1. Данная статья определяет общие принципы реализации права на застройку земельного участка. При этом необходимо отметить, что ЗК и ГК по-разному рассматривают юридическую сущность права на застройку участка. Так, по ст. 90 ЗК собственники земельных участков вправе сооружать жилые дома, производственные и другие здания и сооружения; по ст. 375 ГК собственник земельного участка имеет право не только возводить на нем здания и
сооружения, но и создавать закрытые водоемы, осуществлять перестройку, а также разрешать на ней строительство другим лицам. В отличие от ЗК действующий ГК расширяет перечень объектов права застройки, а также определяет дополнительные правомочия собственника на застройку участка. Однако в этих законах содержание права на застройку земельного участка раскрывается без учета требований градостроительного законодательства относительно определения понятия «застройка». Согласно ст. 23 Закона Украины «О планировании и застройке территорий» от 20 апреля 2000 застройка территорий предусматривает осуществление нового строительства, реконструкции, реставрации, капитального ремонта, благоустройство объектов градостроительства, расширение и техническое переоснащение предприятий (далее - строительство). Названные в настоящем Законе виды деятельности, характеризующих застройку как правовую категорию, могут осуществляться собственником на земельном участке через реализацию субъективного права на застройку в определенных законом пределах, то есть с соблюдением целевого назначения земельного участка, архитектурных, строительных, санитарных, экологических и других норм и правил. При этом нельзя отождествлять понятия «право на застройку» и «застройка» земельного участка.
Право на застройку - это законодательно обеспечена возможность и способность человека осуществлять все виды градостроительной деятельности на собственном земельном участке. Реализация субъективного права на застройку земельного участка предусматривает выполнение владельцем комплекса юридически значимых действий, связанных с организацией планирования территории и отдельного участка, получением разрешения на строительство, сооружением объектов градостроительства, оформлением права собственности или иных прав на завершенные строительством " объекты.
Застройка земельного участка означает организацию комплексной застройки территории, расположения и строительство отдельных зданий и сооружений согласно законодательству, государственным стандартам, нормам и правилам, региональным и местным правилам застройки, градостроительной и проектной документацией. Планирование застройки отдельного земельного участка, строительство на нем зданий и сооружений собственниками или пользователями осуществляется с учетом интересов других собственников или пользователей земельных участков, зданий и сооружений.
2. По действующим земельным законодательством Украины застройка земельного участка должно осуществляться в соответствии с целевым назначением такого участка. Вместе с тем следует отметить, что не в каждом случае возведения зданий или сооружений необходимо менять
целевое назначение земельного участка, если в государственном акте на право собственности на землю непосредственно не указана застройка участка. Например, собственник земельного участка, предоставленного для ведения личного крестьянского хозяйства, может проводить строительство жилых, хозяйственных и других зданий, сооружений, необходимых для осуществления предусмотренных законом видов деятельности в рамках такого хозяйства, создавать закрытые водоемы для удовлетворения производственных и других нужд. При этом не возникает необходимости в проведении комплекса юридических действий, направленных на изменение целевого назначения земельного участка согласно ст. 20 ЗК и постановления Кабинета Министров Украины «Об утверждении порядка изменения целевого назначения земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц» от 11 апреля 2002 р. Подобные примеры можно было бы привести и по другим категориям земель, включая земли жилой и общественной застройки в части строительства гидротехнических сооружений, намыва территории, водных объектов и т. д..
3. Общеизвестно, что реализация собственником земельного участка права на застройку предусматривает организационно и юридически сложную процедуру, связанную с необходимостью разработки планировочной документации, получением разрешения на строительство объектов
градостроительства, обеспечением общественных и частных интересов при осуществлении комплексной застройки территории; предоставлением собственнику единых условий и ограничений застройки земельных участков, исходных данных на проектирование объектов градостроения, объективного (в случае необходимости) градостроительного обоснования на отдельный объект; подготовкой и утверждением проектной документации на строительство объектов градостроительства; получением разрешения на выполнение строительных работ; прохождением государственной инвестиционной экспертизы проектной документации на строительство объекта. При таких условиях реализации права на застройку теряется инвестиционная привлекательность тех или иных объектов через продолжительность оформления права на застройку, тратятся значительные средства на выполнение проектных, юридических, планировочных и других работ. Представляется целесообразным упростить организационно-правовой механизм реализации права на застройку земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, что значительно бы облегчило решение этого вопроса на практике.
4. Собственник земельного участка может реализовать право на застройку земельного участка путем предоставления разрешения на строительство объектов градостроительства другим лицам. Отношения, возникающие в таких случаях, регулируются земельно-правовыми и гражданско-
правовым договорам, среди которых можно выделить договор аренды земельного участка, договор об установлении суперфиция, договор о совместной деятельности, учредительную соглашение об учреждении юридического лица, инвестиционные контракты и т. п..
5. Собственник земельного участка приобретает право собственности на возведенные им здания, сооружения и другое недвижимое имущество, если застройка проведена правомерно. Время для лица, осуществившего или осуществляет самовольное строительство на земельном участке, наступают юридические последствия, предусмотренные ст. 376 ГК (см. комментарий к ней).