На современном этапе развития украинского общества особую остроту приобретает решение вопроса об обеспечении граждан Украины жильем. Как известно, в соответствии с положениями ст. 47 Конституции Украины граждане Украины могут реализовать свое право на жилье несколькими способами, в том числе путем приобретения права собственности на него посредством заключения различного рода гражданско-правовых сделок. Одним из самых распространенных гражданско-правовых правочы-нов с недвижимостью является договор купли-продажи недвижимого имущества. Он выполняет несколько функций и выступает одновременно способом осуществления конституционного права граждан Украины на жилье, основанием возникновения права собственности у юридических и физических лиц на недвижимость, надежным и эффективным средством регулирования гражданских правоотношений в этой сфере.
Законодательство Украины не выделяет договор купли-продажи недвижимости в отдельный вид купли-продажи по такой системной признаку, предмет договора. Поэтому к договору купли-продажи недвижимости применяются общие правила о договорах купли-продажи. Между тем, специфические черты недвижимости - ее постоянную связь с землей, особая ценность, неспоживнисть в процессе использования и т. п. - диктуют необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороти1.
Надо отметить, что это обстоятельство частично учли составители нового Гражданского кодекса Украины, в ряде статей ГК (статьи 183, 211, 336, 642, 659, 682) предусмотрели особый порядок возникновения, ограничения и перехода прав на недвижимое имущество и ввели обязательную государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вместе разработчики нового ГК Украины не нашли нужным выделить в главе 54 Кодекса ("Купля-продажа") особые правила, посвященные продаже недвижимости. Несмотря на это, ряд специфических признаков договора купли-продажи недвижимости (прежде всего его предмет, форма, содержание) позволяет нам рассматривать его как особый вид с присущим ему особым правовым регулированием.
Как и любой другой договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, т. е. считается заключенным в момент достижения согласия сторон по всем существенным условиям нужной в надлежащих случаях форме. Договора продажи недвижимости присущи и другие, общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно - оплатнисть и взаимность.
Правовое регулирование договора продажи недвижимости регламентируется общими нормами главы 54 ГК Украины (в ГК УССР 1963 г. соответствующие нормы размещены в главе 20). При этом необходимо помнить, что некоторые нормы главы 54 ГК Украины не могут быть применены к обязательству по купле-продаже недвижимости в силу специфичности последнего.
К отношениям по поводу купли-продажи продажи недвижимости в некоторых случаях применяются и особые нормативные требования. Так, относительно договоров купли-продажи недвижимого имущества в порядке приватизации применяются специальные правила, содержащиеся в законах Украины "О приватизации государственного имущества", "О приватизации небольших государственных предприятий (малой приватизации)" и других приватизационных нормативно-правовых актах. К договорам купив-ли-продажи земельных участков применяются соответствующие положения земельного законодательства Украины. Продажа недвижимого имущества должника в порядке исполнительного производства регулируется статьями 61, 62, 64, 66 Закона Украины "Об исполнительном производстве" от 21 апреля 1999 p., Нормами Временного положения о порядке проведения публичных торгов по реализации арестованного недвижимого имущества от 27 октября 1999 № 68/5.
Предметом этого договорного типа выступает недвижимое имущество. Именно предмет договора является той определяющей признаком, позволяет выделить договор купли недвижимости в отдельный вид.
Во времена существования Советского Союза распределения вещей на движимое и недвижимое имущество на законодательном и доктринальном уровне не было. Так, ГК УССР 1922 признавал весь земельный фонд вновь республики достоянием государства и отмечал, что земля не может быть предметом частного оборота. Владение землей допускалось советской властью только на правах пользования. В примечании к ст. 21 ГК УССР 1922 г. был указано, что с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое отменен. Что касается ГК УССР 1963 p., То в нем о недвижимом имуществе не было даже упоминания.
После длительного перерыва термин "недвижимое имущество" появляется сначала в Основах гражданского законодательства СССР и республик 1990 p., Затем в законах Украины "О залоге" от 2 октября 1992 p., "О нотариате" от 2 сентября 1993 p., " О приватизации государственного жилищного фонда "от 19 июня 1992 г. и некоторых других законодательных актах. Но ни в одном из них не содержалось развернутое определение этого понятия и не были приведены критерии распределения вещей на движимые и недвижимые. Лишь с принятием нового ГК Украины этот пробел в праве может быть устранено.
