Sidebar

В связи с частыми изменениями в законодательстве, информация на данной странице может устареть быстрее, чем мы успеваем ее обновлять!
Eсли Вы хотите найти правильное решение именно своей проблемы, задайте вопрос нашим юристам прямо сейчас.

 


По договору найма (аренды) наймодатель передает или со-бовьязуеться передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок. Договор найма (аренды) является двусторонним договором, поскольку каждая из сторон этого договора приобретает права и обязанности по отношению друг к другу, а также консенсуаль-ным, поскольку он считается заключенным после достижения сторонами согласия независимо от момента передачи вещи.

Право передачи имущества в аренду имеет собственник вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права. Согласно ст. 761 ГК, наймодателем может быть также лицо, уполномоченное на заключение договора найма.

Предметом договора найма может быть вещь, определенная индивиду-реальными признаками и которая сохраняет свой первоначальный вид при неодно-кратному использовании (непотребляемые вещь), а также имущественные права.

Наймодатель обязан передать нанимателю имущество в пользование немедленно или в срок, установленный договором найма. За пользование имуществом с нанимателя взимается плата, размер которой устанавливается договором найма. Если размер платы не установлен договором, он определяется с учетом потребительской качества вещи и других обстоятельств, имеющих существенное значение. Плата за пользование имуществом может вноситься по выбору сторон в денежной или натуральной форме, также устанавливается договором найма. Плата за пользование имуществом вносится ежемесячно, если иное не установлено договором. Договором или законом может быть установлен периодический пересмотр, изменение, индексацию размера платы за пользование имуществом.

Наниматель имеет право требовать уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась.

Договор заключается на срок, установленный договором. Если срок найма не установлен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон договора найма, заключенного на неопределенный срок, может отказаться от договора в любое время, письменно предупредив об этом другую сторону за один месяц, а в случае найма недвижимого имущества - за три месяца. Договором или законом может быть установлен иной срок для предупреждения об отказе от договора найма, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут быть установлены виды имущества, которые не могут быть предметом договора найма и особенности найма отдельных

видов имущества. Так, ст. 4 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» устанавливает, что объектом такого договора может быть имущество целостных имущественных комплексов государственных и коммунальных предприятий, их структурных подразделений. Эта же статья устанавливает определенные ограничения, в частности, какое имущество не может быть предметом аренды, а именно: целостные имущественные комплексы государственных и коммунальных предприятий, их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков), целостные имущественные комплексы структурных подразделений (филиалов, цехов, участков ) казенных предприятий, осуществляющих деятельность, связанную с оборотом наркотических средств, психотропных веществ, их аналогов и прекурсоров, целостные имущественные комплексы казенных предприятий.

Особенности аренды водных объектов регулируются Водным кодексом Украины.

Об особенностях передачи военного имущества в аренду юридическим и физическим лицами, то Закон Украины «О хозяйственной деятельности в Вооруженных Силах Украины» устанавливает, что она осуществляется на конкурсной основе с учетом необходимости поддержания на должном уровне боевой и мобилизационной готовности. Порядок и условия проведения конкурсов определяются Фондом государственного имущества Украины по согласованию с Министерством обороны Украины.

Согласно действующему законодательству, обязательному но-тариальному удостоверению подлежат договоры аренды (найма):

- Земельного участка;

- Зданий или других капитальных сооружений;

- Транспортных средств.

Отношения по найму (аренде) _земельнои участка регулируются ст. 792 ГК Украины, Законом Украины «Об аренде земли» и Земельным кодексом Украины.

По договору найма (аренды) земельного участка одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой стороне (нанимателю) земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату. Земельный участок может передаваться в аренду вместе с насаждениями, зданиями, сооружениями, водоемами, находящимися на нем, или без них.

В соответствии со ст. 4 Закона «Об аренде земли», объектами аренды являются земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц Украины, территориальных общин сел, поселков, городов и государства. Арендодателями земельных участков являются их собственники или уполномоченные ими лица. Земельные участки могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам Украины, иностранным гражданам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным объединениям и организациям, а также иностранным государствам.

Арендованный земельный участок или его часть может с согласия арендодателя передаваться арендатором во владение и пользование другому лицу (субаренда).

Аренда земельного участка может быть краткосрочной - не более 5 лет и долгосрочной - не более 50 лет.

Землепользователи, если иное не предусмотрено законом или до-говором, имеют право:

а) самостоятельно хозяйствовать на земле;

б) собственности на посевы и насаждения сельскохозяйственных и

других культур, на произведенную сельскохозяйственную продукцию;

в) использовать в установленном порядке для собственных пот

реб имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные копа

лини, торф, лесные угодья, водные объекты, а также другие полезные

свойства земли;

г) на возмещение убытков в случаях, предусмотренных законом

ном;

г) сооружать жилые дома, производственные и другие здания и сооружения.

Нарушенные права землепользователей подлежат восстановлению в порядке, установленном законом.

Землепользователи обязаны:

а) обеспечивать использование земли по целевому назначе

нием;

б) соблюдать требования законодательства об охране окружающей среды;

в) своевременно уплачивать земельный налог или арендную плату;

г) не нарушать прав собственников смежных земельных участков

и землепользователей;

г) повышать плодородие почв и сохранять другие полезные свойства земли;

д) своевременно представлять соответствующим органам исполнительной власти

и органам местного самоуправления данные о состоянии и использованием

ния земель и других природных ресурсов в порядке, установлен

м законом;

е) соблюдать правила добрососедства и ограничений, связанных с установлением земельных сервитутов и охранных зон;

е) сохранять геодезические знаки, противоэрозионные сооружения, сети оросительных и осушительных систем.

Законом могут быть установлены другие обязанности землепользователей.

