Sidebar

В связи с частыми изменениями в законодательстве, информация на данной странице может устареть быстрее, чем мы успеваем ее обновлять!
Eсли Вы хотите найти правильное решение именно своей проблемы, задайте вопрос нашим юристам прямо сейчас.

СОДЕРЖАНИЕ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА | СКАЧАТЬ БЕСПЛАТНО КОММЕНТАРИЙ К ГК УКРАИНЫ

Глава 27

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ (ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК)

Статья 373. Земля (земельный участок) как объект права собственности

1. В комментируемой ст. 373 ГК воспроизводятся общие нормы ст. 14 Конституции Украины (Основного закона государства) по земле как основного национального богатства, приобретения и реализации права собственности на землю, а также закрепляются положения относительно осуществления субъективного права собственности на земельные участки. Поэтому в названии ст. 373 ГК используются два термина - «земля» и «земельный участок» для определения объектов права собственности. При этом в одних случаях закон предоставляет каждому из них самостоятельного юридического значения, в других - позволяет толковать их как

синонимы, когда речь идет об осуществлении субъективного права собственности на землю.

Юридическое значение термина «земля» в контексте ч. 1 ст. 373 ГК необходимо рассматривать через призму норм ст. 13 Конституции Украины, согласно которой земля является объектом права собственности Украинского народа. В ст. 14 Основного закона закрепляется правовой режим использования и охраны указанного объекта права собственности, который характеризуется как основное национальное богатство, которое находится под особой охраной государства. При этом в действующем законодательстве Украины нет определения понятия «земля» как объекта права собственности Украинского народа и как основного национального богатства. Учитывая основные функции, которые выполняет земля в природе, экономике, обществе, в юридическом смысле понятие «земля - ??основное национальное богатство» можно рассматривать как расположенный над недрами, территориально ограничен границами Украины, целостный, неподвижный поверхностный фунтов и занят водоемами слой земной коры, который является основой ландшафта и пространственным базисом для гармоничного распределения мест расселения, деятельности людей, объектов природно-заповедного фонда в соответствии с экономических, социальных, экологических и других интересов общества, а также как объект права собственности

Украинского народа, которое находится под особой охраной государства.

Согласно ст. 14 Конституции Украины государство в лице центральных и местных органов власти обязана особенно охранять землю как основное национальное богатство. Правовая природа земли как основного национального богатства раскрывается в научной литературе через следующие признаки: приоритетность в правовом регулировании среди других объектов национального богатства; подчиненность правовых режимов других объектов национального богатства по отношению к основному объекту «земля»; обусловленность самостоятельного правового регулирования отношений, в которых «земля» выступает в качестве самостоятельного объекта или определяет особенности других объектов, биологически с ней связаны или размещенные на ней принадлежность земли как основного национального богатства на праве собственности украинского народа, наличие особого режима охраны земель государственно-правовыми средствами на национальном и транснациональном уровне (См.: Андрейцев В. И. Правовой режим земли как основного национального богатства. (Комментарий к ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Украины) / / Юридический журнал; Законодательство Украины. Научно - практические комментарии. - 2002. - № 4. - С 15-26).

Содержание особой охраны земли со стороны государства раскрывается в нормах Конституции Украины, ЗК, Законе Украины «Об охране земель» от 19 июня 2003 г. и других законодательных актах. Государство обязано обеспечивать охрану всех земель в пределах территории Украины. При этом особой охране подлежат почвы и другие сельскохозяйственные угодья.

2. Право собственности на землю гарантируется Конституцией Украины (статьи 2, 5, 8, 13, 14, 41, 93, 116, 142 и др.).. Предусмотренные Основным законом государства гарантии права собственности на землю можно разделить на две группы: 1) гарантии обеспечения права собственности Украинского народа на землю как основу национального суверенитета, территориальной целостности, национальной безопасности и как основное национальное богатство, 2) гарантии осуществления субъективного права собственности на земельные участки физическими и юридическими лицами, государством и другими субъектами. При этом необходимо отметить, что закрепленная в ЗК и ГК система гарантий права собственности на землю предусматривает лишь защиту земельных прав граждан и юридических лиц. Она охватывает следующие способы: а) признания прав б) восстановления состояния земельного участка, которое существовало до нарушения прав, и предупреждения совершения действий, нарушающих права или создающих опасность нарушения прав;) признания сделки недействительной г) признания недействительными решений

органов исполнительной власти или органов местного самоуправления г) возмещения причиненных убытков; д) применения иных, предусмотренных законом, способов.