Понятие недвижимого имущества содержится в ст. 182 нового ГК Украины. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Режим недвижимой вещи может быть распространен законом и на другие вещи - в силу их обязательной государственной регистрации (ч. 2 ст. 182 ГК Украины).
Таким образом, основными признаками недвижимости являются: во-первых, тесную связь с землей, во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без его обесценивания и изменения его назначения. Следует отметить, что эти признаки присущи не всем объектам недвижимости, ведь каждый вид недвижимого имущества характеризуется своими особенностями, в свою очередь обусловливает специфическое правовое регулирование.
Так, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты являются "естественной" недвижимостью. Они имеют особую ценность, определяет общественный интерес, который выражается в необходимости сохранения их целевого назначения и установлении специального правового режима пользования. Поэтому регламентации отношений по поводу данных объектов присуще сочетание публично-правового и частноправового регулирования. Задачей публичного права будет в данном случае определение возможности допуска соответствующих объектов недвижимости к участию в имущественном обороте, установления определенных ограничений, касающихся использования отдельных категорий объектов в имущественном обороте, и санкций за нарушение требований законодательства, касающихся публичного интереса. В нашем государстве уже сегодня заложены основы для установления ограничений земельного оборота в зависимости от категорий земли. В частности, в соответствии с положениями нового Земельного кодекса Украины от 25 октября 2001 p., Земли в Украине в зависимости от основного целевого назначения подразделяются на земли сельскохозяйственного назначения, жилой и общественной застройки, природно-заповедного и другого природоохранного назначения и т. п., причем для каждой категории земли установлен свой особый правовой режим, а некоторые земли (например, земли обороны) вообще не могут находиться на праве частной собственности или могут находиться в гражданском обороте в исключительных случаях, установленных законом. Самостоятельными объектами недвижимости признаются также участки недр и обособленные водные объекты. Они признаются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. Иначе невозможно было бы установить право собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю1. Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении их действует презумпция исключительной собственности народа Украины (ст. 13 Конституции Украины, ст. 9 Закона Украины "О собственности").
Что касается правового регулирования оборота указанных объектов, то необходимо отметить, что, поскольку в Украине установлено исключительное право собственности народа Украины на. надра, а передача их в пользование осуществляется на основании разрешений на специальное использование природных ресурсов, правовая природа которых позволяет отнести их в административный акта-лицензии, то о гражданском обороте данного вида объектов говорить нельзя.
Специфика правового режима лесов и многолетних насаждений заключается в том, что эти объекты являются, во-первых, природными, а во-вторых, они настолько неотделимо связанные с землей, перемещение их без непропорционального ущерба их назначению невозможно. В то же время, от договоров купли-продажи указанных объектов как недвижимого имущества, когда они отчуждаются одновременно с переходом соответствующих прав на земельный участок, необходимо отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда продается, например, "лес на корню" или рубленые дерева. Поскольку "лес на корню" и бревенчатые дерева не является объектом, неразрывно связанным с землей, правила, регламентирующие порядок отчуждения недвижимости, к ним не применяются.
Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по признаку неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их свободного перемещения в пространстве без непропорционального ущерба их назначению. Право собственности на здания, сооружения и другое впервые созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 333 ГК Украины).
В связи с этим возникает проблема о принадлежности к недвижимому имуществу зданий и сооружений, не завершенных строительством (объектов незавершенного строительства).
С одной стороны, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства вызывает сомнение в их юридической природе как объектов недвижимости, свидетельствует о том, что такие объекты не являются недвижимостью. С другой стороны, отнести такие объекты к категории движимых вещей также будет неверно, поскольку объект незавершенного строительства имеет все признаки недвижимости, предусмотренные ст. 182 нового ГК, а именно - значимость и индивидуальную ценность, неразрывная связь с земельным участком, на котором он расположен, невозможность свободного передвижения данного объекта в пространстве без его обесценивания и изменения назначения. Такой признаки недвижимого имущества, его обязательная государственная регистрация, ст. 182 нового ГК Украины не содержит. Следовательно, нет оснований считать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной его регистрации, оно существует и по сей акта (в противном случае регистрация была бы просто невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения. Как отмечает по этому поводу известный французский ученый-цивилист Г. Саватье, нерегистрации должна превращать имущество в недвижимость, а, наоборот, стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать його1.
