1. Объектом эмфитевзиса является земельный участок, предоставленный в пользование для сельскохозяйственных нужд. В отличие от права собственности субъект эмфитевзиса не может свободно распоряжаться земельным участком. Действующее земельное законодательство при выяснении правового режима использования и охраны земельного участка использует понятие «основное целевое назначение».
Согласно ст. 19 ЗК Украины существует разделение земель на девять категорий в зависимости от их основного целевого назначения. Так, сельскохозяйственные нужды можно удовлетворять на землях сельскохозяйственного, а также другого назначения. Например, предприятия, учреждения и организации могут использовать земельные участки несельскохозяйственного назначения при ведении подсобного хозяйства (ст. 37 ЗК), или работники природных заповедников могут удовлетворять хозяйственные нужды на специально выделенных земельных участках (ч. 3 ст. 16 Закона Украины «О природно - заповедном фонде Украины »от 16 июня 1992
Собственник земельного участка, конечно, имеет право требовать от землепользователя использования ее по назначению, установленным в договоре. Установлено в договоре назначения земельного участка не может противоречить правовому режиму ее использования в соответствии с той категории земель, к которой она принадлежит. Таким образом, в договоре устанавливается не целевое назначение земельного участка, а конкретный характер ее использования, который не противоречит действующему законодательству и данным Государственного земельного кадастра Украины.
2. Законодательно определено целевое назначение земельного участка, в первую очередь, является объектом
эмфитевзиса, заключается в том, что землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные для производства сельскохозяйственной продукции, осуществления сельскохозяйственной научно-исследовательской и учебной деятельности, размещения соответствующей производственной инфраструктуры или предназначенные для этих целей. К таким землям относятся: а) сельскохозяйственные угодья (пашня, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежи), б) несельскохозяйственные угодья (хозяйственные пути и прогоны, полезащитные лесные полосы и другие защитные насаждения, кроме тех, которые отнесены к землям лесного фонда, земли под хозяйственными зданиями и дворами, земли временного консервирования и т. д.) - ч. 2 ст. 22 ЗК.
Конкретный характер использования земельного участка, оговоренный в договоре, должен также соответствовать виду использования земельного участка в пределах основного целевого назначения, определенном в первичных и вторичных пра-вовстановлюючих документах по ней, а именно: в государственном акте на право собственности на земельный участок и в документации соответствующий государственный реестр.
В пределах земель сельскохозяйственного назначения по видам использования можно разделить земельные участки для: 1) ведения личного крестьянского хозяйства, 2) садоводства, 3) огородничества; 4)
сенокошения и выпаса скота; 5) ведение товарного сельскохозяйственного производства; 5) для исследовательских и учебных целей; пропаганды передового опыта ведения сельского хозяйства; 6) для ведения подсобного сельского хозяйства (ч. 3 ст. 22 ЗК).
Следует также отметить, что земли сельскохозяйственного назначения не могут передаваться в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам. Однако в случае наследования земельного участка иностранное лицо или лицо без гражданства может стать владельцем земельного участка именно сельскохозяйственного назначения. При этом указанное лицо должно осуществить ее отчуждения в течение года с момента перехода такого права (ч. 4 ст. 22; п. «в» ч. 3 ст. 81; ст. 140; ч. 1 ст. 145 ЗК).
3. За пользование земельным участком землепользователем ее владелец имеет право на получение платы. Содержание договора о предоставлении права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей включает обязательные условия (согласно ч. 1 ст. 628; ч. 2 ст. 409 и ч. 2 ст. 410 ГК) о размере платы, ее формы, условий , порядка и сроков платежей. Стороны договора свободны в выборе между денежной, натуральной, отработочной и смешанной формами платы за пользование указанным земельным участком.
4. Обязанностью собственника земельного участка является не препятствовать в осуществлении прав землепользователя. На законодательном уровне права землепользователя определены ч. 2 ст. 407; ст. 410 ГК. Землепользователь имеет право на защиту своего права пользоваться чужим земельным участком в полном объеме, в том числе и от собственника этого имущества в соответствии с положениями главы 29 ГК. Указанная гарантия закреплена ст. 396 ГК.