Комментарий :
В ч. 1. Понятие "аренда земли" и "право аренды земли" часто употребляются в законодательстве, правовой доктрине и правоприменительной практике как синонимы. Так, ст. 1 Закона Украины "Об аренде земли" содержит определение понятия "аренда земли", идентично определению "права аренды земельного участка" в комментируемой статье. На наш взгляд, описанное отождествление является допустимым, поскольку аренда возможна только на основании права, "фактической аренды" существовать не может.
С легального понятия права аренды земли следует 4 существенных условия соответствующего договора: 1) объект (земельный участок), 2) срок, 3) плата за пользование, 4) способ использования ("цель"). Однако в действительности в. 15 Закона Украины "Об аренде земли" устанавливает значительно более широкий перечень существенных условий, относя к ним:
• объект аренды (местоположение и размер земельного участка);
• срок действия договора аренды;
• арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату;
• условия использования и целевое назначение земельного участка, который передается в аренду;
• условия сохранения состояния объекта аренды;
• условия и сроки передачи земельного участка арендатору;
• условия возврата земельного участка арендодателю;
• существующие ограничения (обременения) по использованию земельного участка;
• определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;
• ответственность сторон;
• условия передачи в залог и внесение в уставный капитал права аренды земельного участка.
К договору могут быть включены по соглашению сторон и другие условия.
Право аренды земли в классическом понимании является обязательственным правом, в отличие от сервитута, эмфитевзиса и суперфиция (см. гл. 16, 161 ЗКУ и комментарий к ст. 16). Вместе с тем, изменения, внесенные Законом Украины от 16.09.2008, которым, в частности, комментируемая статья дополнена новой частью четвертой, фактически (наряду с правилами о регистрации права аренды, а также о сохранении права аренды при отчуждении земельного участка) превращают право аренды на вещное право (см. комментарий к ч. 4).
По юридической природе договор аренды земли является разновидностью договора имущественного найма (гл. 58 ГКУ). Положение ГК применяются к отношениям аренды земли субсидиарно (ст. 9 ГК). Договор аренды является консенсуальным (т. е. считается заключенным с момента достижения сторонами согласия в надлежащей форме), возмездным, двусторонним и срочным.
Форма договора является письменным (ст. 14 Закона Украины "Об аренде земли"). Но если в договоре аренды земли предусмотрено аренду зданий и других капитальных сооружений сроком на 3 года и более - договор подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 793 ГКУ).
Кроме того, на выполнение ч. 2 ст. 14 Закона Украины "Об аренде земли" КМУ постановлением от 03.03.2004 N 220 утвержден Типовой договор аренды земли. Правда, ст. 14 Закона предусматривалось утверждении типовой формы договора. Анализ Типового договора свидетельствует о том, что по содержанию документ не типичным договором, но все-таки типовой форме договора (набором реквизитов без определения содержания соответствующих условий). Исходя из этого, считаем, что само по себе несоблюдение последовательности реквизитов или способа их заполнения не влияет на действительность договора аренды земельного участка. Вместе с тем, Типовой договор способен существенно облегчить составление договора аренды земли, несмотря на многочисленность его условий.
Договор подлежит государственной регистрации (ст. 20 Закона) и только после этого вступает в силу (ст. 18 Закона). В настоящее время формально действующим остается Порядок государственной регистрации договоров аренды земли, утв. постановлением КМУ от 25.12.98 N 2073. Вместе, Порядок входит в существенные противоречия с действующим ЗКУ и поэтому применяться не может. На сегодня процедура государственной регистрации договоров аренды земли определяется актами центрального органа исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов (см. ст. Ст. 125, 202 ЗКУ и комментарии к ст. 125, ст. 202).
Согласно ч. 4 ст. 15 Закона Украины "Об аренде земли", неотъемлемой частью договора аренды земли является (1) план или схема земельного участка, (2) ее кадастровый план с отображением ограничений (обременений), (3) акт определения границ земельного участка в натуре ( на местности), (4) акт приемки-передачи земельного участка, и, в случае изменения целевого назначения и / или границ земельного участка (ст. 16 Закона) - (5) проект отвода земельного участка "в случае его разработки согласно закону" . Большая часть этой документации не может быть изготовлена ??сторонами самостоятельно, поэтому для ее подготовки следует обратиться к соответствующей землеустроительной организации, заказав "технической документации по землеустройству относительно составления документов, удостоверяющих право на земельный участок" (ст. 56 Закона Украины "О землеустройстве") .
