Sidebar

В связи с частыми изменениями в законодательстве, информация на данной странице может устареть быстрее, чем мы успеваем ее обновлять!
Eсли Вы хотите найти правильное решение именно своей проблемы, задайте вопрос нашим юристам прямо сейчас.


Право собственности (долевой и совместной) может иметь особенности, обусловленные назначением того или иного объекта, составом или характеру связей участников совместной собственности. В условиях становления правовой системы Украины более-менее урегулированными оказались отношения только общей долевой собственности, за исключением общей совместной собственности супругов. Поэтому в дальнейшем больше внимание будет уделяться освещению вопросов правового режима долевой собственности. Однако некоторые положения об общей долевой собственности могут в определенной степени применяться и к не урегулированных отношений совместной собственности, если иное не определено соглашением совладельцев и не противоречащей его сущности.

Право общей собственности на жилой дом (квартиру). Одним из самых распространенных объектов права собственности граждан (сейчас - также права совместной собственности) является жилой дом. Право общей долевой собственности на него может возникнуть в результате заключения договоров купли-про-дажи или дарения, получения несколькими лицами дома в порядке наследования, а также общей застройки. Согласно законодательству гражданину в установленном порядке предоставляется земельный участок для индивидуального жилищного строительства. Однако нередко застройщику оказывают различную помощь другие лица (члены семьи, родственники, другие близкие лица). В законодательстве четко не определены правовые последствия такой помощи. Поэтому судебные органы, рассматривая дела этой категории руководствовались соответствующими постановлениями Пленума Верховного Суда СССР, Пленума Верховного Суда УССР.

Так еще в постановлении Пленума Верховного Суда СССР "О судебной практике по делам о праве личной собственности на жилые здания" от 31 июля 1962 указывалось, что по общему правилу участие отдельных лиц своим трудом и средствами в строительстве жилого дома на участке, отведенном застройщику , не может быть основанием для признания за ними права общей собственности на жилой дом. Такие лица только имели право претендовать на возмещение застройщиком понесенных расходов в общегражданской порядке. Вместе с тем Пленум отметил, что по фактическому спивзабудовником могут быть признаны права совладельца, если будет установлено наличие договоренности между застройщиком и фактическим спивзабудовником о строительстве дома с целью создания общей собственности и будет дано согласие исполкома местного совета народных депутатов на изменение договора о предоставлении земельного участка .

Позже позиция Верховного Суда СССР по этому вопросу несколько изменилась. В постановлении Пленума "О судебной практике по рассмотрению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом" от 31 июля 1981 сохранено только одно условие для возможного признания судом права общей собственности по фактическому спивзабудовником. Для этого должно быть установлено, что между официальным застройщиком и фактическим спивзабудовником была договоренность о создании общей собственности на жилой дом, и именно с этой целью спивзабудовник вкладывал свой труд и средства в строительство.

При решении такого спора суд согласно гражданско-процессуального законодательства должен привлечь к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, исполком местного совета народных депутатов, колхоз, совхоз, другое сельскохозяйственное предприятие, которые выделяли для строительства дома земельный участок, чтобы выяснить их отношение к предъявленных требований. При этом мнение таких третьих лиц относительно поданного иска суд учитывал в совокупности с другими материалами. Итак, если раньше суд был обязан отказать в признании за фактическим спивзабудовником права общей собственности на часть дома при отрицании исполкома на смену договору о предоставлении земельного участка, то по постановлению Пленума от 31 июля 1981 решение суда могло быть альтернативным.

Некоторые из приведенных положений судебной практики советского периода нашли свое подтверждение также в приведенной выше постановлении Пленума Верховного Суда Украины от 4 октября 1991 (с последующими изменениями). Одновременно в ней содержатся новые решения и разъяснения по освещаемых правоотношений. В этом постановлении отмечается, что участие других лиц в строительстве жилого дома, осуществляемого застройщиком, не создает для них права собственности на жилой дом, кроме случаев, когда это не предусмотрено законом. Согласно статьям 16 и 17 Закона Украины "О собственности" такое право, в частности, возникает, когда строительство велось супругами в период брака (здесь возникает общая совместная собственность) или велось за счет совместного труда членов семьи (в таком случае дом становится их общей совместной собственностью, если иное не установлено письменным соглашением между ними). Другие лица, которые принимали участие в строительстве жилого дома (его покупки) не на основании соглашения о создании общей собственности соответствует законодательству, имеют право требовать не признания права собственности на дом (его часть), а возмещение своих расходов на строительство (покупку) , если помощь застройщику (покупателю) они предоставляли не безвозмездно. Сейчас аналогичные ситуации могут иметь место и при участии юридических лиц.

