Имущество может передаваться одним лицом другому не только в собственность, но и в пользование. Такое имущество используется на условиях и в течение срока, предусмотренных договором, и подлежит возвращению с его прекращением. Договоры о передаче имущества в пользование регулируются ГК, ХК, Земельным кодексом Украины (далее - ЗК), Жилищным кодексом Украины (далее - ЖК) и законами "Об аренде государственного и коммунального имущества" и "Об аренде земли".
Сторонами договора найма (аренды) является наймодатель (арендодатель) - лицо, которое сдает в аренду имущество, и наниматель (арендатор) - лицо, использующее имущество. Арендодателем является собственник имущества или его представитель. Как правило, представитель владельца выступает арендодателем в случае аренды государственного и коммунального имущества: Фонд государственного имущества Украины (ФГИУ), его территориальные отделения или представительства или орган местного самоуправления (управления коммунального имущества). Согласно ст. 5 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" арендодатели этого имущества зависят от объекта аренды. Если имеет место аренда целостного имущественного комплекса (ЦИК), то арендодателем является ФГИУ. Дер-же предприятие выступают арендодателями отдельного индивиду-ально-определенного имущества и недвижимого имущества, общая площадь которого не превышает 200 кв. м на одно предприятие, а с разрешения государственных или коммунальных органов (ФГИУ, органов АРК или управлений коммунального имущества) - также в отношении структурных подразделений (филиалов, цехов, участков) и недвижимого имущества, превышающего площадь 200 кв. г.
Государственные организации вообще не имеют права арендодателями. Академия наук Украины, отраслевые академии (Академия правовых наук, Академия медицинских наук и др.). Таким правом наделены, так же, как и их институты и учреждения, в соответствии с Законом Украины "Об особенностях правового режима имущественного комплекса Национальной академии наук Украины, отраслевых академий наук и статуса их имущественного комплекса ".
Арендатором (арендатором) может быть любое лицо. Сейчас для этого не нужно регистрироваться в качестве субъекта предпринимательской деятельности.
Предметом договора найма (аренды) может быть индивидуально-определенная непотребляемые вещь и имущественные права (ст. 760 ГК). Среди вещей, которые могут быть предметом договора найма (аренды), законодатель отдельно определяет земельный участок (§ С гл. 58), здание или другую капитальное сооружение (§ 4 гл. 58), транспортное средство (§ 5 гл. 58), жилье (гл. 59 ГК). Заметим, что отношения найма (аренды) жилья регулируются в отдельной главе ГК.
Если сдается в аренду ЦИК, в его состав входят денежные средства, передаваемые арендатору на условиях кредиту52. Законом устанавливается перечень объектов, которые нельзя взять в аренду, в частности, акватории портов, причалы всех видов, набережные причалов, портовые системы инженерной инфраструктуры, объекты культуры, архитектуры, спорта, образования, финансируемые из бюджета.
Согласно ст. 796 ГК Украины одновременно с правом найма (аренды) здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) нанимателю передается право пользования земельным ди-участком, прилегающим к зданию или сооружению, в размере, необходимом для достижения цели найма. Вследствие несогласованности между ГК и Земельного кодекса Украины (далее - ЗК) возникают проблемы по оформлению отношений аренды земельного участка. Существуют следующие подходы: 1) арендатор здания автоматическое становится землепользователем, для этого должен быть заключен отдельный договор аренды земли, 2) договор должен комплексно регулировать отношения найма (аренды) здания и земельного участка (ч. 2 ст. 124 ЗК), 3) право найма (аренды) земельного участка возникает у нанимателя (арендатора) здания автоматически (ст. 796, ч. 2 ст. 196 ГК).
Такая же противоречивость существует и в случае, когда арендодатель здания не является собственником земельного участка, в результате чего возникает вопрос о необходимости согласия владельца последней на передачу ее в пользование. По ст. 796 ГК Украины это не требуется, если иное не установлено договором наймодателя с собственником земельного участка, а в ч. 4 ст. 93 ЗК Украины и ст. 8 Закона Украины "Об аренде земли" предусмотрено обратное. Эти примеры свидетельствуют о необходимости согласования тех законов, регулирующих одинаковые отношения по-разному.
Арендная плата подлежит уплате арендатором в размере, установленном договором, а если арендуется государственное и коммунальное имущество, ее размер рассчитывается по соответствующей методикою53. Изменения арендной платы могут быть вследствие изменений цен и тарифов, причем только по согласованию сторон, а также изменения состояния объекта аренды. Последнее возможно при обстоятельствах, возникших по независящим от арендатора причинам, в частности вследствие изменения конъюнктуры на рынке товаров, работ, услуг, по вине арендодателя, через действие непреодолимой силы или в связи с природными свойствами имущества, являющегося объектом аренды и т.д.. Это должно доказать в судебном порядке арендатор. Если в ухудшении этого имущества или в создании худших условий пользования им виноваты обе стороны по договору, размер арендной платы также может быть уменьшен, но только в части, соответствующей вине арендодателя в уменьшении возможности пользоваться имуществом. Арендатор также может ставить вопрос и о полном освобождении его от внесения арендной платы, если он по независящим от него обстоятельствам в течение определенного времени был полностью лишен возможности пользоваться арендованным имуществом, например, в результате осуществления капитального ремонта (если его должен делать арендодатель), просрочки арендодателем предоставления имущества арендатору, наличии в имуществе недостатков, делающих невозможным его использование по назначению и т.д..
В соответствии со ст. 797 ГК арендная плата за пользование зданием или сооружением включает в себя плату за пользование земельным участком. Однако возможность применения этой нормы на практике вызывает некоторые сомнения, поскольку пользования земельным участком может осуществляться только на основании соответствующего договора аренды, существенным условием которого является арендная плата. Поэтому ее дублирование в договоре аренды здания или сооружения приведет к неосновательного обогащения арендодателя здания или сооружения.
