1. Договоры, которые могут заключаться с объектами незавершенного строительства - это, как правило, договоры об их отчуждении и договор ипотеки. Среди договоров об отчуждении всего следует говорить о купле-продаже. Вместе с тем эти же правила должны применяться и при наследовании объектов незавершенного строительства.
Следует застережиты, что в Законе Украины «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства» содержится запрет отчуждать объекты незавершенного строительства, приобретенных в результате приватизации. Статья 331 ГК Украины такого запрета не содержит, но сомнения по поводу возможности свободного отчуждения указанных объектов порожденные тем, что ГК Украины не регулирует приватизацию государственного имущества. И это не позволяет однозначно утверждать, что новый закон отменяет предыдущий в части, в которой оно ему противоречит. Тем не менее, при решении этого вопроса следует руководствоваться общим правилом о равенстве всех владельцев и об отмене нового ГК Украины той нормы Закона Украины «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства», содержащий ограничения гражданского оборота объектов незавершенного строительства. Это следует из того, что, приобретя такой объект, лицо стало обычным владельцем, на которых распространяется гражданское законодательство.
2. Проблемность определения предмета договоров купли-продажи и ипотеки объектов недвижимого имущества, не завершенного строительством.
Одним из существенных условий договоров является их предмет. Он должен быть четко определен, от чего вообще зависит факт заключения договора. В случае когда отчуждаются или закладываются объекты незавершенного строительства, определение предмета договора является неоднозначным вследствие непоследовательности законодателя в этом вопросе.
Согласно абз. 2 ч. 3 ст. 331 ГК Украины предметом договора (т.е. любого договора) может быть объект незавершенного строительства.
Несколько иначе определяет предмет договора законодательство об ипотеке. Причем в различных законах, в которых тем или иным образом регулируются ипотечные отношения, предмет договора ипотеки определяется по-разному. Согласно ст. ст. 5, 16 Закона Украины «Об ипотеке», ст. 4 Закона Украины «О залоге», ст. 5 «Закона Украины« Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах »предметом ипотеки могут быть:
- Земельный участок;
- Земельный участок и незавершенное строительство;
- Недвижимое имущество, право собственности на которое возникнет в будущем;
- Имущественные права на недвижимость, строительство которой не завершено;
- Завершено строительство, таким стало во время действия договора ипотеки, без
изменений в этом договоре.
Итак, очевидно разный подход законодателя относительно определения предмета любого договора, заключаемого с объектом незавершенного строительства, и предоставляются различные варианты предмета договора ипотеки с этим объектом.
Кроме того, следует учитывать, что до завершения строительства может идти о существовании таких объектов, как: (а) строительные материалы, (б) объект незавершенного строительства, (в) строительные материалы вместе с объектом незавершенного строительства (как главная вещь и ее принадлежность, поскольку они необходимы для строительства).
Состояние использования материалов и, соответственно, состояние той вещи, возникающее вследствие этого, могут быть разными. В зависимости от степени завершенности строительства эти материалы можно разделить на две группы: те, которые представляют значительную долю незавершенных согласно проекту работ, и те, которые составляют незначительную долю незавершенных согласно проекту работ. Впрочем, для права это не имеет значения.
ГК Украины не учитывает эти особенности при определении предмета договоров отчуждения или ипотеки незавершенного строительства, а законодательство о приватизации такие требования содержатся. Согласно п. 6.4 Положения о порядке приватизации объектов незавершенного строительства, состав объекта незавершенного строительства указывается в приложении к акту его приема-передачи вместе с:
- Актом приема-передачи проектно-сметной и исполнительной документации на объект незавершенного строительства;
- Актом приема-передачи технической документации оборудования, приватизируется вместе с объектом незавершенного строительства;
- Инвентаризационными описаниями приобретенных для объекта незавершенного строительства материалов, изделий, конструкций, завезенных на строительную площадку и не использованных для строительства;
- Инвентаризационными описаниями приобретенных для объекта незавершенного стройки, не переданного в монтаж или такого, которое не требует монтажа.
3. Варианты определения различных предметов договоров, заключаемых с объектами незавершенного строительства.
Законами устанавливается альтернатива: предметом ипотеки может определяться как объект незавершенного строительства, так и дом или квартира, которые станут собственностью ипотекодателя после окончания строительства, то есть принятия дома в эксплуатацию и, соответственно, возникновения таких юридических объектов, как дом и квартира.
В последнем случае неопределенным остается вопрос о земельном участке, на котором расположен (начатое) незавершенное строительство. В статьях 5 и 6 Закона Украины «Об ипотеке» отмечается, что недвижимое имущество передается в ипотеку вместе со всеми его принадлежностями, если иное не установлено ипотечным договором. То есть, если под этим недвижимостью понимать земельный участок, то ипотека также распространяется на расположенные на этом участке здания (сооружения) и объекты незавершенного строительства, принадлежащих ипотекодателей на праве собственности.
Для определенных объектов незавершенного строительства проблематика земельного участка не имеет значения. Примером являются будущие квартиры. В случае возникновения потребности в ипотеке или продажи еще не существующих квартир в недостроенном жилом доме может идти о таком предмете договора, как имущественные права на эти квартиры.
Таким образом, есть очевидные преимущества в определении в качестве предмета договора ипотеки незавершенного строительства не самого незавершенного строительства, а имущественных прав на него. Если именно имущественные права на незавершенное строительство определять предметом договора ипотеки, то это дает следующие преимущества:
во-первых, это избавит от необходимости оформления всех необходимых документов на земельный участок, является одним из самых острых проблемных вопросов современности;
во-вторых, избавит неопределенности в вопросах предмета договора как это иметь место в случае обозначения в качестве предмета недвижимого имущества, право собственности на которое возникнет в будущем;
в-третьих, не коснется изменения предмета договора, ведь если обозначать в качестве предмета договора незавершенное строительство, то вскоре после завершения строительства и возникновения новых объектов - жилых домов и квартир, уже не будет существовать того предмета, который был обозначен в договоре ипотеки;
в-четвертых, понятие имущественных прав является универсальным. Им охватываются как права требования по договорам подряда или договорам на управление имуществом, которые заключаются на стадии строительства, так и право собственности на квартиры и жилые дома по завершении строительства. Непосредственный же связь последних с таким объектом, как земельный участок, позволит решить и этот непростой вопрос.
4. Требования к оформлению объекта незавершенного строительства для его участия в гражданском обороте.
Создание имущества непосредственно связано с требованиями по сочетание физического и юридического существования объекта, включающий:
а) завершение технической процедуры;
б) соблюдения юридической процедуры:
- Акт приемки-передачи;
- Регистрация в БТИ.
Итак, до окончания строительства и принятия его в эксплуатацию мы, по общему правилу, такой объект, как строительные материалы, а по завершении строительства и принятии его в эксплуатацию - дом (здание, сооружение). Объект незавершенного строительства возникает как отдельный объект, в отношении которого могут заключаться сделки, только как исключение.
Объект незавершенного строительства следует относить к недвижимому имуществу вследствие наличия у него связи с землей, определен ст. 181 ГК Украины как критерий отнесения вещей к недвижимым. Поэтому право на него должно быть зарегистрировано в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Она осуществляется на основании Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений».
Согласно п.8 Временного порядка государственной регистрации сделок, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины № 671 от 26 мая 2004, «запись в Реестре должна содержать следующие сведения: ... 3) описание недвижимого имущества, относительно которого совершается сделка, достаточное для его идентификации, и / или его регистрационные данные».