1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения.
Режим недвижимой вещи может быть распространен законом на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также другие вещи, права на которые подлежат государственной регистрации.
2. Движимыми вещами являются вещи, которые можно свободно перемещать в пространстве.
Комментарий:
1. В ч. 1 ст. 181 ГК приводится логично нестрогий определения недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости). В абзаце четвертом ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений» [215] это определение конкретизируется указанием о том, что расположенными на земельном участке объектами недвижимого имущества могут быть здания, сооружения и т.п.. В абзаце втором ст. 1 Закона «Об ипотеке» [197] приводится то же определение недвижимого имущества (недвижимости), что и в ч. 1 ст. 181 ГК, которое дополнено указанием о том, что расположенные на земельном участке объекты недвижимости должны быть неразрывно связаны с ней (земельным участком). Как отдельный вид объектов недвижимого имущества в Законе «Об отчуждении земельных участков, других объектов недвижимого имущества, размещенных на них, находящихся в частной собственности, для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости» [204] называются многолетние насаждения. Но это понимание многолетних насаждений как объектов недвижимого имущества не выходит за пределы указанного Закона, поскольку право собственности на земельный участок распространяется в его пределах, в частности на водные объекты, леса и многолетние насаждения, находящиеся на нем (ч. 2 ст . 79 ЗК [23]).
2. Еще одной попыткой конкретизировать определения недвижимых вещей стало указание в п. 1.6 названного Временного положения о том, что «не подлежат регистрации временные сооружения» (заметим, что небрежность правотворческих органов иногда просто вызывает раздражение: все-таки нормативно-правовой акт, посвященный «регистрации прав собственности », а здесь речь идет о регистрации объектов). Термин «временные сооружения» использовался уже в первоначальной редакции ст. 24 Закона «О планировании и застройке территорий» [154], но он не раскрывался в законодательстве, возможно, потому, что указанная статья относила установление порядка предоставления разрешения на строительство временных сооружений к компетенции органов местного самоуправления. Новая редакция этой статьи предусматривает установление законодательством порядка размещения временных сооружений [227]. Возможно, это законодательство и признает временные сооружения такими, которые не относятся к категории недвижимых вещей. Но ни один из названных выше законов, определяющих понятие недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости), не дает основания для того, чтобы по критерию временности исключить определенные объекты из категории недвижимых вещей.
3. Конкретизация объектов недвижимого имущества указывается в Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества [345]. В п. 2 этой Инструкции приводится перечень объектов, подлежащих инвентаризации. Этот перечень дает более конкретное представление о круге объектов недвижимого имущества, но и он не помогает поиску ответа, например, на вопрос о том, является недвижимой вещью торговый павильон, построенный на земельном участке, предоставленном в аренду на пять лет для целей размещения этого павильона, если
опорой последнего являются металлические столбы, заглубленные в землю и забетонированы. Поэтому квалификация зданий и сооружений как таковых, принадлежащих или не относятся к объектам недвижимого имущества, в настоящее время может осуществляться по чисто формальным критериям: теми, которые названы в ч. 1 ст. 181 ГК, и теми, которые вытекают из разрешения на застройку, выдаваемый соответствующими органами местного самоуправления или местными государственными администрациями, или договора аренды земельного участка. В таком договоре или разрешении на застройку можно прямо указать на то, что соответствующий объект не может быть построен как объект недвижимого имущества. С другой стороны, соответствующие субъекты властных полномочий, в том числе и суды, не должны препятствовать законным требованиям лиц оформить приемке в эксплуатацию выдать свидетельство о праве собственности на объект, соответствующий признакам недвижимого имущества, приводятся в ч. 1 ст. 181 ГК, и зарегистрировать право собственности.
4. Определение недвижимого имущества, приводится в законах, выше упоминались, охватывает собой дороги, тротуары, наземные и подземные коммуникации (если только подземные коммуникации не является проложенными под землей кабели без устройства бетонных (каменных и т.п.) каналов. Отношении таких объектов следует учитывать, что их техническая инвентаризация в настоящее время Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации недвижимого имущества не предусмотрена и фактически не осуществляется. Эта устоявшаяся практика не может быть изменена до принятия соответствующих нормативных актов. Но это не может быть основанием для отрицания права собственности соответствующих лиц на объекты, о которых
идет.
5. Встречается указание в законодательстве на багаторичци насаждения как разновидность недвижимого имущества (п. 59 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины [359]). Однако следует учитывать, что в соответствии с частью второй ст. 79 Земельного кодекса право собственности на земельный участок распространяется и на растения (в том числе многолетние), находящихся на ней.
6. В абзаце втором ч. 1 ст. 181 ГК [42] НЕ формулируется норма прямого действия. Абзац второй ч. 1 ст. 1 Закона «Об ипотеке» распространяет определенный этим Законом правовой режим недвижимого имущества на воздушные и морские суда, суда внутреннего (водного) плавания, космические объекты в правоотношениях, по которым названный Закон действует. Следует учитывать, что названный Закон не учитывает особенности таких объектов,
практически исключает применение к ним Закона «Об ипотеке».