Моментом возникновения права аренды земли согласно ст. 125 ЗКУ, ч. 2 ст. 20 Закона Украины "Об аренде земли" есть момент государственной регистрации права аренды земли. Однако до создания механизма регистрации прав на недвижимое имущество право аренды земельного участка возникает с момента государственной регистрации соответствующего договора как составной регистрации земельного участка (см. п. 3 гл. II Закона Украины от 05.03.2009 N 1066-VI, ст. 202 ЗКУ ).
Несоблюдение требований относительно содержания договора. Зарегулированность земельно-арендных отношений, в частности, закрепление в законе явно избыточного количества условий договора аренды приводит к значительному количеству споров о признании недействительными договоров аренды земли с самых разнообразных оснований: отсутствие в договоре "сроков и условий передачи земельного участка арендатору" 263, неуказание условий использования земельного участка, сохранения состояния объекта аренды, отсутствие акта приема-передачи земельного дилянки264 а также дать заключение договору265 подобное. Договоры оспариваются из-за несоответствия постановления КМУ "Об утверждении Порядка государственной регистрации договоров аренды земли" от 25.12.98 N 2073 (которая сейчас фактически не может быть применена, поскольку в основной своей части не соответствует действующему ЗКУ и другим законам), нарушение требований Инструкции о совершении нотариальных действий нотариусами Украины, утв. приказом Минюста Украины от 03.03.2004 N 20/5, относительно необходимости нотариального удостоверения договору266 подобное.
Также договоры аренды земли оспариваются из-за несоответствия закону отдельных существенных условий договора, например, из оснований для определения в договоре срока аренды земли "без учета периода ротации основного севооборота" 267 (ч. 2 ст. 19 Закона Украины "Об аренде земли").
На наш взгляд, во многих случаях "существенные условия договора аренды" в действительности предусмотренные действующим законодательством: например, при отсутствии какого-либо указания в договоре не представляет никаких сложностей определения стороны, "которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части »- это арендодатель (ст. 11 Закона Украины" Об аренде земли "). А в ситуации с "существующими ограничениями (обременениями) по использованию земельного участка" стороны вообще не могут установить их в договоре - они существуют независимо от договора аренды и могут быть в договоре бы воспроизведены (не будучи, конечно, его условиями). Подобный перечень можно продолжать. Учитывая сказанное, в описанных случаях отсутствие текстуального отражение в договоре определенного условия, и так определенной законодательно, должно означать только то, что стороны согласились с положениями закона.
Правильным следует признать практику268, по которой различия договоров аренды от Типового договора, утв. постановлением КМУ от 03.03.2004 N 220, не должны рассматриваться как основание для признания договора недействительным (или для того, чтобы считать его ничтожным). Причина этого то, что ст. 14 Закона Украины "Об аренде земли" уполномочил правительство не на утверждении типового договора, а на утверждении типовой формы договора. Анализ "типового договора" свидетельствует о том, что по содержанию документ не типичным договором, но все-таки типовой форме договора (набором реквизитов без определения содержания соответствующих условий). Таким образом, соблюдение или несоблюдение "Типового договора" в действительности на содержание договора, а значит на его действительность не влияет.
Отсутствие акта приема-передачи также не может рассматриваться как основание недействительности договору269. Согласно ст. 18 Закона Украины "Об аренде земли", "договор аренды земли вступает в силу после его государственной регистрации". Соответственно, только после государственной регистрации договора на его основании могут возникать права и обязанности, в т. ч. право владения арендованным земельным участком. Поскольку акт приема-передачи, очевидно, удостоверяющий передачу земельного участка у владение арендатору, в действительности он никак не может быть "неотъемлемой частью договора аренды", на основании которого он должен состоять.
Бывают случаи оспаривания договоров аренды земельных участков из мотивов, на участке находится недвижимое имущество других лиц. Суды не всегда удовлетворяют такие вимоги270, что следует считать ошибкой. Как представляется, кроме очевидного нарушения принципа единства юридической судьбы земельного участка и расположенных на ней зданий и сооружений, во всех таких случаях нарушается принцип целевого использования земли, закрепленный, в частности, в п. "а" ч. 1 ст. 91, п. "а" ч. 1 ст. 96 ЗКУ - арендатор заведомо не сможет использовать земельный участок по целевому назначению. Поэтому соответствующее соглашение должно признаваться судом недействительной как фиктивная (ст. 234 ГКУ), поскольку не направлена ??на предоставление арендатору реальной возможности пользоваться земельным участком под зданием.
Договоры аренды земли оспариваются по мотивам подписания таких договоров не стороной, а другим лицом (обычно родственниками арендодателя). В случаях, когда арендодатель впоследствии получал арендную плату и ни несогласия ни с условиями договора, ни с фактом использования земельного участка арендатором не проявлял, суды обоснованно применяли положения ст. 241 ГКУ и считали, что договор, заключенный представителем с превышением полномочий, впоследствии был одобрен довирителем271.
