Sidebar

В связи с частыми изменениями в законодательстве, информация на данной странице может устареть быстрее, чем мы успеваем ее обновлять!
Eсли Вы хотите найти правильное решение именно своей проблемы, задайте вопрос нашим юристам прямо сейчас.

 


В соответствии со ст. 132 ЗК Украины соглашения о переходе права собственности на земельные участки заключаются в письменной форме и нотариально удостоверений слышатся. Соглашения должны содержать:

а) название сторон (фамилия, имя и отчество гражданина, название юридического лица);

б) вид сделки;

в) предмет сделки (земельный участок с определением места расположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима и т.п.);

г) документ, подтверждающий право собственности на земельный участок;

д) сведения об отсутствии запретов на отчуждение земельного участка;

е) сведения об отсутствии или наличии ограничений по использованию земельного участка по целевому назначению (залог, аренда, сервитуты и т. п.);

ж) договорную цену;

и) обязательства сторон.

Соглашения о переходе права собственности на земельные участки считаются заключенными со дня их нотариального удостоверения.

Договоры, предметом которых являются земельные участки и которые заключаются в процессе приватизации земель государственной и коммунальной собственности, а также на вторичном рынке земли, по своему содержанию и форме должны соответствовать требованиям, закрепленным в действующем ЗК Украины, а также нормам гражданского законодательства.

Статья 132 ЗК Украины предусматривает обязательное соблюдение письменной нотариальной формы сделок о переходе права собственности на земельные участки. Это означает, что соблюдение простой письменной формы недостаточно для того, чтобы признать договор о переходе права собственности от одного субъекта к другому действительным.

Содержание договоров о переходе права собственности на землю зависит от правового режима земельного участка, который отчуждается от одного владельца к другому, а также способа отчуждения земельного участка и вида гражданско-правовой сделки. Так, земельные участки из земель государственной и коммунальной собственности могут переходить в собственность физических и юридических лиц на основании договоров купли-продажи. В отдельных случаях, когда юридическое или физическое лицо не имеет оборотных средств на оплату стоимости земельного участка, может быть применен бартерный договор (мина) об отчуждении земельного участка органами государственной власти или местного самоуправления. Если земельный участок находится в собственности физических или юридических лиц, то ее отчуждение может быть осуществлено на основании договора купли-продажи, мены, дарения, путем обращения взыскания на заложенную земельный участок под обеспечение кредитных обязательств собственника земельного участка и т.п..

В статье 132 ЗК Украины закреплено существенные условия, которые должны быть внесены к содержанию всех сделок о переходе права собственности на земельные участки. Вместе стороны, руководствуясь п. 2 ст. 131 ЗК Украины, имеют право вносить в содержание договора дополнительные условия, характерные для того или иного вида гражданско-правовых сделок о переходе права собственности на земельные участки.

В договоре купли-продажи земельного участка указываются следующие существенные условия, как предмет договора, данные о местоположении, площадь, функциональное назначение, ограничения и обременения на использование земельного участка, цена продажи, условия оплаты, порядок расчетов, права и обязанности сторон, а также другие условия, определяемые по соглашению между продавцом и покупателем.

Согласно действующему законодательству Украины заключен договор купив-ли-продажи земельного участка должен быть подписан сторонами и подлежит нотариальному удостоверению с уплатой государственной пошлины.

После подписания договора купли-продажи земельного участка сторонами и его нотариального удостоверения все ранее заключенные договоры на право постоянного, временного пользования теряют свою силу, если иное не предусмотрено договором купли-продажи земельного участка. Вместе по ст. 32 Закона Украины «Об аренде земли» 1 переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу, а также реорганизация юридического лица - арендатора не является основанием для изменения условий или расторжения договора, если иное не предусмотрено договором аренды земли.

Заключенный и нотариально оформленный договор купли-продажи земельного участка вместе с решением продавца является основанием для отвода земельного участка в натуре и легализации права собственности покупателя на земельный участок.

