Sidebar

В связи с частыми изменениями в законодательстве, информация на данной странице может устареть быстрее, чем мы успеваем ее обновлять!
Eсли Вы хотите найти правильное решение именно своей проблемы, задайте вопрос нашим юристам прямо сейчас.

1. Владельцы квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного жилого дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома могут создавать объединение собственников квартир (жилья).

Такое объединение может быть создано также собственниками жилых домов.

2. Объединение собственников квартир, жилых домов является юридическим лицом, создается и действует в соответствии с уставом и законом.



Комментарий:

1. В статье, которая комментируется, речь идет о собственников жилых домов, но это не касается домов многоквартирных. Относительно многоквартирных домов говорится лишь о владельцах квартир и об объединении владельцев квартир. Это соответствует системе правоотношений и терминологии, сложившиеся до принятия нового Гражданского кодекса и связанные с вещественными правами собственников квартир в многоквартирном доме. Так, в ч. З ст. 10 Закона «О приватизации государственного жилищного фонда» [100] используется понятие «объединения индивидуальных владельцев квартир ...», не может быть отнесено к категории изящной словесности, но по содержанию оно тождественно понятию «объединение собственников квартир ».

В Законе «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» [181] используется другое понятие, что видно из названия этого Закона. В ст. 1 названного Закона определяется понятие объединения совладельцев многоквартирного дома, в котором не указывается ни на объект права собственности объединения, ни на объект права собственности членов такого объединения. Из текста Закона следует однозначный вывод о том, что термин «объединение совладельцев многоквартирного дома» является чисто условным. Этот термин, определенный в специальном законе, следует преимущественно использовать в правоприменительной практике (в том числе и перед термином «объединение собственников квартир», употребляемое в ст. 385 ГК). Но было бы ошибочным ввиду термин «объединение совладельцев» применять в многоквартирный дом правила, касающиеся совместной собственности. Законодатель был дальновидным в своем стремлении не распространять на многоквартирный дом как объект права собственности положение об общей (частичной или совместной) собственности. Вместе с тем законодатель воздержался от признания владельцем многоквартирного дома ОСМД. И это тоже оказалось глубоко продуманным шагом, потому владельцу квартиры было бы трудно согласиться с ситуацией, при которой его право собственности на квартиру как часть жилого дома сочетается с правом собственности другого субъекта частного права на жилой дом в целом.

2. Сформулированные законодателем по многоквартирного дома правовые конструкции хорошо согласуются с земельным законодательством. Неправильным было бы применять в многоквартирный дом ч. 2 ст. 89 ЗК [38], согласно которой «в общей совместной собственности находятся участки ... совладельцев жилого дома ». Выше обращалось внимание на то, что термин «совладельцы многоквартирного дома»

является условным и не означает признание владельцев квартир в многоквартирном доме совладельцами этого дома. Специальные нормы, подлежащие применению к земельным участкам многоквартирного жилого дома, сформулированы в ст. 42 ЗК. Из него можно сделать вывод о том, что субъектом права на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и которая предназначена для обслуживания этого дома, является объединение. Размеры и конфигурация земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории, определяется на основе проектов распределения территории квартала, микрорайона и соответствующей землеустроительной документации.

Изложенное может быть опровергнуто ссылкой на другие положения ст. 42 ЗК, которые действительно содержат ряд неудачных формулировок: 1) в ней не устанавливается субъективное право объединения на бесплатное передачи ему земельного участка в собственность, а лишь признается возможность такой передачи. Эту возможность следует толковать как соответствующее право (полномочия) органа местного самоуправления. Поскольку речь идет об органе, который наделен властными полномочиями, то его полномочия может толковаться не только как право, но и как обязанность, но обязанность публично-правового содержания, а не частноправовой долг перед субъектом претендует на получение земельного участка. Поэтому в обоснование права на передачу земельного участка принадлежит ссылаться на ст. 121 ЗК, которая в таких случаях должен применяться по аналогии, 2) в ст. 42 ЗК раз называется «объединение собственников», а в другой раз употребляется понятие «совладельцы» 3) предусматривается возможность предоставления земельного участка не только в собственность, но и в пользование, хотя субъектами права постоянного пользования земельным участком могут быть только юридические лица, которые принадлежат к государственной или коммунальной собственности, а пользование земельным участком на условиях аренды не соглашается с характером объекта права собственности - жилого дома.

3. Объединение собственников квартир (совладельцев многоквартирного дома) является юридическую лицом. Правоспособность объединений совладельцев многоквартирного дома является неширокой. Они не имеют права собственности ни на дом в целом, ни на квартиры, ни на общее имущество (им является «часть вспомогательных помещений жилого комплекса, которые могут использоваться в соответствии с их назначением на условиях, определенных в уставе объединения - кладовые, гаражи, в том числе подземные, мастерские и т.д. »), ни на неделимое имущество (оно состоит из части вспомогательных помещений, которые не отнесены к общему имуществу, конструктивных элементов дома и технического оборудования, обеспечивающих функционирование здания).

Имущество объединения образуется из имущества, переданного ему членами объединения в собственность, доходов и другого имущества, приобретенного на основаниях, не запрещенных законом (часть девятая ст. 4 Закона «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» [181] ). Но этот закон не предусматривает передачу совладельцами многоквартирного дома в собственность объединения неделимого имущества. Оно находится в общей совместной собственности совладельцев многоквартирного дома и отчуждению не подлежит (часть вторая ст. 19 Закона). Общее имущество находится в общей долевой собственности совладельцев многоквартирного дома, его отчуждение не исключается, что дает основание для вывода о том, что такое отчуждение может происходить и путем передачи части или всего общего имущества в собственность объединения.

4. Гражданская правоспособность ОСМД заключается прежде всего в возможности осуществления сделок, связанных с хозяйственной деятельностью для обеспечения собственных нужд объединения и потребностей участников объединения, путем заключения договоров с юридическими и физическими лицами (часть пятая ст. 4 Закона). О содержании гражданской правоспособности объединения можно сделать выводы из сформулированной в ст. 1 Закона цели объединения - содействие использованию имущества совладельцев многоквартирного дома, а также управления, содержания и использования неделимого и общего имущества.

Объединение относится к категории неприбыльных организаций (подпункт «е» п. 7.11.1 ч. 7.11 ст. 7 Закона «О налогообложении прибыли предприятий» в редакции от 29 ноября 2001 [113]).

5. Права объединения на жилой комплекс (согласно ст. 1 Закона «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» это - единый комплекс недвижи-движимого имущества, образованный земельным участком в установленных пределах, размещенным на ней многоквартирным домом или его частью вместе с сооружениями и инженерными сетями) характеризуются как принятие на баланс. Однако по договору

с предыдущим владельцем этот владелец может оставаться балансодержателем всего жиз-лового комплекса или его части. Оснований считать жилой комплекс специфическим объектом гражданского права нет по двум причинам: 1) правовой статус земельного участка определяется преимущественно земельным законодательством; 2) многоквартирный жилой дом как единый объект гражданского права законодательством также не определен, поскольку объектами права собственности ( а в установленных законом пределах - и гражданского оборота в целом) являются квартиры, общее имущество и неделимое имущество, находящееся в общей долевой и совместной собственности совладельцев многоквартирного дома.


Получите за 15 минут консультацию юриста!