При признании договоров аренды недействительными существует порочная практика признания их только на будущее. Такой подход следует считать очевидной ошибкой, которая возникает, очевидно, потому, что возможность пользования земельным участком, который уже получил арендатор до момента признания договора недействительным, нельзя "вернуть". Из этого выводится заключение, что нельзя применить и двустороннюю реституцию. Как уже отмечалось, такое мнение является ошибочным, поскольку в случае двусторонней реституции, согласно ч. 1 ст. 216 ГКУ "в случае недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне в натуре все, что она получила во исполнение этой сделки, а в случае невозможности такого возврата, в частности тогда, когда полученное заключается в пользовании имуществом ..., - возместить стоимость , полученного по ценам, которые существуют на момент возмещения ". Таким образом, в случае пользования имуществом реституция вполне возможно, и вовсе не обязательно, что полученная арендная плата будет равна реальной стоимости пользования земельного участка.
Учитывая сказанное, правильной следует считать практику тех судов, которые признают договоры аренды недействительными с момента заключения, а также рассматривают требования о признании договоров аренды недействительными независимо от истечения срока оренди272.
В ч. 2. Комментируемая норма не устанавливает ограничений относительно круга арендаторов (как и ст. 5 "Арендаторы земли" Закона Украины "Об аренде земли").
Зато, законодательство может устанавливать специальные ограничения относительно объектов аренды. Так, полностью запрещена аренда земельных участков, на которых расположены захоронения (ч. 2 ст. 28 Закона Украины "О погребении и похоронном деле").
В ч. 3. Земельный участок - это не вещь, которая "создается", как стол или даже здание путем каких-то действий с веществом, материалами и т. п.. Земельный участок как объект права формируется путем юридически значимых "идеальных" действий, а именно - путем регистрации прав на нее в государственном земельном кадастре (см. ст. Ст. 79, 125 ЗКУ и комментарии к ст. 79, ст. 125) . Поэтому ни намыв, ни застройка, ни другое изменение в характеристиках земельного участка (что, очевидно, имели в виду авторы законопроекта, которым были внесены комментируемый пункт), строго говоря, не создают земельного участка. Такой участок существует и до намыва территории как водопокрита участок дна водоема.
Незаконное изменение рельефа или ее застройка не должны изменять правового режима земельного участка, в этом случае у виновного лица возникает обязанность приведения участка в прежнее состояние (ст. ст. 91, 96 ЗКУ). Исходя из этого, на наш взгляд, комментируемое положение следует понимать так, что в случае неправомерного изменения рельефа земельный участок не может быть передан в аренду до восстановления ее состояния.
Очевидно, предусмотрена комментируемым частью запрет не может распространяться на ситуации, когда правовой режим или характеристики земельного участка изменено правомерно или (например, когда изменения произошли в соответствии с утв. Проекта землеустройства). Это противоречило бы принципу рационального использования земель.
В ч. 4. В настоящее время разделение аренды на краткосрочную и долгосрочную, предусмотренный комментируемым частью практического значения не имеет (под редакцией Закона Украины "Об аренде земли", предшествовавшей действующей, долгосрочные договоры должны быть заключены в нотариальной форме, а для краткосрочных это было не обязательно " Обязательно).
Правила о сроках аренды предусмотрены также ст. 19 Закона Украины "Об аренде земли", где кроме предельного срока действия договора, предусмотренное рекомендательное положение об учете при аренде сельскохозяйственных угодий "периода ротации основного севооборота согласно проектам землеустройства". Также предусмотрены специфические правила учета "при передаче в аренду сельскохозяйственных угодий, расположенных в пределах горного отвода, предоставленного для разработки месторождения нефти или газа" "сроков начала строительства скважин и производственных сооружений, связанных с их эксплуатацией, на арендованном участке или на ее части ".
Условие о сроке договора следует формулировать однозначно, с учетом положений ч. 5 ст. 6 Закона Украины "Об аренде земли", ст. 334 ГКУ, согласно которой ". Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают со дня такой регистрации." (До введения государственного реестра прав моментом возникновения прав является момент "регистрации земельного участка", а именно, регистрации договора аренды - см.. П. 3 разд. II Закона Украины от 05.03.2009 N 1066-VI, ст. 202 ЗКУ). Очевидно, что после государственной регистрации может начинаться и срок аренды. Поэтому желательно избегать фиксированных дат, а привязывать течение срока аренды до даты государственной регистрации.