Предметом договоров о переходе права собственности на земельные участки являются конкретные, индивидуально определенные на местности земельные участки соответствующей площади и правового режима. Поэтому при заключении таких договоров стороны должны четко определять местонахождение земельного участка, его площадь, целевое назначение, состав угодий, правовой режим. В случаях когда земельные участки отчуждают физические или юридические лица, в договоре относительно предмета отдельным пунктом должен быть назван документ, подтверждающий право собственности на земельный участок, а именно Государственный акт на право собственности на земельный участок. Необходимость в этом обусловлена ??необходимостью подтвердить тот факт, что лицо является действительным и законным собственником и вправе отчуждать такой земельный участок. Одновременно в договоре следует указать, что в отношении земельного участка нет запретов отчуждения. До создания единой регистрационной системы земли и недвижимости такую ??информацию, обратитесь в местные органы Госкомзема Украины, осуществляющие регистрацию прав на земельные участки и ведут государственный земельный кадастр. Если земельный участок имеет обременения или ограничения на ее использование по целевому назначению, в договоре должно быть определено содержание этих обременений и ограничений, а также основания их установки (залог, сервитут, аренда). Право на земельный участок может быть ограничено законом или договором путем установления запрета на продажу или иное отчуждение определенным лицам в течение установленного срока, запрета передачи в аренду (субаренду), права на преимущественную покупку в случае его продажи, условий принятия наследства только определенным наследником, условия начать и завершить застройку в течение установленных сроков и т.п..

В договорах купли-продажи, мены (бартера) должна быть указана договорная цена земельного участка в национальной денежной единице - гривне. Если стороной выступает иностранное государство или иностранное юридическое лицо, то стороны могут определять денежный эквивалент обязательства в иностранной валюте. При этом по ст. 192 ГК Украины законным платежным средством, обязательным к приему по нарицательной стоимости на всей территории Украины, является денежная единица Украины - гривна. Иностранная валюта может использоваться в Украине в случаях и в порядке, установленных законом. Содержание договоров о переходе права собственности на земельные участки включает также обязательства сторон по проведению расчетов, передачи земельных участков от одного лица к другому, соблюдение имеющихся ограничений и обременений относительно предмета договора, выполнение мероприятий по охране и рациональному использованию земельных участков и т.п..

Как указано в ст. 132 ЗК Украины, соглашения о переходе права собственности на земельные участки считаются заключенными со дня их нотариального удостоверения. Это означает, что действительность заключенных договоров купли-продажи и других сделок с земельными участками подтверждается таким юридическим фактом, как нотариальное удостоверение таких сделок. Однако это не означает, что с момента нотариального удостоверения к приобретателю переходят право собственности или иные права на земельные участки. По действующим земельным законодательством Украины (ст. 125 ЗК Украины), момент возникновения права собственности на землю определяется по имеющейся совокупности юридических фактов, которые должны быть совершены сторонами соглашений и другими субъектами земельных отношений в процессе перехода прав на земельные участки: перенос границ земельного участка в натуру (на местность), изготовление, оформление и выдача Государственного акта на пра во собственности на землю и проведения государственной регистрации документов, удостоверяющих право собственности или иные права на земельные участки.

§ 1.4 Особенности нотариального удостоверения договоров отчуждения земельных участков государственной и коммунальной собственности

Совершение нотариальных действий по удостоверению сделок с земельными участками должно осуществляться с соблюдением требований действующего законодательства относительно отчуждения земель государственной и коммунальной собственности в частную собственность граждан и юридических лиц. Несмотря на принятый 2004 Закон Украины «О разграничении земель государственной и коммунальной собственности» 1, в Украине такое разграничение пока не проведена и поэтому коммунальную собственность на землю не сформирован, непосредственно влияет на определение правового положения продавцов таких земельных участков при нотариальном удостоверении договоров купли-продажи.

Согласно ст. 14 Конституции Украины граждане, юридические лица и государство приобретают в собственность земельные участки исключительно в соответствии с законом. По ЗК Украины, граждане и юридические лица могут приобретать в собственность земельные участки из земель государственной и коммунальной собственности только по основаниям, предусмотренным законом, в частности по договору купли-продажи, дарения, мены, другим земельно-правовыми сделками, бесплатно или за плату, в зависимости от целевого назначения земельного участка.

В случае приобретения земельного участка в собственность из земель государственной или коммунальной собственности за плату граждане, юридические лица, иностранные государства должны заключать договоры купли-продажи таких участков согласно нормам ЗК Украины с учетом требований ГК Украины, в котором предусмотрено, что земельные участки являются самостоятельным предметом гражданско-правовых сделок как особый объект недвижимости.

Продавцами земельных участков государственной или коммунальной собственности является, соответственно, органы государственной власти и органы местного самоуправления, действующие в пределах полномочий, определенных ст. ст. 7-17 ЗК Украины.

Кроме того, после внесенных Законом Украины «О Государственном бюджете Украины на 2008 год и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» 2 от 28 декабря 2007 года изменений в ЗК Украины продавцами земель ним участков признаются также государственные органы приватизации, полномочия которых определены в ч . 1 ст. 5, ч. 3 ст. 7, ст. 18, ч. 4 ст. 23, ч. 4 ст. 27 ч. 4. ст. 29 Закона Украины «О приватизации государственного имущества» 1 от 4 марта 1992 (с последующими изменениями и дополнениями, внесенными Законом Украины от 3 июня 2008 года) и распространяются на отношения в сфере отчуждения земельных участков государственной собственности, на которых расположены объекты, подлежащих приватизации.