К сожалению, сегодня в Украине отсутствует единый нормативно-правовой акт, который бы, во-первых, определял особенности возникновения, изменения и прекращения прав на недвижимое имущество и осуществления сделок с ним, а во-вторых, устанавливал порядок и специфику обращения объект объектов незавершенного строительства. Ныне действующие нормативно-правовые акты в этой сфере имеют противоречивый и неоднозначный характер. Так, в Положении о порядке выплаты компенсаций гражданам за утраченное недвижимое имущество в случае выселения или самостоятельного переселения из радиоактивно загрязненных территорий, утвержденном Постановлением Кабинета Министров Украины от 26 июля 2001 № 875 к объектам недвижимого имущества относятся и объекты незавершенного строительства . Такой же подход к проблеме определения понятия объектов недвижимости наблюдается и в другом нормативно-правовом акте - во Временном положении о порядке проведения публичных торгов по реализации арестованного недвижимого имущества, утвержденного Приказом Минюста Украины 27 октября 1999 № 6815, который также относит об объект незавершенного строительства к категории недвижимого имущества. С другой стороны, правоприменительная практика системы общих судов Украины, которая нашла свое отражение в Постановлении Пленума Верховного Суда Украины "О практике применения судами законодательства, регулирующего право частной собственности граждан на жилой дом" от 4 октября 1991 № 7 свидетельствует о том, что право собственности на жилой дом, как на объект недвижимого имущества, возникает только с момента его регистрации в исполкоме местного Совета, а до этого момента суд может признать совладельцами, выделяемых только право на строительные материалы и конструктивные элементы будинку2. Солидарные с позицией судей Верховного суда Украины и разработчики нового ГК Украины, в ст. 333 нового ГК Украины разместили такую норму: "Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т. п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации. До завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т. п., которые были использованы в процессе этого строительства (создания имущества) ". Вместе ч. 4 этой статьи провозглашает право заинтересованного лица обратиться в суд с заявлением о признании его собственником недостроенного недвижимого имущества, если будет установлено, что доля работ, не выполнена в соответствии с проектом, является незначительной. К сожалению, законодатель не указал в тексте ч. 4 ст. 333 ГК Украины, что необходимо понимать под "незначительной долей работ" но не решил вопрос о том, кто и на основании каких критериев определять ее размер.
В общем, можно с уверенностью утверждать, что объекты незавершенного строительства нельзя относить к зданиям (сооружениям), поскольку к последним относятся только такие объекты, сооружение которых закончено и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению. В то же время ошибочно, на наш взгляд, является и господствующая сейчас мысль о том, что объект незавершенного строительства представляет собой совокупность строительных материалов и оборудования, которые относятся к движимому имуществу. Включение таких объектов в гражданский оборот, осуществление сделок с ними по упрощенным правилам отчуждения движимого имущества своим следствием без нарушения прав и интересов участников таких сделок.
Все вышесказанное позволяет сделать вывод о том, что объект незавершенного строительства, который имеет все признаки недвижимого имущества, а именно - неразрывная связь с земельным участком, на котором он расположен, и невозможность передвижения в пространстве без его обесценивания и изменения назначения , является специфическим объектом недвижимости с присущим ему особым правовым режимом. Относительно оборотоспособности такого объекта, то он может выступать предметом сделок (в том числе и договора купли-продажи), но с учетом требований, предъявляемых к недвижимому имуществу, и с соблюдением специальных правил отчуждения такого рода объектов. При этом следует отличать объект незавершенного строительства как предмет договора подряда на капитальное строительство и как самостоятельный объект вещного права. В первом случае о нем нельзя говорить не только как об объекте недвижимого имущества, но и как об объекте вещных прав: он является объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда и замена сторон этого обязательства (заказчика и подрядчика) возможна лишь по правилам уступки права требования и перевода долга по зобовьязаннями1.
