Sidebar

В связи с частыми изменениями в законодательстве, информация на данной странице может устареть быстрее, чем мы успеваем ее обновлять!
Eсли Вы хотите найти правильное решение именно своей проблемы, задайте вопрос нашим юристам прямо сейчас.

 


Согласно ст. 131 ЗК Украины граждане и юридические лица Украины, а также территориальные общины и государство имеют право приобретать в собственность земельные участки на основании мены, дарения, наследования и других гражданско-правовых сделок. Заключение таких соглашений осуществляется в соответствии с ГК Украины с учетом требований настоящего Кодекса.

Действие норм данной статьи распространяется на приобретение земельных участков в собственность на вторичном рынке земли после разгосударствления и приватизации земельного фонда Украины в порядке, предусмотренном земельным законодательством Украины, а также после проведения размежевания земель государственной и коммунальной собственности. Действующий ЗК Украины предусматривает, что право собственности на земельные участки может приобретаться соответствующими субъектами не только на основе договоров купли-продажи, но и других гражданско-правовых сделок. Среди таких сделок в этом Законе названы договоры мены, дарения, а также наследования. При этом перечень гражданско-правовых соглашений, согласно которым может приобретаться право собственности на землю, не является исчерпывающим. Заключение таких договоров осуществляется в соответствии с ЗК Украины с учетом требований ГК Украины.

Гражданский кодекс Украины регулирует отношения собственности на землю как один из объектов недвижимого имущества, включая основания приобретения права собственности на землю на основе гражданско-правовых сделок, переход прав на земельные участки при наследовании. В случае заключения договора мены (бартера) каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность один земельный участок в обмен на другой земельный участок. При этом каждый из тех, кто участвует в мини (бартере), считается продавцом того земельного участка, он передает в обмен, и покупателем товара, который он получает.

В соответствии со ст. 13 Закона Украины «Об оценке земель» 1 мина земельных участков предусматривает обязательное проведение их нормативной денежной оценки в целях определения стоимости и взимания государственной пошлины за нотариальное удостоверение этих соглашений. Порядок проведения такой оценки регулируется Законом Украины «Об оценке земель» и другими нормативными актами.

По согласованию сторон возможна денежная доплата за земельный участок большей стоимости, который обменивается на земельный участок меньшей стоимости. В отличие от других объектов недвижимости, право собственности на обмениваемые земельные участки возникает после получения собственником документа, удостоверяющего право собственности на земельный участок, и его государственной регистрации. Это означает, что каждая из сторон договора мены после его заключения должен самостоятельно заказать в установленном порядке изготовления документа о праве собственности на землю, получить его и зарегистрировать. Без выполнения этих действий право собственности сторон договора мены на обмениваемые земельные участки не возникает.

В случае обмена целого земельного участка на часть другого земельного участка стороне, обменивает часть земельного участка, следует определить в установленном ЗК Украины порядке границы такого участка в натуре (на местности). Сторона, приобрела часть земельного участка на основании договора мены, обязана за свой счет заказать проект отвода земельного участка и изготовление документа на право собственности на эту часть земельного участка и зарегистрировать его на свое имя как самостоятельную земельный участок.

В случае заключения договора мены земельного участка обязательно должно быть указано ее целевое назначение, поскольку изменение целевого назначения земельного участка происходит в порядке, предусмотренном ст. ст. 18 -21 ЗК Украины. При этом законодатель не запрещает проводить обмен земельных участков с разным целевым назначением. Применение договора мины основания приобретения права собственности на земельные участки может стать важным инструментом для активизации рыночных земельных отношений в Украине. Особое значение это имеет для приобретения земельных участков несельскохозяйственного назначения субъектами предпринимательской деятельности Украины из земель государственной и коммунальной собственности. Ведь в действующем ГК Украины указано, что договором мены (бартера) может быть предусмотрен обмен имущества на работы (услуги). К договору мены (бартера) применяются правила о договорах купли-продажи или другие договоры, элементы которых содержатся в договоре мены (бартера), если это не противоречит сути отношений сторон. Договор мены подлежит нотариальному удостоверению.