Арендодателями земельных участков являются граждане и юридические с собой Украину, в собственности которых находятся земельные участки. Арендодателями земельных участков, находящихся в коммунальной собственности, являются органы местного самоуправления: сельские, поселковые, городские советы. Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются районные, областные, Киевская и Севастопольская городские государственные администрации, Совет министров Автономной Республики Крым и Кабинет Министров Украины в ме-ужас их полномочий.

Земельные участки могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам Украины, иностранным гражданам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным объединениям, организациям, а также иностранным государствам, если иное не установлено законом или договором.

В соответствии со ст. 13 Закона договор аренды земельного участка заключается в письменной форме. Неотъемлемой его частью является план (схема) земельного участка, удостоверяется нотариально по его местонахождению:

на срок до 5 лет - по желанию одной из сторон договора;

на срок более 5 лет - в обязательном порядке.

Размер, форма и сроки внесения арендной платы устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды. В случае признания договора аренды земельного участка недействительным полученная арендодателем арендная плата за фактический срок аренды земли не возвращается. Арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, централизуется на специальных бюджетных счетах, делится, используется в соответствии с Законом Украины «О плате за землю» и не может быть меньше размера земельного налога, установленного указанным Законом.

Арендная плата за землю может устанавливаться в следующих формах:

- Денежной;

- Натуральной (по определенным количеством или частью продукции, получаемой с арендованного земельного участка);

- Отработочной (предоставление услуг арендодателю).

Стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание ука-занных форм или определить другие формы платы. Арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной и коммунальной собственности, взимается исключительно в денежной форме.

Согласно п. 118 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверен нотариально по месту нахождения земельного участка. Договор аренды земельного участка на срок более пяти лет подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Существенными условиями договора аренды земельного участка по п. 119 Инструкции являются: объект аренды (местоположение и размер земельного участка), срок договора аренды; арендная плата (размер, индексация, формы платежа, срок, порядок внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату) целевое назначение, условия использования и сохранения состояния земельного участка, условия и сроки передачи земельного участка арендатору; условия возврата земельного участка арендодателю, существующие ограничения (обременения) по использованию земельного участка, определение стороны, которая рискует случайным повреждением или уничтожением объекта аренды или его части, ответственность сторон.

Отсутствие в договоре аренды земли одного из вышеупомянутых существенных условий, а также нарушения в нем положений Закона Украины «Об аренде земли» является основанием для отказа в удостоверении договора аренды земельного участка. Отсутствие в договоре аренды одного из существенных условий является также основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, согласно ст. 18 ЗУ «Об аренде земли», которая устанавливает, что заключен договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации. Порядок и органы, осуществляющие государственную регистрацию, определяются постановлением Кабинета Министров Украины от 25 декабря 1998 № 2073 «Об утверждении Порядка государственной регистрации договоров аренды земли». Факт государственной регистрации удостоверяется печатью регистрирующего органа с подписью уполномоченного на это лица и указанием даты регистрации на всех экземплярах договора. Один зарегистрированный экземпляр договора хранится в органе, который осуществил его регистрацию.

Неотъемлемой частью договора аренды земли является:

- План или схема земельного участка, который передается в аренду;

- Кадастровый план земельного участка с отображением ограничений (отягощений) в ее использовании и установленных земельных сервитутов;

- Акт приема-передачи объекта аренды;

- Акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);

- Проект отвода земельного участка в случаях, предусмотренных законом Украины «Об аренде земли».

Согласно ст. 13 Закона Украины «Об аренде земли», неотъемлемой частью договора аренды земельного участка представляет собой план земельного уилянкы, что удостоверяется нотариально по его местонахождению - на срок до 5 лет - по желанию одной из сторон, на долгое-трок - обязательно.

При изменении целевого назначения земельного участка пере-Ианно его в аренду осуществляется по проекту отвода в порядке, установленном Земельным кодексом Украины. Проект отвода земельного участка является неотъемлемым приложением к договору аренды. Предоставление в аренду земельного участка (без изменения его целевого назначения), границы которой определены в натуре, осуществляется без разработки проекта его отвода.

Нотариус при заключении договора разъясняет сторонам содержание статьи 18 Закона Украины «Об аренде земли», о чем отмечается в тексте договора.

Арендованный земельный участок или его часть может с согласия арендодателя передаваться арендатором во владение и пользование другому лицу (субаренда).

При удостоверении договора нотариус разъясняет сторонам, договор аренды (субаренды) земельного участка вступает в силу после его государственной регистрации, о чем указывает в удостоверяющих-ном надписи. В случае если арендодателем в договоре является физическое лицо, не являющееся субъектом предпринимательской деятельности, нотариус обязан направить информацию об удостоверении такого договора налоговому органу по основному месту жительства налогоплательщика - арендодателя по форме и способом, установленными Кабинетом Министров Украины.

Договор найма здания или другого капитального сооружения должен соответствовать общим положениям о найме (аренде). Однако Законом могут быть предусмотрены особенности заключения и выполнения такого договора. Так, согласно ст. 793 ГК Украины, договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельных частей) всегда заключается в письменной форме сроком на 1 год и более и подлежит нотариальному удостоверению. В соответствии со ст. 794 ГК Украины, договор найма здания или другого капитального сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

Передача и возвращение здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) оформляется соответствующим документом (актом), который подписывается сторонами, и с этого момента начинается или прекращается исчисление срока договора найма, если иное не установлено договором.

Одновременно с правом найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) нанимателю предоставляется право пользования земельным участком, на котором они находятся, а также право пользования земельным участком, прилегающим к зданию или сооружению, в размере, необходимом для целей найма.

Предметом договора найма транспортного средства могут быть воздушные, морские, речные суда, а также наземные самоходные транспортные средства. Договором найма транспортного средства может быть установлено, что он передается в аренду вместе с экипажем осуществляет его обслуживание. Это называется фрахтованием.