Гарантированное в ст. 14 Конституции Украины право собственности на землю может быть реализовано лицами и государством исключительно в соответствии с законом. Следует обратить внимание на то, что законодатель в ч. 2 ст. 373 ГК вместо конституционного термина «реализуется» использует термин «осуществляется». Соотношение содержания приведенных норм позволяет рассматривать указанные термины как синонимы. Ведь закреплены в ст. 14 Конституции Украины термины «приобретение» и «реализация» права собственности на землю являются характерными признаками осуществления субъективного права собственности на землю в определенных законом пределах, формах и способах, поэтому их необходимо рассматривать как две стороны одного и того же правового явления. Без приобретения права собственности на землю не может быть осуществлена ??и его реализация. Вместе с тем каждый из этих терминов имеет самостоятельное значение в определении юридической природы осуществления права собственности на землю физическими и юридическими лицами, а также государством. Исходя из юридической природы осуществления права собственности на землю, приобретение и реализация права собственности на землю представляют собой законодательно обеспеченную меру возможного и необходимого поведения соответствующих субъектов, предусматривающий

совершение определенных действий (или воздержания от них), направленных на возникновение права собственности на землю, а также на обеспечение владения, пользования и распоряжения землей.

3. Согласно ст. 14 Основного закона объектом права собственности граждан, юридических лиц и государства выступает не земля вообще как объект права собственности Украинского народа, а конкретная земельный участок с ее физическими и юридическими свойствами. В действующем ГК не дается определение понятия «земельный участок» как объекта права собственности. Поэтому в правоприменении необходимо использовать определение земельного участка, указанное в действующем ЗК. Согласно ч. 1. ст. 79 ЗК, земельный участок - это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными относительно него правами. При этом земная поверхность представляет собой почвенный слой вместе со всей растительностью, лесами, многолетними насаждениями, которые находятся в определенных на местности пределах участка, а также поверхность, занятая водоемами. Кроме поверхностного слоя, земельный участок как объект права собственности включает в себя также пространство над и под поверхностью участка на высоту и глубину, необходимые для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений. Думается, что названные физические и юридические признаки земельного участка как объекта права собственности

позволяют проводить разграничение между правом собственности на землю и право на другие природные ресурсы.

Исходя из приведенного в ЗК понятие земельного участка, в законодательстве закрепляются правовые рамки, в которых названы субъекты могут приобретать и реализовывать право собственности на землю. В частности, пределы осуществления субъективного права собственности на земельные участки указанные в конституционном положении «исключительно в соответствии с законом». Однако такая позиция законодателя позволяет по-разному толковать норму ст. 14 Конституции Украины относительно приобретения и реализации права собственности на землю. Представляется, что в приведенном положении «исключительно в соответствии с законом» термин «закон» означает прежде всего утверждение принципа законности приобретения и реализации права собственности на земельные участки. При этом совсем не обязательно принятия специального закона относительно приобретения и реализации права собственности на землю. Время осуществления этого права может обеспечиваться системой принятых и согласованных между собой законов, нормы которых в той или иной степени определяют правовой режим собственности на землю и регулирующие земельные отношения.

Исключительность осуществления права собственности на землю в соответствии с законом не допускает возможности приобретения и реализации субъективного права собственности на земельные участки согласно подзаконных нормативных актов,

обычаев, судебных прецедентов, если иное не предусмотрено Конституцией Украины или отдельными законами.

Право собственности на землю, как и любое другое субъективное право, может приобретаться только при наличии определенных юридических фактов, с которыми закон связывает возникновение земельных правоотношений. Характерной особенностью приобретения субъективного права собственности на землю гражданами и юридическими лицами является то, что для возникновения права собственности на земельный участок недостаточно только одного юридического факта, а предстоит еще юридический состав, с которым закон связывает наступление, изменение и прекращение правоотношений о собственности на землю. Изложенное означает, что принятие органами местного самоуправления или государственной власти решения о передаче земельного участка в собственность или заключения договора купли-продажи земельного участка не приведут к появлению нового собственника земли, если не будут выполнены другие юридические действия по формированию земельного участка как объекта права собственности, изготовления, выдачи и регистрации документа о праве собственности на землю

Согласно ЗК основания приобретения субъективного права собственности на земельные участки подразделяются в зависимости от правового статуса граждан (граждане Украины, иностранные граждане и лица без гражданства), а также

от правового статуса юридических лиц (юридические лица Украины, иностранные юридические лица). В теоретическом и практическом плане такая классификация юридических фактов по субъектам приобретения права собственности на землю является наиболее приемлемой для законодательного закрепления конкретных оснований для возникновения этого права.

Приобретение права собственности на землю требует не только законодательного закрепления оснований возникновения такого права, но и определение в законе условий (обстоятельств), при которых предусмотрены в Конституции Украины субъекты могут стать собственниками земельных участков. При этом не следует отождествлять условия и основания приобретения права собственности на землю, поскольку каждая из этих категорий имеет свое самостоятельное значение для приобретения права собственности на землю. Если основания приобретения права собственности на землю представляют собой объективные события, а также волевые действия тех или иных субъектов, то условия приобретения права собственности на землю необходимо рассматривать через призму определенных обстоятельствах, правил, норм, при наличии которых граждане, юридические лица или государство могут стать собственниками земельных участков. В сочетании с основаниями приобретения права собственности на землю условия обеспечивают возможность получения земельного участка упомянутыми субъектами на титуле права собственности.