Возникает вопрос, в какой форме должны заключаться соглашения о создании общей собственности путем содействия в застройке. Такие соглашения, по сути, являются договорами о совместной деятельности, предусмотренную ст. 430 ГК УССР. Поскольку для договоров о совместной деятельности законодательство не устанавливает особой формы заключения, то должны применяться общие правила о форме сделок (устная или письменная). Однако, как правило, граждане не заключают письменно соглашения о совместном строительстве даже тогда, когда это по закону необходимо. В таких случаях фактический спивзабудовник должен представить доказательства о наличии соглашения о создании общей собственности на застройку, а также о размере помощи основном застройщику.

Осуществляя право общей долевой собственности на жилой дом, совладельцы имеют право заключать соглашения о распределении пользования реальными частями жилого дома. При этом они должны соблюдать правила ч. 2 ст. 113 ГК УССР о том, что запрещается такой порядок пользования жилым домом, при котором участнику общей долевой собственности выделяются в пользование только нежилые или подсобные помещения (подвал, коридор, кладовая и т. п.). Размер выделенных в пользование помещений, как правило, должен соответствовать размеру долей в праве общей собственности граждан. Если невозможно достичь такого соответствия (например, вследствие архитектурно-строительных особенностей жилого дома), возможные разногласия между частицами в праве общей собственности и размерам конкретных помещений при наличии согласия совладельцев. При отсутствии такого согласия спор решается судом. Если перепланировать дом в соответствии с долей в праве собственности невозможно, суд может вынести решение о выделении одному из совладельцев в пользование меньших по размеру помещений и присуждение ему из других совладельцев денежной компенсации в зависимости от проведенного перераспределения долей в праве общей собственности на жилой дом.

Соглашения совладельцев об установлении порядка пользования жилым домом заключаются с соблюдением общих правил гражданского законодательства. Однако, если участники общей долевой собственности на жилой дом по соглашению между собой о порядке пользования обособленными помещениями дома (квартирами, комнатами) в соответствии с долями такое соглашение нотариально удостоверено и зарегистрировано в исполнительном комитете местного Совета народных депутатов, то она является обязательной и для лица, приобретающего долю в общей собственности на этот дом (ст. 118 ГК УССР). Для осуществления возможных строительных изменений необходимо получить разрешение исполкома местного совета народных депутатов.

Значительные трудности возникают при решении споров о выделении доли в жилом доме. Согласно п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Украины от 4 октября 1991 (с последующими изменениями) при решении дел о выделении в натуре долей жилого дома, является общей долевой собственностью, судам надлежит иметь в виду, что это допустимо, если каждой из сторон может быть выделена отделенная часть дома с самостоятельным выходом (квартиру) или имеется техническая возможность переоборудовать помещение в изолированные квартиры.

Если же выделения доли дома в натуре невозможно, суд может на основании соответствующего иска установить порядок пользования помещениями дома. Это возможно также в отношении участников общей совместной собственности. Если невозможно выделить долю в натуре или установить порядок пользования им владельцу, выделяемого с его согласия присуждается денежная компенсация. Учитывая конкретные обстоятельства, суд может и при отсутствии согласия совладельца, выделяемой обязать остальных совладельцев выплатить ему соответствующую денежную компенсацию за причитающуюся долю с обязательным указанием мотивов (незначительный размер доли не дает возможности осуществить выдел в натуре, владелец в данном доме не проживает и обеспечен другой жилой площади и др.).. Указанным постановлением дано и другие разъяснения по осуществлению права общей собственности на жилой дом.