Спорным вопросом остается и отнесения к категории недвижимости насморк-ловых помещений, расположенных в середине здания, поскольку редакция ст. 182 нового ГК Украины дает основания утверждать, что эти объекты вещных прав не относятся к категории недвижимости. Так, в частности, нежилые помещения, находящиеся в составе зданий и сооружений, не имеют непосредственной связи с земельным участком, на котором расположено здание или сооружение. Кроме того, субъективное гражданское право на нежилые помещения не имеет такой тесной связи, наблюдается между зданием (сооружением) и земельным участком. Однако эта категория объектов прав имеет те же существенные черты, как и здание в целом, а именно - ценность и индивидуальную значимость (признаки, общие для любого вида недвижимости), а также характеризуется неразрывной связью с сооружением (зданием ), в которой она расположена. А поскольку нежилые помещения характеризуются теми же признаками, обусловили специфику правового регулирования других объектов недвижимости, вряд ли есть смысл выводить их из круга традиционных объектов недвижимости и устанавливать для них отдельный правовой режим. Ведь нежилые помещения в составе нежилого здания или дома - объекты того же классификации и подлежат аналогичному правовом регулюванню1. А, следовательно, специальные правила, регулирующие договор продажи недвижимости, подлежат применению в полном объеме и к отношениям, связанным с продажей нежилых помещений.
Объектом недвижимости имеет сугубо целевое назначение, признается жилье, под которым новый ГК понимает не только жилые дома и усадьбы, предназначенные и пригодные для постоянного проживания в них, но и отдельные квартиры, иные жилые помещения (в том числе изолированные комнаты в квартирах). Жилые помещения предназначены для проживания в них граждан. Собственник жилого помещения вправе использовать помещение для собственного проживания, проживания членов своей семьи, других лиц и не имеет права использовать его для промышленного производства (ст. 385 ГК Украины).
Самостоятельным объектом недвижимого имущества выступают также ценные движущиеся объекты, которые подлежат обязательной государственной регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Эти объекты не имеют таких обязательных признаков недвижимости, как неразрывная связь с землей и невозможность перемещения в пространстве без непропорционального ущерба назначению. Более того, основным назначением этих объектов является само перемещение в пространстве. Но из-за высокой стоимости такого рода объектов и наличия требования об обязательной государственной регистрации, что обеспечивает их индивидуализацию, законодатель распространил на них правовой режим недвижимого имущества.
Цена договора купли-продажи недвижимости составляет следующую существенное условие данного договорного типа. В соответствии со статьями 634, 693 ГК Украины продажа имущества производится по ценам, устанавливаемым по согласованию сторон. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене договор считается незаключенным.
В последние годы правительством Украины было сделано несколько попыток установить минимальный размер цены на объекты недвижимости, которые выступают предметом купли-продажи. Так, в Постановлении Кабинета Министров Украины "Об урегулировании уплаты государственной пошлины при отчуждении объектов недвижимого имущества" от 31 августа 1996 № 1030, было установлено правило, согласно которому при отчуждении недвижимости ее стоимость не должна быть меньше балансовой стоимости, определена в справке-характеристике БТИ. Это постановление утратило силу согласно Постановлению Кабинета Министров Украины от 9 июня 1997 № 544. Конечно, побудительным мотивом принятия данного постановления были, прежде всего, финансовые интересы государства. Но для охраны интересов казны было бы достаточно требовать, чтобы пошлина в пользу государства платилось крайней мере из размера балансовой стоимости объекта недвижимости, указанной в справке-характеристике БТИ. Именно такой подход заложен в Инструкции о порядке исчисления и взимания государственной пошлины, утвержденной приказом Главной государственной налоговой инспекции Украины от 22 апреля 1993 p., Согласно которой при исчислении суммы государственной пошлины за удостоверение договоров отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности физических и юридических лиц, стоимость таких договоров принимается исходя из суммы договора, но не ниже его инвентаризационной или балансовой стоимости с учетом коэффициентов индексации стоимости этих объектов и износа на момент отчуждения, указывается в справках-характеристиках БТИ.