Порядок передачи в аренду отдельных транспортных средств регулируется статьями 798-805 ГК Украины. Кроме того, особенности фрахтования устанавливаются отдельными законодательными актами.

Согласно ст. 799 ГК Украины, договор найма транспортного средства подлежит нотариальному удостоверению, когда участником этого договора является физическое лицо.

Для заключения договора найма транспортного средства физическое лицо должно иметь полную дееспособность (18 лет). Лицо в возрасте 14-18 лет для совершения такой сделки должен получить нотариально заверенное согласие родителей или опекунов, а также разрешение органа опеки и попечительства.

Для заключения этой сделки стороны должны предоставить нотариусу следующие документы:

- Договор найма в двух экземплярах;

- Паспорта и идентификационные коды сторон;

- Нотариально заверенное заявление другого супруга о согласии на заключение такого договора (арендатора и арендодателя);

- Копии свидетельств о браке (арендатора и арендодателя);

- Другие документы, предусмотренные законом.

Наниматель самостоятельно осуществляет использование транспортного средства в своей деятельности и имеет право без согласия наймодателя заключать от своего имени договоры перевозки, а также другие договоры, в соответствии с назначением транспортного средства, и обязан поддерживать его в надлежащем техническом состоянии, а также возмещать ущерб, причиненный в связи с потерей или повреждением транспортного средства, если он не докажет, что это произошло

не по его вине. Также существует условие страхования транспортного средства, которая является обязательной.

В соответствии со ст. 805 ГК Украины управления и техническая эксплуатация транспортного средства, переданного в аренду с экипажем, осуществляются его экипажем, не прекращает трудовые отношения с наймодателем.

Договоры найма или ссуды здания, другого капитального сооружения (их отдельных частей), кроме договоров найма (аренды) жилья для проживания, сроком на один год и более, а также договоры найма (аренды) или ссуды транспортного средства при участии физического лица подлежат обязанности ' обязательному нотариальному удостоверению.

При этом следует иметь в виду, что договоры лизинга транспортного средства при участии физического лица подлежат обязательному нотариальному удостоверению и признаются нотариусами с соблюдением общих правил признания договоров найма (аренды) с учетом особенностей, установленных Гражданским кодексом Украины и Законом Украины «О лизинге» .

Удостоверение договоров найма или ссуды здания, другого капитального сооружения (их отдельных частей) производится по местонахождению указанного имущества.

Договоры о найме (аренде) или ссуду транспортного средства удостоверяются нотариусами независимо от места их регистрации.

При удостоверении указанных договоров найма или ссуды здания, другого капитального сооружения (их отдельных частей) нотариус разъясняет сторонам необходимость их государственной регистрации в соответствующих органах, о чем делается соответствующая отметка в тексте удостоверительной надписи. В случае если арендодателем в договоре является физическое лицо, не являющееся субъектом предпринимательской деятельности, нотариус обязан направить информацию об удостоверении такого договора налоговому органу по основному месту жительства налогоплательщика - арендодателя по форме и способом, установленные Кабинетом Министров Украины.

При удостоверении договора о найме или ссуду зданий, других сооружений (их частей), принадлежащих физическим и юридическим лицам на праве собственности, нотариус требует выписку из Реестра прав собственности, а недвижимое имущество в населенных пунктах, где органы БТИ не подключены к Реестру прав собственности, справку-характеристику БТИ, а в местностях, где инвентаризация не проведена, - справку соответствующего органа местного самоуправления и (для осмотра) пра-вовстановлювальний документ о принадлежности наймодателю (заимодавцу) сдаваемого в наем (ссуду).

При удостоверении договора найма (аренды) или ссуды транспортного средства нотариус требует для осмотра документ, подтверждающий право собственности физического и юридического лица на это транспортное средство.

При заключении упомянутых договоров наймодатель (арендодатель, ссудодатель) обязан сообщить нанимателя (арендатора, пользователя) о всех правах третьих лиц на имущество, передаваемое в аренду (аренду ссуду). О правах третьих лиц на такое имущество указывается в тексте договора.

Договоры поднайма или договор ссуды имущества, являющихся предметом уже заключенного договора ссуды, удостоверяются нотариусами при наличии согласия наймодателя (заимодавца) о передаче имущества в поднаем (следующую ссуду).

Срок действия договора поднайма (следующей ссуды) не может пе-превышать срока договора найма (ссуды).

В случае смерти физического лица или ликвидации юридического лица - нанимателя (арендатора, пользователя) по заявлению наймодателя (арендодателя, заимодавца) договор найма (аренды, ссуды) прекращает свое действие, о чем нотариус делает соответствующую надпись на всех экземплярах договора. Факт смерти нанимателя (арендатора, пользователя) подтверждается свидетельством или справкой гражданского состояния о смерти, факт ликвидации юридического лица подтверждается выпиской из Единого государственного реестра предприятий и организаций Украины.

Сообщение нотариуса о прекращении действия договора найма (ссуды) выдается наймодателю (заимодавцу) для передачи его регистрирующему органу.

Отдельные особенности имеет договор найма (аренды) жилья, по которому одна сторона - собственник жилья (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату.

Сторонами в договоре найма является наймодатель и наниматель, которые могут быть как физическими, так и юридическими лицами. Однако юридическое лицо как наниматель может использовать помещение только для проживания в нем физических лиц, в чем и заключается характерный признак договора. Это жилье не может использоваться для осуществления предпринимательской деятельности.

Существенными условиями договора являются предмет, цена и срок.

Предметом договора найма жилья могут быть помещения,: кр-ема квартира или ее часть, жилой дом или его часть. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма ннтлового помещения не пригодны для проживания (подвалы и: н. И также подсобные помещения (кухня, коридор, кладовая и т. п.), ОКИ сдаваемых внаем только вместе с жилым помещением.