Гражданам могут принадлежать на праве собственности, в том числе совместной, квартиры в многоквартирных домах, приобретенные в порядке приватизации, погашение пая членом жилищного, жилищно-строительного или иного общества, выкупа нанимателем квартиры и т. д.. Здесь могут возникнуть чрезвычайно сложные отношения общей собственности. Так, если все квартиры многоквартирных домов находятся в собственности отдельных граждан, то одновременно возникает право общей собственности на общестроительные конструкции такого дома. Когда же таких квартир одна или несколько, то может иметь место общая собственность между собственником (совладельцем) этих квартир и владельцем всего дома (жилым или жилищно-строительным кооперативом, предприятием и др.). Кроме того, в одном доме одни квартиры могут принадлежать владельцам на праве общей долевой собственности, другие - на праве общей совместной собственности. Приведенные и другие возможные варианты совместного осуществления права собственности на квартиры свидетельствуют о сложности данной категории правоотношений. Поэтому при решении вопросов, связанных с этими правоотношениями-ми, необходимо руководствоваться как общими нормами гражданского законодательства, так и специальными актами законодательства, в частности Правил пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями, Типовым уставом общества (объединения) собственников квартир (домов ) 1, уставами этих обществ (объединений). Совладелец жилого дома, другого здания, сооружения может сделать в установленном законом порядке за свой счет достройку без согласия других совладельцев, если это не нарушает их прав. По ст. 359 нового ГК такая достройка является собственностью этого совладельца и не изменяет размера долей совладельцев в праве общей долевой собственности.

Право общей собственности крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства. Гражданам предоставляется право ведения сельскохозяйственного производства, кроме общественного сектора экономики, путем образования самостоятельного крестьянского (фермерского) хозяйства, заниматься различными видами индивидуальной трудовой деятельности в форме так называемых личных подсобных хозяйств.

Фермерское хозяйство является основным родом занятий гражданина и основным источником его доходов. Образование фермерского хозяйства, его правовой статус и прекращения определяются Законом Украины "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", другими законодательными актами. Крестьянское (фермерское) хозяйство является формой предпринимательства граждан Украины, которые изъявили желание производить товарную сельскохозяйственную продукцию, заниматься ее переработкой и реализацией.

Членами крестьянского (фермерского) хозяйства могут быть супруги, их родители, дети, достигшие 16-летнего возраста, и другие родственники, которые объединились для работы в этом хозяйстве. Его членами не могут быть лица, в том числе родственники, которые работают в нем по трудовому договору. Крестьянское хозяйство может быть создано даже одним лицом. После выполнения предусмотренных законом условий (в частности, получения государственного акта на право частной собственности на землю или иного права на землю) крестьянское (фермерское) хозяйство подлежит государственной регистрации в совете народных депутатов, приобретая статус юридического лица.

В собственности лиц, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство, может быть различное имущество потребительского и производственного назначения, необходимое для его функционирования и занятия подсобными промыслами. Имущество этих лиц принадлежит им на праве общей совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними (ст. 16). Владение, пользование и распоряжение имуществом осуществляют члены крестьянского (фермерского) хозяйства по взаимной договоренности (ст. 17). Однако вне поля зрения законодателя остались отношения по выделению и раздела имущества, ответственности членов хозяйства по долговым обязательствам. Не урегулированы эти отношения и в новом ГК. Поэтому, очевидно, эта проблема должна решаться с учетом общих положений ГК Украины о совместной собственности.

В постановлении Пленума Верховного Суда Украины "О судебной практике по делам по искам о защите права частной собственности" по этому поводу было отмечено, что в случае выхода из состава фермерского хозяйства одного или нескольких его членов, выделение их доли в натуре не должен лишить хозяйство необходимого ему имущества. Если невозможно выделить им долю в натуре, выплачивается денежная компенсация.

Личное подсобное хозяйство ведут члены коллективных сельскохозяйственных предприятий (ранее - члены колхозов), рабочие и служащие, для которых оно является вспомогательным источником получения дополнительных доходов. Закон не предусматривает конкретных признаков личного подсобного хозяйства и требований его специальной регистрации. Таким образом, личное подсобное хозяйство не приобретает четко очерченной организационно-правовой формы. Однако, если ведение личного подсобного хозяйства содержит признаки предпринимательской деятельности, то его члены должны соблюдать законодательство о предпринимательстве. Относительно правового режима имущественных отношений членов подсобного хозяйства, то, на наш взгляд, определяющей может быть норма п. 1 ст. 17 Закона Украины "О собственности", по которой имущество, приобретенное в результате совместного труда членов семьи, является их общей совместной собственностью, если иное не установлено письменным соглашением между ними. В действующем гражданском законодательстве нет специальных правовых норм, которые регу-лювали имущественные отношения в личных подсобных хозяйствах. Поэтому при возникновении имущественных споров между членами такого хозяйства следует применять общие гражданско-правовые нормы об общей собственности (долевую и совместную) и нормы семейного законодательства об имущественных отношениях супругов и других членов семьи. В соответствии со ст. 1 Закона Украины "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" этот закон не распространяется на сельскохозяйственную деятельность граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, занимаются индивидуальным и коллективным садоводством и огородничеством.

