Применение статьи, комментируется, как и применение других статей главы 27 ГК, как уже отмечалось, требует тщательного анализа действующих норм земельного законодательства является допустимым лишь в случаях, когда земельные отношения, на регулирование которых направлено действие норм ГК, не в урегулированы актами земельного законодательства.
Отношения, связанные с возникновением прав на земельный участок в связи с возникновением прав на здания и сооружения, на нем, урегулированы ст.120 действующего ЗК. В отличие от статьи, коммент и статьи 30 ЗК 1992 г., статья 120 действующего ЗК закрепляет, по сути, самостоятельные правовые режимы земельной собственности и собственности на расположенные на земельном участке объекты недвижимости, поэтому переход права собственности на здание и сооружение к приобретателя недвижимого имущества не влечет автоматического перехода права собственности на земельный участок, на котором расположено здание (сооружение). Переход права собственности на землю требует в этом случае отдельного договорно-правового регулирования путем заключения соответствующих гражданско-правовых соглашений между собственником земельного участка и приобретателем здания (сооружения). Таким сделкам могут быть договоры купли-продажи, дарения, мены земельного участка. Исходя из общих принципов гражданского законодательства, можно сделать вывод, что земельный участок, как вещь, участвует в гражданском обороте, может быть средством платежа по другим сделкам, расчет по которым может быть сделан в натуральной форме при условии, что лицо, к которому должно перейти право собственности на земельный участок, может быть субъектом права собственности на нее согласно нормам ЗК. В правоотношениях наследования земельный участок также является и самостоятельным объектом наследственных отношений, требуют самостоятельной правовой регламентации перехода права собственности на нее независимо от права собственности на здания (сооружения).
В связи с переходом права собственности на здания (сооружения) по нормам статьи 120 ЗК, возможно как переход права собственности на земельный участок, так и переход права пользования земельным участком, который требует самостоятельной договорно-правовой регламентации. Договором, регламентирующим переход права пользования участком к приобретателю здания (сооружения), часть 1 статьи 120 ЗК признает лишь договор аренды земельного участка.
Важной особенностью части 1 статьи 120 ЗК, является возможность перехода права собственности или пользования не только земельным участком в целом, но и отдельными частями земельного участка, причем не только при переходе права собственности на часть расположенных на нем зданий (сооружений), но и при переходе права собственности на все здания (сооружения), расположенные на земельном участке. Таким образом, законодатель допускает возможность раздела земельного участка между отчуждателя и приобретателем права собственности на здание (сооружение), а также формирование различных правовых режимов пользования земельным участком как между различными субъектами (часть участка на праве собственности в отчуждателя зданий (сооружений), а часть - в аренде у их приобретателя), так и одного из них (часть участка приобретена в собственность приобретателем здания (сооружения), а другая часть осталась в собственности отчуждателя и сдана последним в аренду приобретателю). Предложенная законодателем схема более определенной и гибкой, чем в статье, коммент и способна обеспечить максимальный учет интересов как отчуждателя, так и приобретателя зданий (сооружений).
Следует иметь в виду, что часть 1 статьи 120 ЗК распространяет свое действие только на случаи, когда отчуждатель зданий (сооружений) является собственник земельного участка, а также то, что право собственности и право пользования участком могут переходить только для того целевого назначения, которое имело земельный участок при его принадлежности отчуждателя.
Согласно части 2 статьи 120 ЗК при отчуждении зданий и сооружений, находящихся на земельном участке, арендованном их собственником у другого лица, право на участок приобретателя зданий (сооружений) (в рамках целевого назначения участка) определяется согласно договору аренды земельного участка между отчуждателя зданий (сооружений) и собственником участка. Таким образом, возможность перехода права на земельный участок от ее арендатора к покупателю принадлежащих арендатору зданий (сооружений), расположенных на данном участке, находится в прямой зависимости от владельца земельного участка и его воли, закрепленной в договоре аренды земельного участка между ним и отчуждателя зданий ( сооружений). Если договор аренды земельного участка не предусматривает возможности перехода права аренды от арендатора участка к приобретателю его зданий (сооружений), приобретатель должен урегулировать свои отношения по землепользованию с собственником земельного участка путем заключения с ним самостоятельного гражданско-правового договора (в том числе договора аренды земли) . В случае отказа владельца участка от заключения с приобретателем зданий (сооружений) указанного договора, спор может быть решена на основе договорных отношений между собственником участка и отчуждателя зданий по их юридической судьбы в случае окончания срока аренды или отчуждение их другому лицу до завершения срока аренды земельного участка .
Часть 3 статьи 120 ЗК предусматривает единственный случай, когда переход права на земельный участок к приобретателю здания или его части происходит «автоматически», без оформления перехода прав на участок отдельным договором (в этом вопросе данная норма ЗК корреспондирует с нормами статьи, комментируется). В данном случае единственным договором, является правовым основанием перехода прав на земельный участок, является договор пожизненного содержания, даже в тех случаях, когда он не содержит условий перехода прав на земельный участок, или содержит условия об отсутствии такого перехода. Следует также иметь в виду, что действие части 3 статьи 120 ЗК распространяется не только на случаи, когда отчуждатель является собственником земельного участка, но и когда он его арендатором. Во втором случае волеизъявления собственника участка вообще не нужно, и замена стороны в договоре аренды земельного участка происходит по основаниям, вытекающим из договора пожизненного содержания.
Частью 4 статьи 120 ЗК устанавливается общее правило, согласно которому при переходе права собственности на здание (сооружение) до нескольких человек, объем права каждого из них на земельный участок подлежит определению пропорционально долям приобретателей в стоимости здания (сооружения). Данная норма, в отличие от части основании статьи 120 ЗК и статьи, коммент не предполагает «автоматического» перехода прав на участок к получателям зданий (сооружений), однако ставит условия такого перехода в зависимость не только от содержания договора о переходе прав на земельный участок (купля-продажа, дарение, аренда и т. д.), но и от договора отчуждения зданий (сооружений), содержание которого может изменять общее правило, пропорционального перехода прав на земельный участок к получателям здания (сооружения). Данная норма (наряду с договором о переходе прав на здание (сооружение)) практически определяет основное условие договора о переходе прав на земельный участок, не позволяя сторонам выйти за установленные законом рамки пропорционального распределения прав на участок на стадии заключения договора о переходе прав на нее, если раньше они не предусмотрели такую ??возможность в договоре отчуждения здания (сооружения).
Если право собственности на здание или сооружение перешло к субъектам, в которых по нормам ЗК не может возникнуть право собственности на земельный участок, для них возможно только оформления в установленном порядке права пользования ею.