В договоре обязательно должны быть указаны его цена и гтрок.

Так, ст. 820 ГК предусматривает, что максимальный размер платы может быть установлен законом, и в этом случае размер пла-:::. установленный договором, не может превышать его. Законодательное регулирование платы за пользование жильем устанавливается при найме государственного и коммунального жилья.

Договор найма жилья заключается на срок, установленный договором, а при отсутствии срока - договор считается заключенным на пять лет. ГК Украины также определяет понятие краткосрочного договора найма, сроком менее чем на 1 год (п. 2 ст. 821).

Ст. 816-818 ГК предоставляют нанимателю право проживать в квартире вместе с другими лицами, которые могут быть постоянными или временными жителями. В тексте договора обязательно указываются лица, которые будут проживать вместе с нанимателем, поскольку зоны также приобретают права и обязанности по пользованию наемным жилым помещением.

Также наниматель имеет право сдавать жилье в поднаем. По договору поднайма, наниматель с согласия наймодателя передает на определенный срок часть или все нанятое им помещение в пользование квартиранты. При этом поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жильем, его права тесно связаны с правами нанимателя. Срок договора поднайма не может превышать срока договора найма. В случае досрочного прекращения договора найма зин прекращается вместе с договором поднайма. Размер платы за пользование жильем поднаемщиком устанавливается в договоре поднайма.

При удостоверении, по желанию сторон, договора найма (аренды) жилья для проживания (квартиры, ее части, жилого дома, его части), принадлежащих физическим и юридическим лицам на праве собственности, нотариус требует выписку из Реестра прав собственности, а недвижимое имущество в населенных пунктах, где органы БТИ не подключены к Реестру прав собственности, - справку бюро технической инвентаризации, а в местностях, где инвентаризация не проведена, - справку соответствующего органа местного самоуправления и, для осмотра, правоустанавливающий документ о принадлежности наймодателю жилья, сдаваемого в наем (аренду). Если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилье только для проживания в нем физических лиц, фамилии, имя, отчество которых должны быть указаны в тексте договора.

Договоры найма (поднайма) жилых помещений, в том числе забронированных в установленном порядке (ст. 73-75 Жилищного кодекса УССР), удостоверяются нотариусом при наличии:

- Письменного согласия наймодателя о сдаче жилья в поднаем;

- Письменного согласия членов семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, о сдаче жилого помещения.

При сдаче в поднаем жилого помещения в квартире, в которой проживает два или больше съемщики, нужно также согласие этих нанимателей и членов их семей, за исключением случаев сдачи жилого помещения в поднаем в связи с временным выездом этой семьи (статья 91 Жилищного кодекса УССР). При удостоверении договора поднайма забронированного жилого помещения (статья 75 Жилищного кодекса УССР) нотариус, кроме того, требует охранное свидетельство (броню).

Жилье для проживания сдается в наем (поднаем) на определенный срок (в том числе на период сохранения этого помещения за временно отсутствующим нанимателем). При удостоверении договора найма (аренды) без указания срока его действия нотариус должен разъяснить сторонам, что такой договор считается заключенным на пять лет (статья 821 Гражданского кодекса Украины).

Заверяя договоры о сдаче в аренду квартир в домах жилищно-строительных кооперативов или о сдаче жилья в поднаем (государственный или общественный жилищный фонд), нотариус, кроме того, разъясняет сторонам содержание статьи 94 Жилищного кодекса УССР, о чем отмечается в тексте договора найма (поднайма).

При удостоверении упомянутых договоров нотариус разъясняет сторонам необходимость их регистрации в соответствующих органах, о чем делается отметка в тексте удостоверительной надписи. В случае если наиболее модавцем в договоре является физическое лицо, не являющееся субъектом предпринимательской деятельности, нотариус обязан направить информацию об удостоверении такого договора налоговому органу по основному месту жительства налогоплательщика - арендодателя по форме и способом, установленными Кабинетом Министров Украина.

Залог занимает одно из ведущих мест в системе средств обеспечения обязательств. Залоговые правоотношения регулируются Гражданским кодексом Украины, Законом Украины «О залоге», а также другими нормативно-правовыми актами.

В соответствии со ст. 572 Гражданского кодекса, выполнение обязательства может обеспечиваться, в частности, залогом. Содержание этих отношений заключается в том, что в случае невыполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства кредитор (зас таводержатель) имеет право получить компенсацию из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, если иное не предусмотрено законом (право залога).

Залог возникает на основании договора, закона или решения суда. Она имеет производный характер по отношению к основному обязательству. Залог может обеспечивать только действуют требования, не противоречащие законодательству и по которым не истек срок исковой давности, а также требования, которые могут возникнуть в будущем при условии, если есть соглашение сторон о размере обеспечения залогом таких требований.

Согласно ст. 576 ГК Украины, предметом залога, то есть тем, что закладывается, может быть имущество, которое залогодатель вправе отчуждать и на которое может быть обращено взыскание. Имуществом, которое станет собственностью залогодателя после заключения договора залога, могут быть ценные бумаги и имущественные права. Предметом залога не могут быть национальные, культурные и исторические ценности, которые являются объектами права государственной собственности и занесены или подлежат занесению в Государственный реестр национального культурного наследия. Предметом залога также не могут быть требования, которые имеют личный характер, а также требования, залог которых запрещен законом, в том числе объекты государственной собственности, приватизация которых запрещена законодательными актами, а также имущественные комплексы государственных предприятий и их структурных подразделений, находящихся в процессе корпоратизации. Залог отдельных видов имущества может быть запрещен или ограничен законом. Предметом залога не может быть имущество граждан, на которое нельзя обратить взыскание по исполнительным документам. Это может быть жилой дом с хозяйственными постройками или его отдельные части - у лиц, основной деятельностью которых является хозяйство, если должник и его семья постоянно в нем проживают, кроме случаев, когда взимается заем, выданный банком на строительство дома, а также вещи , предназначенные для ношения, и предметы бытового обихода, необходимые должнику и лицам, находящимся на его иждивении. Согласно ст. 5 Закона Украины «О приватизационных бумагах» не могут использоваться ся как предметы залога приватизационные бумаги для обеспечения платежей или кредитов. Если имущество находится в общей совместной собственности, то оно может быть передано в залог только с согласия всех совладельцев.