Как известно, кроме общих требований закона о форме договора, установленные для всех видов сделок (статьи 42-47 ГК УССР, статьи 206-211 ГК Украины), существуют и специальные требования, предусмотренные именно для договоров как для многосторонних сделок. Последние в свою очередь делятся на те, которые распространяются на все виды договоров, и те, которые предусмотрены для отдельных разновидностей. Одной из таких специальных требований закона относительно формы договора определенного вида является требование, содержащееся в части 1 ст. 227 ГК УССР, согласно которой договор купли-продажи жилого дома должен быть ногариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора (ст. 47 ГК УССР).
Кроме нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости закон требует регистрации такого договора в исполнительном комитете местного Совета народных депутатов. В связи этим возникает вопрос, не влечет за собой отсутствие такого рода регистрации недействительность этой категории договоров, как таковых, не воплощенные в соответствующую форму. До введения в действие нового ГК Украины, которым вводится обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, у нас нет правовых оснований признавать нотариально удостоверенный договор купли-продажи недвижимости недействительным из-за отсутствия регистрации. Согласно ч. 1 ст. 45 ГК Украины несоблюдения формы сделки (пра-вочину), требуемой законом, влечет за собой недействительность сделки только в случае, если такое последствие прямо указано в законе. Последний же говорит только об обязательности нотариального удостоверения такого рода договоров и не устанавливает никаких последствий отсутствия регистрации нотариально удостоверенного договора в органах местного самоуправления. Кроме того, не надо забывать и о том, что сам факт удостоверения нотариусом договора купли-продажи недвижимости является признанием его со стороны государства таким, порождает соответствующие права и обязанности для сторон и является юридическое вероятным.
Таким образом, в настоящее время регистрация договора купли-продажи недвижимости в основном административно-правовой характер, никак не влияет на силу нотариально удостоверенного договора купли-продажи недвижимости и является скорее обязанностью бережного владельца, а не условием действительности сделки.
По новому ГК Украины договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (ст. 659 ГК Украины). Несоблюдение сторонами установленной формы договора продажи недвижимости влечет его неукладенисть (статьи 642, 659 ГК Украины).
Согласно ч. 4 ст. 336 ГК Украины право собственности у приобретателя по договору продажи недвижимости возникает с момента его государственной регистрации.
Итак, по новому ГК Украины при продаже недвижимого имущества переход права собственности от продавца к покупателю не регистрируется, поскольку момент заключения договора продажи недвижимости и переход права собственности на приобретателя по ним совпадают.
По своей природе, как уже было указано выше, договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным сделкой. Поэтому, если стороны в договоре договорятся, что обязательства по фактической передачи недвижимости и его оплаты должны быть выполнены сторонами не во момент государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, а после ее проведения, то каждая из заинтересованных лиц имеет право требовать их выполнения . Именно в этой возможности контрагентов и заключается консенсуальнисть договора купли-продажи недвижимости. В то же время стороны не могут по своему усмотрению определить момент возникновения права собственности по договору, поскольку этот вопрос урегулирован императивной нормой закона.
Российские ученые советского периода считали, что договор купли-продажи недвижимости, кроме нотариального удостоверения, требует также обязательной государственной регистрации, и только после ее проведения вступает в силу1. Такая позиция авторов обусловливалась прежде содержанием ряда гражданских кодексов некоторых союзных республик СССР, где предполагалось, что нотариально удостоверенный договор купли-продажи жилого дома является недействительным, если не был зарегистрирован в государственных органах2.
Содержание ст. 642 нового ГК Украины свидетельствует о том, что законодатель решил присоединиться к позиции сторонников введения обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и отметил, что договор, подлежащий нотариальному удостоверению или государственной регистрации, считается заключенным с момента его нотариального удостоверения или государственной регистрации, а в случае необходимости и нотариального удостоверения, и государственной регистрации - с момента государственной регистрации.
По нашему мнению, требование законодателя по обязательной государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимости обусловлена прежде всего необходимостью надлежащей защиты законных прав и интересов участников гражданского оборота.