Приобретение права собственности на землю (земельный участок) является необходимым условием его осуществления в

определенных законом формах и пределах. Осуществление права собственности на землю необходимо рассматривать как правомерное, активную, волевую (властную), охраняемую государством меру возможного или необходимого поведения собственника или уполномоченного лица, что проявляется в совершении соответствии с законом и по усмотрению лица действий (или ее бездействия), направленных на реализацию норм права по владению, пользованию, распоряжению землей с целью удовлетворения потребностей и интересов. Осуществление права собственности на землю, как и любого другого права, также правовые рамки или, по-другому, внешние границы, определенный объем свободы, выход за которые сочетается с юридической ответственностью. Поэтому собственник земли или уполномоченное лицо, с одной стороны, должен действовать в пределах своих правомочий, с другой - не посягать на правовую свободу других собственников, третьих лиц и не причинять вреда государству и народу. Для обеспечения такого поведения субъектов возникает потребность в государственном регулировании отношений собственности и контроле за действиями владельца, не допуская при этом незаконного вмешательства в допустимые пределы реализации права собственности.

Статья 111 ЗК устанавливает ограничения осуществления права собственности на земельный участок. Среди них названы: запрет: на продажу или иное отчуждение определенным лицам в течение установленного срока, на

передаче земельного участка в аренду (субаренду), на смену целевого назначения участка, ландшафта и внешнего вида недвижимого имущества, условия принятия наследства только определенным наследником; начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков; проведение строительства, ремонта или содержание дороги, участка дороги; соблюдения природоохранных требований, предоставление права охоты, вылова рыбы, сбора дикорастущих растений на своем участке в установленное время и в установленном порядке в.

Особым способом ограничения осуществления права собственности решения судебных, следственных органов о наложении ареста на имущество.

Исходя из анализа норм Конституции Украины и практики регулирования земельных отношений, можно определить такие правовые ограничения осуществления субъективного права собственности на землю: использование земли на основе планировочной документации, учет зонингових ограничений; нормирования; функциональное использование земельных участков; обязательность юридического оформления права собственности на землю; государственная регистрация права собственности на земельные участки; предотвращения негативного влияния хозяйственной деятельности на климат, обеспечение охраны почв; соблюдение законных правил добрососедства и

нравственности; недопустимость незаконного вмешательства органов государственной власти и местного самоуправления в пределы осуществления субъективного права частной собственности.

Осуществление субъективного права собственности на землю может ограничиваться в пространстве. В этой связи ч. 3 комментируемой статьи ГК воспроизводит норму ст. 79 ЗК относительно определения сферы действия полномочий собственника земельного участка. Граждане, юридические лица, государство, территориальные общины могут владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком в определенных на местности пределах, на высоту и глубину, которые необходимы для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений, иметь в собственности водные объекты, многолетние насаждения, леса, находящиеся на таком участке. При этом закрепленная в ч. 3 ст. 373 ГК норма не имеет абсолютного характера учитывая, как в действующем законодательстве определяется правовой режим собственности на другие природные ресурсы, которые по Конституции Украины являются объектами права собственности Украинского народа. Поэтому в ст. 59 ЗК предусмотрено, например, земли водного фонда могут находиться в государственной, коммунальной и частной собственности. Гражданам и юридическим лицам по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления могут бесплатно передаваться в собственность замкнутые

природные водоемы (общей площадью до 3 га). Собственники на своих земельных участках могут в установленном порядке создавать рыбохозяйственные, противоэрозионные и другие искусственные водоемы.

Согласно ст. 56 ЗК земли лесного фонда могут находиться в государственной, коммунальной и частной собственности. Гражданам и юридическим лицам по решению органов местного самоуправления и органов исполнительной власти могут бесплатно или за плату передаваться в собственность замкнутые земельные участки лесного фонда общей площадью до 5 га в составе угодий крестьянских, фермерских и других хозяйств. Граждане и юридические лица в установленном порядке могут приобретать в собственность земельные участки деградированных и малопродуктивных угодий для облесения. Закрепленные ЗК ограничения приобретения права частной собственности на земельные участки лесного, водного, земель природно-заповедного фонда и т. п. не распространяются на случаи приобретения земельных участков в собственность по гражданско-правовым договорам, а также на земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности. Предусмотренные ГК и ЗК пределы осуществления права собственности на высоту и глубину земельного участка распространяются на всех субъектов права собственности на земельные участки. Критериями для определения границ реализации правомочий владения, пользования и

распоряжения землей по высоте и глубины выступают строительные нормы и правила (СНиП), согласно которым разрабатываются, утверждается и реализуется проектно-техническая документация на застройку земельного участка.

4. Реализуя право собственности на землю, граждане, юридические лица, государство и другие субъекты имеют право по своему усмотрению использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением. Законодателем в ГК, а также в ЗК не раскрывается юридическая сущность словосочетание «по своему усмотрению». С точки зрения теории права, содержание этого понятия состоит в том, что собственник земельного участка на основании собственного волеизъявления и своей правосознания может использовать такой участок с целью удовлетворения тех или иных потребностей. При этом пределы активной и волевой поведения субъекта по использованию земельного участка определяются целевым назначением такого участка, которое устанавливается в порядке, предусмотренном ЗК, и обязательно указывается в государственном акте на право собственности на земельный участок.


Получите за 15 минут консультацию юриста!