Согласно ЗК Украины, покупателями земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности могут быть граждане Украины, юридические лица, учрежденные гражданами и юридическими лицами Украины, совместные предприятия, основанные при участии иностранных юридических и физических лиц, иностранные физические и юридические лица, иностранные государства. Указанные субъекты могут заключать договоры купли-продажи и приобретать в собственность земельные участки из земель государственной и коммунальной собственности как сельскохозяйственного, так и несельскохозяйственного назначения с учетом ограничений, установленных настоящим Кодексом. При этом покупателями земель сельскохозяйственного назначения могут быть только лица, отвечающие требованиям, закрепленным в ст. 130 этого Кодекса.

В частности, покупателями земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства могут быть:

а) граждане Украины, имеющие сельскохозяйственное образование или опыт работы в сельском хозяйстве либо занимающиеся ведением товарного сельскохозяйственного производства;

б) юридические лица Украины, учредительными документами которых предусмотрено ведение сельскохозяйственного производства.

При этом преимущественное право покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения имеют граждане Украины, которые постоянно проживают на территории соответствующего местного совета, где осуществляется продажа земельного участка, а также соответствующие органы местного самоуправления. Действующий ЗК Украины определяет также критерии по покупателей земельных участков не-сельскохозяйственного назначения, и такие требования должны быть учтены при удостоверении сделок по таких земельных участков. В частности, следует обращать внимание на то, кто является учредителями юридических лиц; каково правовое положение имеют те или иные юридические лица; имеют юридические лица в пользовании земельные участки, приобретаемые в собственность; ли юридические лица владельцами зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, приобретается в собственность; т.п..

Предметом договоров купли-продажи и других земельно-правовых сделок могут быть:

а) земельные участки государственной собственности, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации;

б) земельные участки несельскохозяйственного назначения, которые находятся под объектами недвижимого имущества, являющиеся собственностью покупателей этих участков, и которые находятся в пользовании (в том числе на условиях аренды) юридических и физических лиц;

в) земельные участки, на которых находятся объекты недвижимого имущества граждан и юридических лиц, которые не имеют юридически оформленных документов на право пользования такими земельными участками;

г) незастроенные земельные участки, которые приватизируются под застройку субъектами предпринимательской деятельности путем проведения земельных торгов. Не могут быть покупателями земельных участков сельскохозяйственного

назначения из земель государственной и коммунальной собственности иностранные лица. Также в ЗК Украины не предусмотрена возможность приобретать в собственность земельные участки несельскохозяйственного назначения из земель государственной и коммунальной собственности юридическим лицам Украины, которые основаны исключительно на государственной и коммунальной собственности или лицами без гражданства или иностранными физическими и юридическими лицами.

Земельные участки, которые подлежат продаже, должны быть свободными от прав на них третьих лиц, за исключением определенных ограничений и сервитутов, установленных законом или решением суда в соответствии со ст. ст. 98-102, 110-115 ЗК Украины.

Иностранные физические и юридические лица, лица без гражданства имеют право на заключение договоров купли-продажи земельных участков только несельскохозяйственного назначения для предпринимательской деятельности в пределах населенных пунктов и за их пределами в случае приобретения объектов недвижимого имущества.

Основными способами продажи земельных участков является конкурентная продажа и выкуп земельного участка под объектами недвижимого имущества, или так называемый «договорной продажу». Продажа земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности должно осуществляться преимущественно на конкурсной основе путем проведения земельных торгов в порядке, определенном ст. ст. 134-139 этого Кодекса. Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» 1 от 3 июня 2008 года предусмотрено, что земельные участки государственной и коммунальной собственности имеют отчуждаться только на земельных торгах исключительно в форме земельных аукционов.

В случаях когда покупатель земельного участка в собственности расположенные на таком участке здания, сооружения, то земельный участок подлежит продажи не на конкурентных началах, а путем выкупа земельного участка собственником объектов недвижимого имущества. Особенности продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности иностранным государствам и юридическим лицам закреплено в ст. 129 ЗК Украины.

Договор купли-продажи земельного участка заключается между продавцом и покупателем в соответствии с требованиями действующего законодательства в письменной форме на основании решения продавца, а также результатов земельных торгов, если они проводились. Договор купли-продажи земельного участка подлежит нотариальному удостоверению. Документ об оплате является основанием для выдачи государственного акта на право собственности на земельный участок и его государственной регистрации.