Действующее законодательство не содержит также перечень видов деятельности, которыми могут заниматься члены личных подсобных хозяйств. Однако в ряде случаев это возможно лишь при наличии соответствующего земельного участка. Земельный кодекс Украины предусматривает право граждан Украины на получение земельных участков в собственность или пользование, в том числе для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, традиционных народных промыслов (статьи 6, 7 и 58). В принципе ведения личного подсобного хозяйства возможно и без предоставления для этого специальной земельного участка (занятия художественными промыслами, техническим моделированием, пошивом одежды и т. п.).

Вместе с тем следует помнить, что каждый из членов фермерского или личного подсобного хозяйства может иметь и свое личное имущество, имущество потребительского назначения или другое, не связанное с ведением такого хозяйствования, которое не подчинено правовому режиму общности.

Особенности права общей собственности с участием организаций (юридических лиц). До принятия Закона "О собственности в СССР", Закона Украины "О собственности", как уже отмечалось, возникновение общей собственности с участием организаций (юридических лиц) было ограниченным. Развивающимся было и правовое регулирование таких отношений. В ГК УССР их регулированию был посвящен непосредственно всего несколько статей (статьи 112-117, 430-434), согласно которым не могла возникнуть общая собственность между организациями, владели имуществом на праве оперативного управления.

Распространенной основанием создания общей собственности было заключение договора о совместной деятельности (ст. 430 ГК), по которому стороны обязывались совместно действовать для достижения хозяйственной цели по строительству и эксплуатации межколхозного или государственно-колхозного предприятия или учреждения (не передаются в оперативное управление организации, являющейся юридическим лицом), водохозяйственных сооружений и устройств, путей, спортивных сооружений, школ, родильных, жилых домов и т. п..

В бывшем СССР сложились в основном две правовые формы объединения имущества организаций, ведущих к возникновению общей собственности. При первой форме общность имущества возникает на основании договоров организаций о совместной деятельности. Участники такого договора объединяют принадлежащее им имущество и становятся совладельцами на основе долевой собственности. Для этого участники договора делают взносы деньгами, другим имуществом или трудовым участием. При этом совладельцы не создают специальный орган с правами юридического лица для управления их общим имуществом. При второй правовой форме имущественного объединения организации за свой счет образовывали специальные межколхозные, кооперативно-государственные, государственно-кооперативные предприятия с правами юридического осо-бы, осуществляя право оперативного управления имуществом в своей хозяйственной деятельности (строительные работы, переработка сельхозпродукции и др.). Кроме того, колхозы и совхозы должны были входить в состав производственных объединений, сохраняя за собой экономическую и юридическую самостоятельность, а также право собственности или право оперативного управления (ныне право полного хозяйственного ведения) на отличное передано объединению имущество.

Правовой режим имущества межхозяйственных предприятий и производственных объединений определялся преимущественно специальным законодательством, в частности Типовым положением о кооперативно-государственное и государственно-кооперативную организацию в системе Госагропрома СРСР1. Сейчас такие предприятия реформируемых путем приватизации государственной доли.

Межхозяйственные предприятия (организации), имея статус юридического лица, распоряжались имуществом только в пределах своей специальной правоспособности. Такие предприятия не являются субъектами права собственности, а потому не имели права были распорядиться принадлежащим имуществом в целом, поскольку это означало бы, по сути, ликвидации общей собственности. Если деятельность межхозяйственного предприятия прекращалась, его имущество делилось в соответствующих долях между всеми участниками.

Производственные и агропромышленные объединения имели права юридического лица и осуществляли свою деятельность на основе имущества, внесенного колхозами и совхозами на условиях права оперативного управления. Вместе колхозы и совхозы сохраняли свою экономическую и юридическую независимость (самостоятельность). Некоторое время наиболее распространенной формой объединений колхозов и совхозов были агропромышленные объединения - так называемые РАПО. Однако такая форма объединений оказалась малоэффективной, в связи с чем колхозам, совхозам и другим их участникам было предоставлено право свободного выхода из них, фактически привело к ликвидации.