Удачной и оправданной позиция законодателя относительно последствий отсутствия государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимости. Согласно содержанию статей 211 и 642 ГК Украины сделка (договор) считается совершенным (заключенным) с момента государственной регистрации. Учитывая то обстоятельство, что регистрация договора и переход права собственности к приобретателю, исходя из содержания ст. 336 ГК Украины, совпадают по времени проведения, момент возникновения права собственности у приобретателя совпадает с моментом совершения сделки (заключения договора), который является основанием для такого возникновения. Приурочение момента перехода права собственности на предмет договора купли-продажи недвижимости до момента совершения самого договора имеет ряд преимуществ. В случаях, когда момент перехода права собственности к приобретателю и момент совершения сделки не совпадут-дают, возникает ряд проблемных вопросов, требующих эффективного решения. Так, заключение договора продажи недвижимости путем составления единого письменного документа и его нотариального удостоверения делает его обязательным только для продавца и покупателя (но не для третьих лиц!). С момента нотариального удостоверения и до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество статус покупателя по договору имеет неопределенный характер. С одной стороны, он приобретает право титульного (фактического) собственника переданного ему по договору недвижимости, с другой стороны, право собственности на предмет договора de-jure сохраняется за продавцом. В связи с этим возникает ряд острых вопросов, например, имеет право покупатель, ставший владельцем недвижимого имущества в результате исполнения продавцом обязательств, вытекающих из договора продажи недвижимости, но до момента государственной регистрации перехода к нему права собственности, отчуждать объект недвижимости? Имеет ли право делать аналогичные действия продавец? Вправе кредиторы продавца или покупателя обратить взыскание на недвижимое имущество в период с момента заключения договора и до момента регистрации перехода прав на недвижимое имущество? Неизвестно также, кто в данный промежуток времени признаваться надлежащим истцом в случае возникновения необходимости в применении вещно-правовых средств нарушенного права собственности.
Все эти вопросы не могут возникнуть, если момент заключения договора ку-пивли-продажи недвижимости совпадает с моментом перехода права собственности на недвижимое имущество за ним.
Порядок государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в настоящее время регламентируется Временным положением о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество (далее - Временное положение), утвержденным Приказом Министерства юстиции Украины 7 февраля 2002 № 7/5. Согласно этому приказу Временное положение принято с целью надлежащего обеспечения защиты права собственности на недвижимое имущество физических и юридических лиц до принятия и вступления в силу закона Украины о государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества.
Регистрация права владения, ограниченных прав на чужие вещи, права залога недвижимости Временным положением не предусмотрена.
Функции регистратора прав на объекты недвижимого имущества до момента принятия Верховной Радой Украины и вступления в силу Закона Украины о государственной регистрации прав на недвижимость в соответствии с Временным положением осуществляют бюро технической инвентаризации (БТИ). Этим положением вводится реестр прав собственности на недвижимое имущество, держателем которого является Министерство юстиции Украины. Реестр ведется в электронной и бумажной формах, причем в случае выявления несоответствия записи Реестра прав на электронных носителях записи на бумажных носителях приоритет запись на бумажных носителях. В пункте 1.4 Временного положения содержится определение регистрации прав собственности на недвижимое имущество, под которой понимается внесение записи в Реестр прав собственности на недвижимое имущество в связи с возникновением, существованием или прекращением права собственности на недвижимое имущество, осуществляемой БТИ по местонахождению объектов недвижимого имущества на основании правоустанавливающих документов за счет средств лица, обратившегося в БТИ. Регистрация прав производится путем приема и проверки документов, представленных к регистрации, установление отсутствия оснований для отказа в регистрации прав, принятие решения о регистрации прав собственности или об отказе в регистрации, внесение записей в реестр прав, совершения надписей на правоустанавливающих документах, выдачи выписок из Реестра прав о регистрации прав. Решение о регистрации или отказе в регистрации принимает регистратор прав собственности на недвижимое имущество - работник БТИ с высшим юридическим образованием.
Пунктом 2.4 Временного положения предусмотрен предельный шестимесячный срок, в течение которого новый владелец недвижимости должен обратиться с заявлением о регистрации своего права собственности. В случае нарушения этого срока прежний собственник может обратиться с заявлением об отмене предварительной записи о праве собственности на недвижимое имущество. Кроме того, в случае нарушения срока подачи заявления, регистрации прав собственности должна предшествовать техническая инвентаризация объектов.