Среди оснований приобретения права собственности на земельные участки ЗК Украины называет также договор дарения, согласно которому одна сторона передает или обязуется передать в будущем другой стороне безвозмездно земельный участок в собственность. Сторонами в договоре дарения могут быть граждане Украины и юридические лица Украины, государство Украина, АР Крым, территориальные общины. Договор дарения земельного участка заключается письменно и удостоверяется нотариусом. При этом в ЗК Украины закреплены особенности относительно момента возникновения права собственности на земельный участок. Если по ст. 722 ГК Украины право собственности одаряемого возникает с момента его принятия, то по ч. 1 ст. 125 ЗК Украины право собственности одаряемого на полученную земельный участок по договору дарения возникает не с момента заключения или нотариального удостоверения договора, а с момента получения государственного акта на право собственности на землю и регистрации права собственности в установленном порядке. Одаряемый обязан использовать полученную земельный участок в соответствии с его целевым назначением.

Право собственности на земельные участки возникает также в порядке наследования. Наследование определяется ГК Украины как переход прав и обязанностей (наследства) от физического лица, которое умерло (наследодателя) к другим лицам (наследникам). Наследование земельных участков осуществляется по завещанию или по закону. Наследниками по завещанию и по закону могут быть физические лица, которые являются живыми на момент открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства. Наследниками по завещанию могут быть также юридические лица, государство и другие лица. Гражданский кодекс Украины закрепляет нормы о наследовании права на земельный участок.

В частности, предполагается, что право собственности на земельный участок переходит к его наследникам с сохранением целевого назначения этого участка в соответствии с правилами, предусмотренными ЗК Украины. К наследникам жилого дома, других зданий и сооружений переходит право собственности, право пользования или право найма (аренды) земельного участка, находящихся под указанными объектами. К наследникам жилого дома, других зданий и сооружений переходит право собственности, право пользования или право найма (аренды) земельного участка, предназначенной для их обслуживания. ЗК Украины не содержит запретов относительно наследования земельных участков иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами. Однако в этом Кодексе содержатся нормы о запрете оформления права собственности на наследуемые в установленном гражданским законодательством порядке земельные участки сельскохозяйственного назначения. В соответствии со ст. ст. 81 и 82 ЗК Украины земли сельскохозяйственного назначения, полученные в наследство иностранными юридическими лицами, иностранными гражданами и лицами без гражданства, подлежат отчуждению в течение одного года.

Изложенные выше особенности перехода права собственности на земельные участки не могут не учитываться при проверке законности заключенных договоров и их нотариального удостоверения. В этой связи в Инструкции закреплены требования относительно порядка удостоверение таких сделок с земельными участками.

В частности, договор об обмене земельными участками, которые выделены единым массивом в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения товарного сельскохозяйственного производства, удостоверяется нотариусом при согласии всех совладельцев таких земельных участков. Договор удостоверяется между владельцами, один из которых изъявил желание использовать надлежащую ему земельный участок самостоятельно. Предметом договора могут быть земельные участки, относящиеся к разным земельных массивов (п. 70 Инструкции).

При удостоверении договора об отчуждении земельного участка как самостоятельного объекта гражданских правоотношений нотариус проверяет отсутствие (наличие) ограничений (обременений) по данным Государственного земельного кадастра. Переход права собственности на земельный участок не прекращает установленного ограничения (обременения). О установлено ограничение (обременение) и его содержание нотариус указывает в тексте договора (п. 71 Инструкции).

При удостоверении сделок о переходе права собственности на жилой дом, здание или сооружение нотариус разъясняет сторонам содержание ст. 377 ГК Украины относительно перехода права собственности или права пользования на земельный участок (его часть), на котором они размещены, без изменения его целевого назначения (п. 72 Инструкции). При удостоверении договора об отчуждении жилого дома, здания, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка, другого недвижимого имущества, принадлежащего детям, а также лицам, признанным недееспособными или ограниченно дееспособными, нотариус должен руководствоваться п. 40 настоящей Инструкции (п. 73 Инструкции).


Получите за 15 минут консультацию юриста!