П. 6 разд. X "Переходные положения" ЗКУ предусматривает, что "при переоформлении права постоянного пользования земельными участками, предоставленными для ведения крестьянских (фермерских) хозяйств, в долгосрочную аренду срок аренды определяется крестьянским (фермерским) хозяйством в соответствии с законом" (т. е., очевидно, в пределах предусмотренного законом максимального срока аренды - 50 лет).
Определенные особенности может привести законодательство о свободных экономических зонах. Например, ст. 10 Закона Украины "О специальных экономических зонах и специальном режиме инвестиционной деятельности в Донецкой области" от 24.12.98 предусмотрено, что "орган хозяйственного развития специальной экономической зоны может передавать эти земельные участки в аренду на срок до 60 лет, но не более чем до конца срока существования специальной экономической зоны ".
В ч. 5. Положение комментируемой части является новеллой, внесенной с действующим законодательством Законом Украины N 509-VI от 16.09.2008 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству". Установление возможности "отчуждения" права аренды направлены на превращение этого права на вещевое. Внесенные изменения не устанавливают механизма приобретения права аренды в случае его "отчуждение", что сводит их регулятивное воздействие к нулю. Учитывая положения ст. 126 ЗКУ, а также ст. ст. 6, 16 и др.. Закон Украины "Об аренде земли", по которым право аренды возникает на основании договора аренды, следует сделать вывод, что договор о "отчуждение" права аренды сам по себе не влечет возникновения права аренды у приобретателя. Зато, на его выполнение необходимо заключить договор аренды с арендодателем.
Если речь идет о "первичное" приобретения права аренды, договор о "отчуждение" права аренды может рассматриваться разве что как некий предварительный договор, в силу которого у арендодателя возникает обязанность заключить договор аренды с "покупателем".
Считаем также, что отчуждение права аренды арендатором другому лицу является тем более невозможным. И дело не только в том, что комментируемое норма ведет речь лишь о "владельца" участка. На самом деле, причина в том, что договор о "отчуждение" права аренды между арендатором и третьим лицом устанавливал обязанности для арендодателя, что стороной договора не является. Это невозможно. Кроме того, "вторичный" продажа противоречит ч. 6 комментируемой статьи, которая предусматривает правила субаренды земельных участков.
Ссылка в комментируемой части невозможности отчуждения права аренды в случаях, установленных законом, имеет в виду положение ст. 81 Закона Украины "Об аренде земли", где запрещено "отчуждение" права аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности.
В ч. 6. Условия и порядок предоставления земельных участков в субаренду детально регламентируются ст. 8 Закона Украины "Об аренде земли".
В ч. 7. Вне всякого сомнения, арендодателями земельных участков могут быть их владельцы. Положение комментируемой части, по которым к арендодателей отнесены "уполномоченные лица" владельцев, является некорректным, поскольку даже если договор подписывает уполномоченное лицо, права и обязанности возникают для доверителя, и стороной договора (арендодателем) является именно он.
Круг субъектов, уполномоченных распоряжаться землями государственной и коммунальной собственности, описанное в ст. 4 Закона Украины "Об аренде земли". Следует учитывать, что на данный момент не по распределению земель на земли коммунальной и государственной собственности, поэтому земли коммунальной собственности не сформированы. В настоящее время действуют нормы п. 1 разд. VIII "Заключительные положения" Закона, п. 12 разд. X "Переходные положения" ЗКУ, предоставляющие право сдавать земли государственной собственности в пределах населенных пунктов местным советам, а за пределами - органам исполнительной власти. Относительно проблем в применении п. 12 разд. X см. комментарий к этому пункту.
Полномочия по передаче в аренду земельных участков государственной собственности детализированные ст. 122 ЗКУ (см. комментарий).
Ч. 8. Законом, на который делается ссылка в ч. 8 ст. 93 ЗКУ, является Закон Украины "Об аренде земли". Об особенностях аренды земельных участков при комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда см. Закон Украины "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда" от 22.12.2006. В частности, ст. 17 Закона предусматривает особенности исчисления размера арендной платы.
На данном информационно-правовом ресурсе Вы имеете отличную возможность получить всё, что надо для успешного разрешения Вашей проблемы: заготовки документации процессуального плана, комментарии к национальным законам, словарь юридических понятий, все нужные нормативные акты, прецеденты разрешения дел судами и контактны компетентных органов и организаций Украины.
Юридический ресурс ООО «Право Украины» предоставляет прекрасную возможность Вам - заполучить компетентную юридическую консультацию - юридическая консультация онлайн от наших опытных юристов. Таким образом, если Вы столкнулись с юридической проблемой, и Вам нужна квалифицированная юридическая помощь – отправьте форму вопроса. Мы приложим максимум усилий, чтобы Ваши права и интересы были эффективно защищены!