Право на получение выписок о зарегистрированных правах имеют собственник (собственники), его наследники и правопреемники юридических лиц, уполномоченные ими лица, а также органы государственной власти, если запрос сделан в связи с осуществлением ими полномочий, определенных действующим законодательством Украины. Таким образом, составители Временного положение не закрепили в нем принцип публичности проведения государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, который заключается в возможности беспрепятственного доступа к информации, содержащейся в реестрах всех заинтересованных третьих лиц.
Регистратор должен установить соответствие заявленных прав и представленных документов требованиям законодательства, а также отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости и проверить сделки, которые в соответствии с действующим законодательством Украины не были нотариально заверены (п. 3.1 Временного положения).
Согласно п. 3.3 Временного положения, основанием отказа в регистрации прав на недвижимое имущество является наличие уже зарегистрированного права на него.
Что касается правил регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, то в настоящее время действуют предыдущие правила регистрации, которые следует отнести к специальной регистрации, предусмотренной, главным образом, в транспортных кодексах и уставах, а также в ведомственных нормативных актах, принятых в соответствии с ними.
В частности, в настоящее время в Украине существует единый порядок регистрации судов, предусмотренный главой второй Кодекса торгового мореплавания Украины от 23 мая 1995 и Порядком ведения Государственного судового реестра Украины и Судовой книги Украины, утвержденным Постановлением Кабинета Министров Украины от 26 сентября 1997 № 1069.
Регистрации, согласно Временному порядку, подлежат все торговые суда в Украине, кроме военных кораблей и судов, а также катеров, шлюпок и других плавучих средств, принадлежащих любому судну. Регистрацию судов в Украине осуществляют капитаны морских портов и Главная государственная инспекция Украины по безопасности судоходства (Госфлотинспекция Украины). Регистрации в морских портах подлежат морские торговые суда, а регистрации в Держфлот-инспекции Украины подлежат речные и маломерные суда, за исключением судов, указанных в пункте 12 Временного порядка.
Регистрация судов осуществляется на основании согласованной в Госфлотинспекции Украины письменного заявления судовладельца по установленному образцу. За проведение регистрации судна взимается сбор, доказательства уплаты которого судовладелец должен подать в Госфлотинспекции Украины вместе с заявлением о проведении регистрации судна и приложенными к нему документами.
С момента государственной регистрации судна и получения вышеуказанных документов судно приобретает право плавания под Государственным флагом Украины (п. 27 Временного порядка).
В случае возникновения изменений, вызывающих необходимость исправления сведений, внесенных в Государственный судовой реестр Украины, капитан морского порта на основании письменного согласования с Госфлотинспекцией выдает новые документы и вносит соответствующие изменения в Реестр.
Исключение из Государственного судового реестра Украины или Судовой книги может иметь постоянный или временный характер. Постоянное выключение осуществляется в случае потери судном права плавания под Государственным флагом Украины, в случае гибели судна или исчезновение его безвестно, в случае признания судна непригодным для дальнейшей эксплуатации.
Несколько слов надо сказать и о деьржавну регистрацию судов воздушного транспорта. Согласно Правил регистрации гражданских воздушных судов в Украине, утвержденных приказом Министерства транспорта Украины от 7 сентября 1999 № 434, гражданские воздушные суда подлежат обязательной регистрации и могут быть зарегистрированы только в одном государстве. Государственный реестр гражданских воздушных судов Украины ведется Укравиации. Регистрация воздушного судна в Государственном реестре гражданских воздушных судов Украины не является свидетельством права собственности на воздушное судно конкретного юридического или физического лица, но является фактом признания его национальной принадлежности.
Для некоторых объектов, отнесенных законодателем к недвижимости, правила регистрации отсутствуют вообще. Так, согласно ст. 13 Закона Украины "О космической деятельности" от 15 ноября 1996 объекты космической деятельности подлежат обязательной государственной регистрации в Государственном реестре объектов космической деятельности Украины в соответствии с Правилами регистрации объектов космической деятельности в Украине, которые утверждает Кабинет Министров Украина. К большому сожалению, эти правила еще не приняты, а потому не решенным остается вопрос, каким органом и в каком порядке регистрируются космические объекты на территории Украины. Кроме того, согласно части 5 ст. 13 Закона Украины "О космической деятельности" от 15 ноября 1996 г. (в редакции Закона от 16 марта 2000 г.) с целью обеспечения функционирования, сохранения и дальнейшего развития уникальных объектов космической деятельности вводится Государственный реестр уникальных объектов космической деятельности. Как и в случае с Государственным реестром объектов космической деятельности в Украине, Кабинет Министров Украины на сегодняшний день еще не установил ни порядка ведения такого реестра, ни перечень органов государственной власти, которые были бы полномочны вести такой реестр.
