Особливістю посвідчення договорів про відчуження житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, зе-. Мельно ділянки, іншого нерухомого майна є те, що воно проводиться за місцем знаходження зазначеного майна.
При нотаріальному посвідченні договорів про відчуження нерухомого майна перевіряється:
- Право власності відчужувача на відчужуване майно;
- Відсутність заборони відчуження або арешту майна;
- Дотримання обов'язку батьками, опікунами чи піклувальниками внести суму за продане майно на рахунок неповнолітньої чи недієздатної особи у банківській установі (якщо така обов'язок був покладений органами опіки та піклування);
- Вартість майна (для обчислення державного мита).
Нотаріус вимагає подання документів, що підтверджують право власності на нерухоме майно в осіб, які його відчужують. Такими документами, зокрема, можуть бути:
нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, довічного утримання, дарування, обміну;
- Договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі;
- Свідоцтво про придбання житлового будинку (частини будинку) з прилюдних торгів;
- Свідоцтво про право приватної власності на будинок (частину будинку);
- Свідоцтво про право власності, видане відповідним органом (при приватизації житла, об'єктів незавершеного будівництва, автозаправних станцій, що реалізують пально-мастильні матеріали виключно населенню тощо);
- Свідоцтво про право на спадщину;
- Свідоцтво про право власності у спільному майні подружжя;
- Договір про розділ майна;
- Рішення суду, арбітражного суду тощо
Документи щодо майна, що підлягає реєстрації, приймаються нотаріусом за наявності відмітки реєструючого органу або реєстраційного посвідчення, яке є невід'ємною частиною правовстановлюючого документа.
Право власності на земельну ділянку підтверджується державним актом на право колективної чи приватної власності на землю.
Крім правовстановлюючого документа на житловий 6 будинок та інше нерухоме майно (за винятком зе-^ мольного ділянки), якщо воно підлягає реєстрації, нотаріус вимагає довідку-характеристику з бюро технічної інвентаризації, а в населених пунктах, де інвентаризація не проведена, - довідку виконавчого комі - Ітета відповідної ради народних депутатів, в якій вказана характерне гику відчужуваного будови.
Коли з довідки-характеристики видно, що власник, наприклад, житлового будинку, здійснив або здійснює: його переобладнання або перебудову; перепланування житлового будинку; перевлаштування нежитлового приміщення в житлове і навпаки; зводить господарські, побутові будівлі та споруджує без встановленого дозволу, без належного затвердженого проекту або з істотними відступами від проекту або з грубим порушенням ос-Бовних будівельних норм і правил, нотаріус вимагає подання рішення виконавчого комітету місцево-[го ради народних депутатів або відповідної місцевої адміністрації про дозвіл здійснити перебудову, перепланування або звести господарські, побутові; будови і споруди. При відсутності такого рішення! нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження житлового будинку, власником якого здійснено таке (-. перевлаштування, прибудова, переобладнання чи зведено господарські, побутові будівлі та споруди.
У разі винесення рішення відповідної ради народних депутатів про припинення права приватної и власності на землю на підставах, передбачених І ст. 28 Земельного кодексу, договір відчуження житлового будинку, дачі, садового будинку, гаража, іншого нерухомого майна, яке знаходиться на цій земельній ділянці, може бути посвідчений лише в тому випадку, коли відчуження здійснюється на знесення, підприємству, установі, організації або громадянину, яким передається викуплений (вилучений) земельну ділянку, а також у разі продажу частини будинку, дачі, садового будинку, гаража, іншого нерухомого майна співвласнику.
При посвідченні договору про відчуження нерухомого майна перевіряється відсутність заборони на відчуження або арешт майна за даними Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна.
У разі наявності заборони відчуження, угода про відчуження майна, обтяженого боргом, посвідчується за згодою кредитора і набувача про переведення боргу на набувача. У разі переведення боргу на набувача нотаріус вимагає подання відповідної довідки (заяви), виданої кредитором.
При посвідченні договору про відчуження житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, що належить неповнолітнім, а також особам, визнаним недієздатними або обмежено дієздатними, дотримуються загальні правила посвідчення угод, в тому числі і правило про наявність дозволу органу опіки та піклування на право опікуна укладати, а піклувальника - давати згоду на вчинення правочинів від імені підопічного, оскільки дані угоди не можна визнати дрібними побутовими. Ці ж правила поширюються на посвідчення угод, що укладаються батьками (усиновлювачами) як опікунами чи піклувальниками своїх неповнолітніх дітей.
При дачі такого дозволу органів опіки та піклування можуть зобов'язати батьків, опікунів або піклувальників внести на рахунок неповнолітньої чи недієздатної особи у банківській установі суму за проданий житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, земельну ділянку, інше нерухоме майно. У такому випадку нотаріус зобов'язаний перевірити виконання цієї вимоги, про що вказати в тексті договору.
При посвідченні угод про відчуження нерухомого майна стягується державне мито у відсотках від суми договору (при відчуженні дітям, одному з | подружжя, батькам - 1% _ суми договору, але не менше 0,2 и неоподатковуваного мінімуму доходів громадян; іншим Б особам - 5% суми договору, але не менше 0,5 неоподатковуваного мінімуму доходів громадян). Сума договору визначається вартістю відчужуваного майна. Відповідно до п. 48 Інструкції про порядок обчислення та справляння державного мита від 22 квітня 1993 г.76 вона обчислюється з суми, показаної сторонами з дотриманням таких и правил.
При обчисленні суми державного мита за посвідчення договорів відчуження житлових будинків, дач, садових будинків та гаражів, а також іншого нерухомого майна, яке належить громадянам на праві приватної власності, вартість їх приймається в розмірі продажної, але не нижче відновної вартості цих будов, а в випадку, коли така вартість не визначалась, - виходячи з вартості, яка застосовується для обчислення платежів по дер-> дарчими обов'язковому страхуванню. За посвідчення • - договорів відчуження громадянам будинків, що належать місцевим радам народних депутатів і іншим установам, підприємствам і організаціям, сума, з якої обчислюється і сплачується мито, визначається, виходячи з фактичної продажною, але не нижче балансової вартості будівель з урахуванням зносу.
Державне мито за посвідчення договорів І відчуження квартир, що належать громадянам на праві ча-: стной власності (продаж, дарування, обмін), обчислюється з Г суми договору, але не нижче їх відновної вартості. Державне мито за посвідчення договорів I відчуження земельних ділянок, переданих громадянам безплатно для ведення підсобного господарства, будівництва і обслуговування житлового будинку і господарських будівель (присадибна ділянка), садівництва, дачного і гаражного будівництва, обчислюється з суми договору, але не нижче нормативної ціни земельної ділянки , встановленої Законом України «Про плату за землю» 77.