Заключенный и нотариально удостоверенный договор купли-продажи земельного участка является основанием для оформления государственного акта на право собственности на землю, неотъемлемой частью которого является план внешних границ земельного участка.

Государственный акт на право собственности на землю выдается на один земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи. Понятие земельного участка как объекта права собственности определяется в ст. 79 ЗК Украины.

В случае приобретения земельного участка в собственность двумя или более лицами совладельцам выдается один государственный акт на право собственности на земельный участок с добавлением списка совладельцев приобретенного земельного участка и их долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Оплата стоимости земельного участка несельскохозяйственного назначения, приватизируется субъектами предпринимательской деятельности, осуществляется в следующих формах: одноразовая оплата полной стоимости земельного участка; оплата стоимости земельного участка с рассрочкой платежей; оплата стоимости земельного участка со скидкой платежа.

Специальный порядок продажи земельных участков государственной собственности, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации, определяется КМ Украины на текущий год. Так, например, КМ Украины постановлением от 22 февраля 2008 утвердил Порядок продажи в 2008 году государственными органами приватизации земельных участков государственной собственности, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации.

Этот Порядок закрепляет особенности продажи земельных участков под объектами, которые приватизируются, а именно:

а) предметом продажи являются земельные участки, на которых расположены объекты государственной собственности, подлежащих приватизации в соответствии с ч. 1 ст. 5 Закона Украины «О приватизации государственного имущества»;

б) земельные участки находятся в государственной собственности;

в) продавцами таких земельных участков являются государственные органы приватизации - ФГИ Украины, его региональные отделения, органы приватизации в Автономной Республике Крым, составляющие единую систему государственных органов приватизации;

г) основным способом продажи земельных участков вместе с объектами, которые приватизируются, является аукцион;

д) перечень земельных участков, подлежащих продаже вместе с объектами государственной собственности, которые приватизируются, формирует ФГИ Украины вместе с Госкомземом Украины, в определенные сроки должен предоставлять ФГИ Украины земельно-кадастровую документацию, извлечение из технической документации о нормативной денежной оценке и информацию о наличии земельных сервитутов и ограничений (обременений) прав на земельные участки, которые включены в перечень;

е) решение о продаже земельного участка принимает ФГИ Украины;

ж) в процессе подготовки к продаже земельного участка в составе объекта аукциона: определяются границы земельного участка в натуре (на местности), проводится ее экспертная денежная оценка, обеспечивается изготовление технического паспорта такого участка по форме согласно приложению;

и) оценка земельного участка в составе объекта аукциона проводится оценщиком по экспертной денежной оценке земельных участков на основании договора, заключенного с ФГИ Украины, по результатам конкурсного отбора; к) стартовая цена земельного участка не может быть ниже ее экспертной денежной оценки и т.д. .

Согласно п. 67 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины (далее - Инструкция) для удостоверения соглашения о передаче права собственности на земельный участок нотариусу, кроме документов, предусмотренных п. п. 62, 71 настоящей Инструкции, подаются заявление владельца земельного участка и решения органов местного самоуправления или органов исполнительной власти о согласии на получение права собственности на такой земельный участок.

Согласно п. 68 Инструкции при удостоверении договоров купли-продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности органами местного самоуправления и органами исполнительной власти в их разграничения нотариусы как правоустанавливающие документы принимают:

- В пределах населенных пунктов - решения соответствующих органов местного самоуправления, согласованы с соответствующими органами исполнительной власти;

- За пределами населенных пунктов - распоряжение органов исполнительной власти, принятые по согласованию с соответствующими органами местного самоуправления.

В этой связи до разграничения земель государственной и коммунальной собственности нотариусы не могут требовать от сельских, поселковых или городских голов государственные акты на право коммунальной собственности на землю при удостоверении сделок с земельными участками.

Для удостоверения договора купли-продажи земельных участков государственной или коммунальной собственности после определения их границ в натуре (на местности) нотариуса, кроме государственного акта о праве собственности, подается решения соответствующего органа местного самоуправления или органа исполнительной власти. Такое решение (распоряжение) должен отражать протокол о проведенном аукционе (конкурсе). В случае если информация, содержащаяся в решении (распоряжении), недостаточно для удостоверения договора, нотариусу подается должным образом оформленный протокол о проведенном аукционе (конкурсе). Требование об обязательности продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности на конкурентных началах не распространяется на право выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, являющиеся собственностью покупателей этих участков.


Получите консультацию юриста онлайн!