Залог имущества охватывает его принадлежности и неотделимые плоды, если иное не предусмотрено законом или договором. Залог имущества может включать отделимые плоды только в случаях, пределах и порядке, предусмотренных законом или договором, и осуществляться путем передачи товарораспорядительного документа (коносамента, складского свидетельства, варианта и др.) кредитору.

Имущество может находиться в общей собственности, а может быть в общей долевой собственности (доли, паи). Так, в первом случае имущество передается в залог только с согласия всех совладельцев, а во втором варианте может быть самостоятельным предметом залога при условии выделения его в натуре.

Риск случайной загибелНиредмета залога несет владелец зас тавлена ??имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Законом или договором предусматривается нахождение заложенного имущества во владении залогодателя, залогодержателя или третьего лица. Залогодержатель обязан страховать переданное в его владение заложенное имущество, если это предусмотрено законом или договором.

Сторонами в залоговых отношениях являются залогодатель (должник) и залогодержатель (кредитор). Залогодателем и заставодержа-телем могут быть физические, юридические лица, а также государство. В качестве залогодателя выступает должник, а также может выступать третье лицо (имущественный поручитель).

Залогодателем может быть собственник вещи или лицо, которому принадлежит имущественное право, а также лицо, которому названные лица передали вещь или имущественное право с правом их залога.

Государственное предприятие, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения, самостоятельно осуществляет залог этого имущества, за исключением целостного имущественного комплекса предприятия, его структурных подразделений, зданий и сооружений, залог которых осуществляется с разрешения и на условиях, согласованных с органом, уполномоченным управлять соответствующим государственным имуществом. Открытое акционерное общество, созданное в процессе корпоратизации, все акции которого находятся в государственной собственности, осуществляет залог принадлежащего ему имущества по согласованию с учредителем этого общества в порядке, предусмотренном для государственных предприятий.

С момента принятия решения о приватизации имущества государственного предприятия или открытого акционерного общества, созданного в процессе корпоратизации, залог их имущества осуществляется с разрешения соответствующего органа приватизации.

Передача в ипотеку недвижимого имущества, являющегося объектом права государственной или коммунальной собственности и закрепленное за соответствующим государственным или коммунальным юридическим лицом на праве хозяй-ственного ведения, осуществляется после получения в установленном законодательством порядке согласия органа государственной власти или органа местного самоуправления, в сферу хозяйственного ведения которого принадлежит соответствующее государственное или коммунальное юридическое лицо.

Договор залога могут заключать физические, юридические лица, а также государство. Он должен заключаться в письменной форме.

Но из этого общего правила есть исключения. Так, залог не-движимого имущества, транспортных средств и космических объектов осуществляется с применением нотариального удостоверения договора залога. Удостоверение происходит в нотариальных органах относительно недвижимого имущества - по месту нахождения, в отношении транспортных средств и космических объектов - по месту регистрации. Это не является исчерпывающим списком объектов, при залоге которых договор нотариально заверяется. Законодательство Украины может предусматривать и другие случаи нотариального удостоверения договора залога. Кроме этого, нотариально удостоверенным должен быть договор залога, когда этого требует одна из сторон.

Несоблюдение формы договора залога влечет признание такого договора недействительным. В этом случае каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Причем относительно соглашений, требующих нотариального удостоверения, то в случае, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требует нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от нотариального оформления сделки, суд вправе по требованию стороны, исполнившей сделку, признать сделку действительной . В этом случае последующее нотариальное оформление не требуется.

Существует такое понятие, как момент возникновения права залога. Право залога - это тот момент, с которого начинает действовать договор о залоге. Это право возникает с момента заключения договора залога, а в случае когда договор подлежит нотариальному удостоверению, - с момента нотариального удостоверения этого договора. Если предмет залога в соответствии с законом или договором должен находиться у залогодержателя, право залога возникает в момент передачи ему предмета залога. Если такая передача была осуществлена ??до заключения договора, - то с момента его заключения. В случае если предметом залога является движимое имущество, регистрация залога не связывается с моментом возникновения права залога.

Договор залога считается заключенным, когда между сторонами в необходимой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Условия определяет Закон Украины «О залоге» от 2 октября 1992 г. Согласно ст. 12 этого Закона, в договоре залога должно быть указано наименование (фамилия, имя и отчество), местонахождение (место жительства) сторон, суть обеспеченного залогом требования, его размер и срок исполнения обязательства, описание предмета залога, а также любые какие условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

К тому же в определенных случаях требуется государственная регистрация залогов. Согласно п. 2 ст. 577 ГК, государственной регистрации подлежит залог недвижимого имущества в случаях и в порядке, предусмотренных законом. Эта статья касается также и регистрации движимого имущества, закладывается. Залог движимого имущества может быть зарегистрирован на основании заявления залогодержателя или залогодателя в Государственном реестре залогов движимого имущества. Сведения, которые занесены в Государственный реестр, являются открытыми для всех юридических и физических лиц.

Порядок введения Государственного реестра определяется Кабинетом Министров Украины. Для регистрации подается:

- Заявление залогодателем или залогодержателем, в которой содержится следующая информация:

- Наименование (фамилия, имя, отчество), адрес и номер, идентифицирующий залогодержателя и залогодателя;

- Общее описание предмета залога, который определяется сторонами;

- Подпись заявителя.