Гражданский кодекс в ч. 2 ст. 762 предусматривает, что арендная плата может по выбору сторон вноситься в денежной или натуральной форме. Между тем согласно ч. З ст. 286 ГК арендная плата может устанавливаться в натуральной или денежно-натуральной форме в зависимости от специфики производственной деятельности арендатора.
В случае несвоевременной уплаты арендной платы взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса54. Задолженность по арендной платы в течение трех месяцев подряд служит основанием для одностороннего отказа арендодателя от договора (ч. 1 ст. 782 ГК).
Форма договора найма (аренды) зависит от его предмета и срока действия: а) требования к найму (аренды) имущества, кроме здания и другого капитального сооружения, в гл. 58 ГК не устанавливается, поэтому в отношении этого договора действуют общие правила, изложенные в статьях 205 - 210 ГК, а в гл. 59 (по найму жилья) указывается о простой письменной форме (ст. 811 ГК), б) относительно найма (аренды) здания или другого капитального сооружения - если срок договора составляет до 3-х лет, он заключается в письменной форме, а на три года и более - подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 793 ГК). Он также должен быть зарегистрирован (согласно ст. 794 ГК, ст. 19 и др.). Закона Украины "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений"). Согласно статьям 18, 20 Закона Украины "Об аренде земли» договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации.
Срок действия договора должен быть обозначен в нем, а при отсутствии такового - договор считается заключенным на неопределенный срок (ч. 1 и 2 ст. 763 ГК). При этом имеет значение и момент, с которого договор считается заключенным, которым является оформление акта приема-передачи арендованного имущества (ч. 1 ст. 795 ГК), что касается найма здания или другого капитального сооружения. Впрочем, началом срока действия договора является момент вступления в силу, которым является момент его заключения в надлежащей форме (статьи 631, 638 ГК) или государственная регистрация (ст. 20 "Об аренде земли").
Действие договора найма (аренды) продолжается до истечения указанного в нем срока. Статья 763 ГК, в отличие от ст. 17 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества и ст. 33 Закона" Об аренде земли ", не предусматривает правила о том, что договор при отсутствии уведомления о прекращении считается продленным.
Среди прав и обязанностей сторон договора найма (аренды) одним из важнейших является несение расходов на ремонт имущества. Компенсация за улучшение имущества может предусматриваться в договоре. Вместе с тем часто возникают споры по поводу того, имеет ли арендатор еще раз согласовывать с арендодателем проведения ремонта, если это и так указано в договоре как его обязанность. Судебная практика в этих вопросах разнообразна: от установления судом, что такое указание в договоре свидетельствует о предварительном согласии арендодателя на это, противоположной позиции, согласно которой это еще не свидетельствует о согласованности о размере средств, которые должен вкладывать арендатор в ремонт, особенно, о том, что будут компенсироваться его арендодателем.
В статье 777 ГК и ч. 1 ст. 285 ГК предусмотрено преимущественное право арендатора на продление договора аренды. При этом ГК, в отличие от ГК, выдвигает условия и порядок осуществления этого права.
5) Арендатор может претендовать на продление договора аренды только в том случае, если он надлежащим образом исполнял свои обязанности.
6) Он имеет преимущественное право по сравнению с другими лицами, претендующими на заключение договора аренды. Как правило, такой вопрос возникает тогда, когда арендодатель хочет сдать помещение другому арендатору.
7) Если имущество, находящееся в аренде, больше в аренду собственником сдаваться не будет, то о преимущественном праве арендатора речи быть не может, потому что нет человека, по сравнению с которой у него была бы преимущество.
Арендатор, который намеревается воспользоваться своим преимущественным правом, обязан проинформировать об этом арендодателя (согласно ч. 2 ст. 777 ГК). Вместе с тем, если арендатор пользуется имуществом после окончания срока действия договора (ст. 764 ГК), не ставя арендодателя о своем намирскористатися преимущественным правом, продления срока зависит от воли арендодателя. Если он не против, то договор будет пролонгирован на такой же срок на тех же условиях (ч. 4 ст. 284 ГК). Иначе в течение месяца после истечения срока действия договора арендодатель сообщает об этом арендатору, который должен подчиниться и вернуть арендованное имущество. При таких обстоятельствах он теряет свое преимущественное право.
5. На новый срок договорные отношения между теми же лицами могут продолжаться на других условиях. Это особенно касается арендной платы.
Прекращение договора найма (аренды) имеет место в случае смерти физического лица-нанимателя, если иное не установлено договором или законом, и в случае ликвидации юридического лица, которое было нанимателем или наймодателем (ст. 781 ГК), при отказе арендодателя от договора аренды ( ст. 782 ГК). Условия, изложенные в статьях 783 и 784 ГК, необходимые для расторжения договора аренды, однако сами по себе не влекут прекращения этого договора, а лишь основанием для обращения соответствующей стороны в суд. К этому следует добавить и предусмотренные ст. 291 ГК такие основания прекращения договора аренды, как окончание срока, на который он был заключен, выкупа (приватизации) объекта аренды (что предусмотрено также ст. 705 ГК), гибели (уничтожения) объекта аренды.
Интересен вопрос о том, как быть с ЦИК, взятым в аренду, кому передавать, если государственное предприятие, ЦИК которого был передан в аренду, ликвидирован. В этих случаях арендованное имущество требует возврата арендодателю (ФГИУ), который на протяжении определенного срока владеет им, или вновь передать в аренду или приватизировать.