Глава 33
ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЧУЖИМ ЗЕМЕЛЬНЫМ участком для сельскохозяйственных нужд
Статья 407. Основания возникновения права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд
1. Эмфитевзис как специальный институт, реанимирован с архаического римского права, регулирующего общественные отношения в сфере пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд на праве, которое может быть отчуждено и передано по наследству, для практики отечественного законодательства новый. Даже действующий ЗК Украины не содержит о нем ни одного упоминания. Так же сегодня можно охарактеризовать подзаконный уровень нормативно-правового регулирования соответствующих
отношений, что, безусловно, определяет сферу возможных усовершенствований действующего законодательства в этой части. Нормы главы 33 и другие статьи ГК относительно эмфитевзиса на данный момент нашли свое отражение только в Законе Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 1 июля 2004
2. Согласно ч. 1 ст. 407 ГК право пользования чужим земельным участком устанавливается договором между собственником земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться этим земельным участком для сельскохозяйственных нужд - землепользователем.
Часть 1 ст. 374 ГК предусматривает, что субъектами права собственности на земельный участок могут быть физические лица, юридические лица, государство, территориальные общины. Статья 80 ЗК это положение детализирует следующим образом:
а) граждане и юридические лица - на земли частной собственности;
б) территориальные громады, реализующие это право непосредственно или через органы местного самоуправления, - на земли коммунальной собственности;
в) государство, реализующее это право через соответствующие органы государственной власти, - на земли государственной собственности.
Поскольку эмфитевзис как субъективное право, предусмотренное комментируемой статьей, является вещественным (ч. 1 ст.
395 ГК), указанный договор подлежит государственной регистрации как сделка по «недвижимости». Так, ст. 182 ГК и ч. 1 ст. 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» предусматривают, что обязательной государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество, находящееся на территории Украины, физических и юридических лиц, государства, территориальных общин, иностранцев и лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, международных организаций, иностранных государств, то есть право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис) как вещное право на чужое недвижимое имущество.
Для регистрации договора заявителю, которым по закону может быть правообладатель (правоприобретатель), сторона или стороны сделки, по которым возникло вещное право, или уполномоченное им (ими) лицо должны обратиться с заявлением и другими предусмотренными законом документами в орган государственной регистрации прав, где зарегистрировано право собственности на земельный участок (ч. 1; абз. 2 ч. 3 ст. 18 вышеуказанного Закона).
Государственная регистрация таких прав проводится местными органами государственной регистрации исключительно по месту нахождения недвижимого имущества, а именно: в городах Киеве и Севастополе, городе областного подчинения, районе (ч. 4 ст. 5 Закона). Регистрацию осуществляют также
отделения на местах государственной хозрасчетной юридического лица с консолидированным балансом (центр государственного земельного кадастра), созданная при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам.
Вместе с заявлением о государственной регистрации права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд, документами, свидетельствующими об установлении, изменении или прекращении данного вещного права, представляется документ об уплате госпошлины.
Рассмотрение заявления и принятие решения о государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество или отказе в ней проводятся в срок, не превышающий 14 календарных дней со дня получения органом государственной регистрации прав заявления и документов.
3. С момента государственной регистрации договор между собственником земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться этим земельным участком для сельскохозяйственных нужд, считается заключенным (ч. 3 ст. 640, ст. 210 ГК).
Определение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений положено вышеупомянутым Законом (ч. 6 ст. 12) на Кабинет Министров Украины, что несколько не согласуется с содержанием ч. 2 ст. 210 ГК и противоречит правилу ч. 2 (абз. 3) ст. 4 ГК. Однако следует учитывать, что п. 7 Заключительных
положений Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» предусматривает, что до приведения законов и других нормативно-правовых актов в соответствие с настоящим Законом они применяются в части, не противоречащей настоящему Закону.
4. Характерными признаками права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей является то, что оно может подлежать отчуждению (например, путем заключения договора купли-продажи, мены, дарения) и передаваться в порядке наследования. В этих случаях необходимо инициировать соответствующую процедуру регистрации с целью легализации заявленных прав заинтересованного лица.