Из вышесказанного можно выделить две проблемы:

1) так, ч. 2 ст. 15 Закона Украины «О залоге» не обязывает, а лишь дает право зарегистрировать залог движимого имущества, а поскольку услуги платные, то желание, конечно, во многих отпадает;

2) информация, содержащаяся в заявлении, является неполной, так как не включает основание возникновения залога. А как сказано в ч. 4 ст. 15 лержателю Государственного реестра запрещается требовать предоставления дополнительной информации, не указанной в ч. 1 ст. 15 Закона, а также потребовать нотариального удостоверения такого заявления и проверять ее точность. Заявление, как сказано в законе, могут подавать заста-водержатель или залогодатель. Залогодержатель, исходя из этого урегулирования, имеет возможность злоупотребления по залогодателя. Так, залогодатель может обнаружить через некоторое время свое имущество заложенным, не зная этого. Поэтому возникает потребность более детально урегулировать эти отношения с учетом приведенных вопросов.

Согласно Закона Украины «О залоге», залогодержатель зарегистрированного в Государственном реестре залога получает преимущественное право на удовлетворение своих требований по сравнению с залогом-держателями незарегистрированных залогов и залогов, зарегистрированных позднее.

Действующее законодательство предусматривает следующие виды залога: ипотека, залог товаров в обороте или в переработке, заведение, залог имущественных прав, залог ценных бумаг. Все эти виды воплощают в себе как черты залога, так и имеют свои особенности относительно предмета залога, формы и содержания договора, прав и обязанностей сторон и т. д..

Ипотека - это вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании и затем-кодавця, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном Законом Украины «Об ипотеке» (ст. 1 Закона).

Ипотека является одним из наиболее эффективных способов обеспечения исполнения обязательств должника перед кредитором, поскольку надежно защищает права последнего и устанавливает высокий приоритет для требований ипотекодержателя.

Одновременно с определением предмета ипотеки законодатель возлагает на нотариуса обязанность в соблюдении формы и определении некоторых положений ипотечного договора, который отныне должен включать в себя определенные четко определены законом существенные условия, без которых он считается незаключенным.

Такими условиями являются:

1. Для ипотекодателя и ипотекодержателя - юридических лиц сведения о:

- Для резидентов - наименование, местонахождение и иден-фикационный код в Едином государственном реестре предприятий и организаций Украины;

- Для нерезидентов - наименование, местонахождение и государство, где зарегистрировано лицо.

Как известно, наименование предприятия существует в полной и сокращенной формах. При нотариальном удостоверении ипотечных договоров нотариусу следует применять полное название юридического лица для облегчения ее последующей идентификации при реализации договора ипотеки.

Местонахождением предприятия является его юридический адрес, которая и должна указываться в тексте договора. В случае нарушения предприятием (должником) условий договора, обеспечено ипотекой, в ипотекодержателя возникает проблема, по какому адресу направлять должнику претензию о нарушении условий договора. Во избежание проблемы возможно указание в тексте ипотечного договора наряду с юридической - фактического адреса расположения юридического лица, поскольку не единичны случаи, когда в качестве юридического адреса предприятия используется домашний адрес одного из его учредителей - физического лица.

^ 2. Для ипотекодателя и ипотекодержателя - физических лиц сведения о:

- Для граждан Украины - фамилия, имя, отчество, адрес постоянного места жительства и индивидуальный идентификационный номер в Государственном реестре физических лиц - плательщиков налогов и других обязательных платежей;

- Для иностранцев, лиц без гражданства - фамилия, имя, отчество (при наличии), гражданство, адрес постоянного места жительства за пределами Украины.

Адресом постоянного проживания граждан Украины есть адрес, который указан в его паспорте и по которой лицо зарегистрировано. Проблему, связанную с отсутствием физического лица по месту жительства, можно решить путем указания в договоре фактического места жительства физического лица.

3. Содержание и размер основного обязательства, срок и порядок его исполнения.

Как правило, содержанием обязательства является то, что именно обеспечивает ипотечный договор. Это может быть любое обязательство, предусмотренных

недействующим гражданским законодательством, такое как возвращение денег, осуществление или воздержания от совершения определенных действий и т. п..

4. Описание предмета договора ипотеки, достаточное для его идентификации, и (или) его регистрационные данные, а также любые другие условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (способ реализации заложенного имущества, проведение аудиторской проверки, страхование предмета залога , наложение запрета отчуждения и т. п.).

Под описанием предмета ипотеки следует считать указание в тексте договора его характерных черт и сведений о нем, по которым возможна его идентификация. Ими могут быть: адрес расположения, этаж, килькирть комнат, общая и жилая площадь и др..

Следует отметить, что с развитием ипотечного законодательства происходят изменения и с нотариальным порядком оформления ипотечных правоотношений, ведь нотариальный процесс неотъемлемо связан с заключением ипотечных договоров.

С принятием новой Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины определен порядок нотариального удостоверения ипотечных договоров.

Так, договоры ипотеки недвижимого имущества (жилого дома, усадьбы, квартиры, садового дома, гаража, других зданий и сооружений, предприятия или его структурного подразделения, земельного участка, многолетних насаждений и т. п.) подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Новой нормой Инструкции является то, что правовой режим недвижимого имущества распространяется на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. При этом удостоверение указанных договоров ипотеки осуществляется исключительно по месту нахождения этого недвижимого имущества.

Договоры ипотеки заверяются нотариусом после проверки отсутствия запрета на отчуждение или ареста по данным Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества и проверки отсутствия налогового залога и других залогов по данным Государственного реестра залогов движимого имущества. С целью реализации преимущественного права ипотекодержателя в удовлетворении требований за счет предмета ипотеки перед другими ипотекодержателями Постановлением «Об утверждении временного порядка государственной регистрации ипотек», от 31 марта 2004 № 410, на нотариусов возлагается обязанность дополнительной проверки сведений об обременении и изменении условий обременения недвижимого имущества ипотекой, уступка прав по ипотечному договору, передачу, аннулирование, выдачу дубликата закладной и выдаче новой закладной.

