні на відшкодування одержаного. У разі наявності наміру лише у однієї із сторін все одержане нею повинно бути повернено другій стороні, а одержане останньою або належне їй на відшкодування виконаного стягується за рішенням суду в дохід держави ».

Аргументація позицій податкової служби полягає в тому, що, оскільки договір оренди був укладений з порушенням його форми, це означає, що сторони договору вирішили уникнути фінансових витрат, пов'язаних з його нотаріальним посвідченням та / або державною реєстрацією, а грошові кошти в рахунок орендної плати перераховувались орендарем з метою незаконного формування валових витрат та податкового кредиту з незначного угодою. У зв'язку з цим вся сума орендної плати, отриманої за договором оренди, підлягає перерахуванню в дохід держави.

Позиція податкової: якщо сторони уклали договір з порушенням вимог до його форми, вся сума отриманих орендних платежів підлягає перерахуванню в дохід держави

З незначного угодою не допускається віднесення орендарем суми орендних платежів до складу валових витрат, що тягне додаткову фінансову відповідальність підприємства, передбачену за порушення норм податкового та фінансового законодавства. Безумовно, позначена вище позиція податкової не є винятковою, але для забезпечення інтересів господарюючих суб'єктів, на наше переконання, належить виконувати всі вимоги законодавства щодо умов і форм укладання договорів оренди.

Передача об'єкта оренди

Відповідно до ч. 1 ст. 795 ЦК України, «передача наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором ».

ЦК України не містить вимог щодо змісту акта прийому-передачі об'єктів нерухомості. Ділова практика передбачає включення в зміст такого акта детального опису об'єкта нерухомості, його місцезнаходження, вартості цього об'єкта на момент передачі, опису його санітарного та технічного стану. До акта приймання-передачі може додаватися технічна документація на об'єкт, перелік обладнання, меблів та інших речей, які передаються разом з будівлею або спорудою, копії документів, що посвідчують право власності орендодавця на об'єкт, та інші документи за погодженням сторін.

Договором оренди приміщень слід передбачити фотофіксацію приміщення, яке передається і повертається. У такому випадку при передачі майна в оренду і його повернення сторони договору максимально захистять свій інтерес. Слід зауважити, що фотофіксацію належить здійснювати на фотоплівку, для забезпечення належного здійснення можливої ??судової експертизи.

Розірвання договорів оренди нерухомого майна в святи з невиконанням умов договору

Найбільш поширеним випадком розірвання договору оренди нерухомого майна є невнесення орендної плати протягом 3-х місяців поспіль. У такому випадку договір оренди вважається розірваним з моменту повідомлення орендаря з боку орендодавця.

Інші підстави та умови розірвання договорів оренди передбачені ст. 783, ст. 784 ГК України та ст. 291 ГК України.

Слід зазначити, що в Україні склалася досить суперечлива судова практика щодо розірвання договорів оренди у зв'язку з невиконанням умов договору, зокрема щодо спорів, пов'язаних з орендою державного та комунального майна.

Відповідно до постанови Верховного Суду України від 17.09.2002 р. по справі № 12/153 (02/194), в якості підстави для одностороннього розірвання договору оренди визнано порушення термінів страхування орендованого майна (майно застраховане орендарем після звернення орендодавця до суду). При винесенні постанови суд керувався ч. 3 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Проте при порушенні термінів страхування орендованого майна Вищий господарський суд України постановою від 31.03.2005 р. у справі № 5/44 визнав правомірною відмову судами попередніх інстанцій у позові про розірвання договору оренди, у зв'язку з тим що на момент винесення рішення по справі майно було застраховано орендарем, у зв'язку з чим порушення умов договору усунені.

Зазначимо, що неоднакове застосування судовою гілкою влади норм матеріального права не сприяє захисту інтересів як суб'єктів приватного права, так і суб'єктів публічного права.

Замість висновку

Правовідносини у сфері оренди нерухомого майна, так само як і міра державного втручання в дані правовідносини, підлягають систематичному і системного врегулювання. Нами були розглянуті лише деякі аспекти укладення та розірвання договорів оренди нерухомого майна, які можуть принести практичну користь суб'єктам приватного права України.

ВИСНОВОК:

При укладенні договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше слід пам'ятати, що він підлягає нотаріальному посвідченню, а згідно ст. 794 ЦК України цей же договір, укладений на термін від одного року, підлягає обов'язковій держреєстрації. Недотримання вимог законодавства до форми договору зазвичай призводить до конфлікту з податковою, так як в цьому випадку співробітники ДПАУ наполягають, що вся сума отриманих орендних платежів підлягає перерахуванню в дохід держави. Мізерна угода також не дає права орендарям включати до складу валових витрат суми орендних платежів, що в підсумку може обернутися штрафними санкціями за таке їх неправомірне включення.

Що стосується судової практики щодо розірвання договорів оренди у зв'язку з невиконанням умов договору, то вона досить суперечлива. Один з прикладів тому - позиція ВГСУ, згідно з якою недотримання термінів страхування орендованого майна (але висновок цього ж договору страхування на момент прийняття судом рішення) не рахується підставою для розірвання договору оренди.