В настоящее время при осуществлении космической деятельности руководствоваться можно только общими положениями ст. 13 Закона Украины "О космической деятельности", в соответствии с ч. 2 которого на объект космической деятельности, внесенный в Государственный реестр объектов космической деятельности Украины, выдается регистрационное удостоверение. Значение такой регистрации должно, по нашему мнению, заключаться в том, что она одновременно удостоверяет принадлежность объекта космической деятельности в Украине и свидетельствует о праве собственности на него конкретного лица. Регистрационное удостоверение в таком случае может выполнять роль правоустанавливающего документа, а наличие права собственности на объект космической деятельности и его субъект могут быть установлены с помощью записи в реестре.
Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальным указанием закона для юридических Осии имеются ограничения относительно приобретения и отчуждения недвижимого имущества (например, ст. 48 Закона Украины "О банках и банковской деятельности", ст. 41 Закона Украины "О хозяйственных обществах ").
По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в соответствии
с законом или договором.
Участниками договора купли-продажи недвижимости на стороне как продавца,
так и покупателя можит выступать бы ^ яь какие субъекта w ^ asa. Кле. участие "и № тово \ л. некоторых субъектов гражданского права имеет определенные особенности.
Если как продавец выступает государственное или коммунальное предприятие, которое имеет право полного хозяйственного ведения (а казенное предприятие - оперативного управления), оно имеет лишь ограниченные права по распоряжению закрепленным за ним имуществом и не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника (ст. 10 Закона Украины "О предприятиях в Украине"). Продано государственным или коммунальным предприятием недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения (или оперативного управления), так и из государственной собственности (собственности территориальных общин).
То же происходит, если эти субъекты выступают на стороне покупателя, т. е. одновременно происходит и смена собственника, и возникновение права хозяйственного ведения (оперативного управления).
При продаже недвижимости в процессе приватизации действуют специальные правила, предусмотренные приватизационным законодательством Украины.
Особый порядок установлен законом и для отчуждения недвижимого имущества, находящегося в общей собственности, например супругов. Согласно ч. 2 ст. 23 Кодекса о браке и семье Украины для заключения сделок по отчуждению общего имущества супругов, требующих обязательного нотариального удостоверения, согласие другого супруга должно быть выражено в письменной форме. Подлинность подписи на заявлении другого супруга о согласии на продажу общего имущества должна быть удостоверена в нотариальном порядке или иными уполномоченными законом на совершение таких действий государственными и общественными органами и организациями. Удостоверять подлинность подписи не требуется, если супруг отчуждателя лично подаст нотариусу заявление о согласии на отчуждение. Соглашение об отчуждении имущества, требует обязательной нотариальной формы, может быть удостоверена без согласия другого супруга, если с правовстановлюю чего-либо документа, свидетельства о браке и других документов видно, что указанное имущество является не общей, а личной собственностью одного из супругов (пункты 35, 36 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины от 14 июня 1994 p.). Невыполнение этого указания закона имеет своим следствием недействительность соглашения как не соответствующей требованиям закона.
В соответствии со ст. 65 Семейного кодекса Украины в 2002 г. для заключения одним из супругов договора на отчуждение общей совместной собственности, который требует нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, необходимо получить письменное согласие другого супруга, заверенное нотариально.
При отсутствии такого согласия на заключение договора, он может быть признан недействительным в судебном порядке по требованию супругов, который не принимал непосредственного участия в его заключении, но согласие которого необходимо было получить.
Продажа доли в общей собственности одним совладельцем постороннему лицу должно осуществляться с соблюдением права преимущественной покупки других сособственников (ст. 114 ГК УССР, ст. 364 ГК Украины).