Указанная проверка должна осуществляться по данным Государственного реестра ипотек, держателем которого является Министерство юстиции Украины. Следует отметить, что при заключении ипотечного договора нотариус одновременно накладывает запрет на отчуждение предмета ипотеки и вносит сведения об этом в Государственный реестр запретов отчуждений недвижимости

Удостоверение договора ипотеки имущества или имущественных прав, находящихся в налоговом залоге, не допускается.

При удостоверении ипотечных договоров нотариус требует выписку из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, а в местностях, где инвентаризация не проведена, - справку соответствующего органа местного самоуправления, в которой изложена характеристика указанных объектов договора ипотеки.

При удостоверении договора ипотеки нотариус разъясняет сторонам порядок государственной регистрации ипотеки и порядок удовлетворения обеспеченных ипотекой требований за счет предмета ипотеки, о чем отмечается в тексте договора. Стороны ипотечного договора могут решить вопрос об обращении взыскания на предмет ипотеки путем соответствующей оговорки в тексте ипотечного договора или путем заключения отдельного договора между ипотекодателем и ипотекодержателем об удовлетворении требований шотекодержателя, который подлежит нотариальному признанию и может быть заключен в любое время до вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки.

Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, которым также считается соответствующее предостережение в ипотечном договоре, определяет возможный способ обращения взыскания на предмет ипотеки.

Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя может предусматривать:

- Передачу инотекодержателю права собственности на предмет ипотеки счет выполнения основного обязательства;

- Право ипотекодержателя организовать продажу предмета ипотеки.

Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, который предусматривает передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства, является правовым основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки.

При просмотре ипотекодержателя права собственности на переданное в ипотеку недвижимое имущество нотариус разъясняет сторонам, права и требования других лиц на это недвижимое имущество, зарегистрированные в установленном законом порядке, остаются действительными. Для удостоверения такого договора ипотекодателем нотариусу подается правоустанавливающий документ на недвижимое имущество, право собственности на которое переходит к ипотекодержателя в счет выполнения основного обязательства, который приобщается к экземпляру договора, остается в делах государственной нотариальной конторы (частного нотариуса).

Ипотечный договор, предметом ипотеки по которым являются имущественные права на недвижимость, строительство которой не завершено, удостоверяется нотариусом на основании документов, подтверждающих имущественные права на эту недвижимость. Ипотекодателем по такому ипотечному договору может быть застройщик - лицо, которое организует сооружение недвижимости для собственных нужд или для передачи ее в собственность другим лицам, или лицо, собственностью которого станет эта недвижимость после завершения строительства. При удостоверении таких договоров нотариус разъясняет ипотекодержателю его обязанность по окончании строительства зарегистрировать в установленном законом порядке обременение прав владельца на построенную недвижимость. В случае изменения в процессе строительства характеристик недвижимости, являющейся предметом ипотеки (изменение площади недвижимости, изменение планировки помещений и т. п.), а также в случае окончания строительства и получения ипотекодателем свидетельства о праве собственности на предмет ипотеки, до окончания срока действия ипотечного договора, по договору сторон вносятся соответствующие изменения к ипотечному договору. Указанный договор является основанием для перерегистрации запрещения отчуждения.

Отдельным видом является залог товаров в обороте или в переработке. Этот вид залога имеет свои признаки:

1) предмет залога остается у залогодателя;

2) залогодатель вправе изменять состав и натуральную форму предмета залога;

3) предметом залога является не индивидуально определенная вещь, а вещь, определенная родовыми признаками;

4) определяется общая стоимость и местонахождение предмета залога;

5) при залоге товаров в обороте или в переработке реализованные за-таводавцем товары перестают быть предметом залога с момента их вручения приобретателю или транспортной организации для восстановления приобретателю или передачи на почту для пересылки приобретателю, а приобретенные залогодателем товары, предусмотренные в договоре залога, становятся предметом залога с момента возникновения на них права собственности.

Очень важную роль играет местонахождение, ибо имущество, принадлежащее залогодателю, но находится в другом месте, чем указано в договоре, не может быть предметом залога. А если имущество находится в указанном договором месте, которое отвечает родовым признакам, и в рамках определенной стоимости, тогда оно становится предметом залога. Если же не будет точно определено местонахождение предмета залога, то от этого оказывается в невыгодном положении залогодатель, поскольку все имущество залогодателя, которое подпадает под родовые признаки и общую стоимость (независимо от местонахождения), будет предметом залога.

Предметом залога товаров в обороте или в переработке могут быть сырье, полуфабрикаты, комплектующие изделия, готовая продукция и т. п..

Договор залога товаров в обороте или в переработке должен определять вид товара, другие его родовые признаки, а также виды товаров, которыми может быть заменен предмет залога.

Следует отметить, что в договоре очень важным является указание точных количественных и качественных характеристик предмета залога. Также нужно определить, каким имуществом может быть заменен предмет залога. Неспособность этого вредит интересам заста-водержателя, ведь вместо желаемого имущества он может получить другое. В договоре нужно отметить общую стоимость предмета залога.

Залогодатель имеет право владеть, пользоваться и распоря-жаться предметом залога.

Во учреждением следует понимать залог движимого имущества, при которой имущество, составляющее предмет залога, передается во владение за-таводержателя или по его приказу. Если при ипотеке или при залоге товаров в обороте или переработке предмет залога остается у залогодателя, то учреждение является таким видом залога, при котором он переходит во владение залогом держателя. Имущество, которое может быть предметом заклада, ограничивается подвижным.