В ходе экономических реформ в Украине было снято политические и правовые препятствия на пути создания эффективных форм сотрудничества предприятий различных форм собственности и производственной кооперации. Правовым основанием для этого является, в частности, ст. Из Закона Украины "О собственности", которая предполагает объединение имущества граждан, юридических лиц и государства и образование на этой основе смешанных форм собственности, в том числе собственности совместных предприятий с участием украинских и иностранных юридических лиц и граждан. В этом случае между юридическими лицами может возникнуть как общая долевая, так и общая совместная собственность на определенное имущество.

В рыночных условиях преобладающей формой предприятия являются различные хозяйственные общества (акционерные, общества с ограниченной ответственностью и др.)., Образуются учредителями (юридическими лицами, гражданами). Согласно учредительному договору они формируют за счет собственных средств, техники, оборудования и другого имущества в уставный фонд, становится собственностью этого хозяйственного общества. Однако, теряя право собственности на имущество, переданное в уставный фонд, учредители одновременно приобретают соответствующие корпоративных прав, в т. ч. право на получение дивидендов с учетом их доли в уставном фонде. В случае выхода учредителя (участника), в частности с общества с ограниченной ответственностью, ему выплачивается стоимость части имущества общества, пропорциональная его доле в уставном фонде. По его требованию и по согласию общества вклад может быть возвращен полностью или частично в натуральной форме (ст. 54 Закона Украины "О хозяйственных обществах"). Есть возможны случаи, когда учредитель (участник) общества может снова приобрести в собственность имущество, переданное им в уставный фонд.

И все-таки самой распространенной формой объединения юридическими лицами деятельности и имущества являются договоры о совместной деятельности, которым стороны определяют условия возникновения и осуществления права собственности. Нередко по этому поводу между ними могут возникать споры.

Так, государственная коммунальная фирма "Киивпобут" в связи с отсутствием собственных средств 4 февраля 1993 заключила с Экспортно-импортным банком Украины договор, по которому банк обязался частично финансировать строительство дома быта, а фирма "Киивпобут" обязалась предоставить банку соответствующую часть производственных помещений в собственность (полное хозяйственное ведение). Однако после завершения строительства фирма "Киивпобут" отказалась выполнить это обязательство. Решением арбитражного суда г. Киева от 9 марта 1994 было удовлетворено иск Экспортно-импортного банка Украины о признании за ним права собственности на соответствующую часть совместно построенных производственных помещений площадью 1146 кв. М1.

Остается неопределенной в законодательстве, юридической литературе правовая природа предприятия, основанного на собственности трудового коллектива предприятия, кооператива, другого уставного общества, общественной и религиозной организации. В Законе Украины "О собственности" собственность такого предприятия получила название коллективной. Однако, предложенная законодателем конструкция права коллективной собственности является неудачной, поскольку дает основания для отождествления ее с общей собственностью, не относится к самостоятельной формы собственности. Это происходит потому, что, с одной стороны, собственником имущества коллективного предприятия признается юридическое лицо, а с другой - коллектив арендаторов, трудовой коллектив, учредители, члены потребительского союза или другие лица, которые образовали это юридическое лицо. Фактически этим утверждается концепция двойного и даже тройного владельца по одному и тому же имущества, что недопустимо для правовой системы. Устранению этого противоречия может способствовать новая Конституция Украины 1996 p., В которой не предусмотрено коллективной формы собственности.

Особенности права общей собственности территориальных общин. Статья 142 новой Конституции Украины предусмотрела возможность возникновения общей собственности территориальных громад сел, городов, районов в городах, находящихся в управлении районных и областных советов.

Кроме того, территориальные общины сел, поселков и городов могут объединять на договорных началах объекты коммунальной собственности, а также средства бюджетов для выполнения совместных проектов или для совместного финансирования (содержания) коммунальных предприятий, организаций и учреждений. Поскольку такие отношения еще получили специального законодательного урегулирования, то на них могут распространяться некоторые общие положения о совместной собственности.


Получите за 15 минут консультацию юриста!