Особенностью заведения является то, что залог держатель (кроме того, что он обладает заложенным имуществом) вправе пользоваться предметом заклада, если это прямо предусмотрено договором. Если при пользовании были приобретены доходы, то они направляются на покрытие расходов на содержание предмета заклада, а также засчитываются в счет погашения процентов по долгу, обеспечено

игу заведению обязательств или самого долга. Но если заставодер-изатель сохраняет или использует предмет заклада ненадлежащим образом, зас | гаводавець вправе в любое время потребовать прекращения залога и (или) досрочно исполнить обеспеченное законом обязательства.

Если возникает угроза гибели, повреждения или уменьшения зартости предмета заклада не по вине залогодержателя, он имеет право требовать изменения предмета заклада, а при отказе залогодержателя выполнить это требование - обратить взыскание на предмет заклада.

За утрату или недостачу предмета заклада залогодержатель несет ответственность в размере стоимости утраченного имущества, а за повреждение - в размере суммы, на которую понизилась стоимость заложенного имущества.

Залог ценных бумаг регулируется ст. 53 Закона Украины «О залоге», в которой отмечается, что если законом или договором не предусмотрено иное, залог векселя или другой ценной бумаги, который может быть передан путем совершения передаточной записи (индоссамента), осуществляется путем индоссамента и вручения залогодержателю индоссированной ценной бумаги.

Залог ценной бумаги, которая не передается путем индоссамента, осуществляется соглашения залогодержателя и лица, на имя которого была выдана ценная бумага.

По соглашению сторон заложенные ценные бумаги могут быть переданы на хранение в депозит нотариальной конторы, частного нотариуса или банка.

Если законом или договором не предусмотрено иное, купонные письма на выплату процентов, дивидендов и другие доходы от указанного в ценной бумаге права являются предметом договора залога только в случаях, если они переданы кредитору залогового обязательства.

Залог ценных бумаг на предъявителя подчиняется правилам, касающихся залога товаров в обороте или переработке.

Особенность ценных бумаг в качестве предмета залога заключается в том, что, с одной стороны, лицо имеет право собственности на ценные бумаги, а с другой, - на права, вытекающие из ценных бумаг. Поэтому владелец бумаги может передавать в залог как сама ценная бумага, так и имущественные права, вытекающие из него (право на получение дивидендов по акциям, принадлежащих залогодателю т. д.). Одной из характерных черт ценной бумаги является возможность передачи денежных и других прав, вытекающих из этих документов, другим лицам.

Залог имущественных прав является одним из видов залога, предусмотренных Разделом V Закона Украины «О залоге». Особенностью этого вида залога является то, что он не содержит вещественно-правового аспекта правовой природы залога, поскольку имущественные права не являются материальными по своей сути. Залог имущественных прав подобна цессии, т. е. уступке требования: будто залогодатель (квазицедент) уступает право требования залогодателю (квазицесионарию).

Залогодатель может заключить договор залога как принадлежащих ему на момент заключения договора прав требования по обязательствам, в которых он является предметом, так и тех, которые могут возникнуть в будущем. Надо сказать о том, что не могут быть заставлены права требования, которые имеют личный характер, а также другие требования, залог которых запрещается законом.

Если право требования является действительным в течение определенного срока, то такое право может быть предметом залога в течение всего срока.

Если права требования не имеют денежной оценки, то стоимость предмета залога определяется соглашением сторон.

Договоры о залоге имущества, подлежащего регистрации, признаются нотариусом при условии представления документов, подтверждающих право собственности на имущество, закладывается, (и в предусмотренных законода-тельства случаях) государственной регистрации прав на это имущество.

Договоры о залоге недвижимого и движимого имущества (имущественных прав) удостоверяются нотариусом после проверки отсутствия запрета на отчуждение или ареста по данным Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества и проверки отсутствия налогового залога и других залогов по данным государственного реестра залогов движимого имущества.

Если договор о залоге имущества заключается в связи с заключением другого договора относительно этого имущества и у нотариуса есть указанные выше документы, второй раз эти документы не подаются.

Определив истинные намерения сторон и то, что соглашение соответствует действующему законодательству во всех своих положениях, установив личность граждан, их дееспособность и правоспособность юридических лиц - участников соглашения, осмотрев все затребованные документы на имущество, если оно является предметом соглашения, нотариуоскладае проект соглашения. Текст соглашения излагается не менее чем в двух экземплярах. Экземпляры, которые выдаются сторонам, излагаются на бланках строгой отчетности. Один экземпляр остается в делах нотариуса.

Удостоверение сделки состоит в совершении на сделке удостоверяющих-ного надписи. Все формы удостоверяющих надписей изложены в Формах реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных

свидетельств, удостоверяющих надписей на соглашениях и удостоверяемых к-кументах, утвержден приказом Министерства юстиции Украины от 7 февраля 1994 № 7/5.

По соглашению сторон заложенные ценные бумаги могут быть переданы на хранение в депозит нотариальной конторы, частного нотариуса или банка.

Договор о последующем залоге уже заложенного имущества может быть удостоверен при согласии предыдущих залогодержателей, если другое не предусмотрено законом и предыдущим договором залога. Следующая ипотека, предметом которой является несколько объектов, принадлежащих разным лицам и являются предметом предыдущей ипотеки, опускается с согласия владельцев всех объектов недвижимого имущества, переданных в общую ипотеку.

При наличии закладной сделка об уступке прав по ипотечному договору и основному обязательству не посвидчуеть-ся. В таком случае уступки прав по ипотечному договору и основному обязательству осуществляется путем выполнения на залоговой индоссантом (лицом, которому принадлежит залоговая) передаточной надписи (индоссамента) в пользу другого лица (индоссанта) и передачи оригинала залоговой в порядке, установленном Законом Украины «О ипотеке ».


Получите за 15 минут консультацию юриста!