Sidebar

В связи с частыми изменениями в законодательстве, информация на данной странице может устареть быстрее, чем мы успеваем ее обновлять!
Eсли Вы хотите найти правильное решение именно своей проблемы, задайте вопрос нашим юристам прямо сейчас.

Комментарий :

В ч. 1. Формулировка комментируемой статьи не дает четкого ответа на вопрос о природе эмфитевзиса и суперфиция. Из положений комментируемой статьи, а также глав 33 "Право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд", 34 "Право пользования чужим земельным участком для застройки" ГКУ можно вывести более полные определения этих понятий.

Так, эмфитевзис можно определить как отчуждаемое вещное право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд, а суперфиций - как отчуждаемое вещное право пользования чужим земельным участком для застройки. При этом следует учитывать ограничения по отчуждению указанных прав в соответствии с ч. 3 комментируемой статьи.

Важным признаком прав на чужие вещи является определение их закрытого перечня исключительно законом (numerus clausus) 282. Поскольку эти права являются абсолютными, то есть устанавливают обязанность для неопределенного круга лиц, такие лица должны быть проинформированы о содержании и виды этих прав.

Комментируемая норма указывает на возможные способы установления этих прав: по договору (эмфитевзис) и договору и завещанию (суперфиций). Относительно формы, содержания и необходимости регистрации договоров об установлении эмфитевзиса и суперфиция см. комментарий к ч. 5.

В ч. 2. Положение комментируемой части указывают на важный признак эмфитевзиса и суперфиция как прав - видчужуванисть. Этот признак, среди прочего, отличает эти права от найма (аренды) как обязательственного права, для уступки которого, по общему правилу, необходимо согласие арендодателя.

Порядок осуществления права на отчуждение эмфитевзиса предусмотренный ст. 411 ГКУ. Особенностью является предусмотренное настоящей статьей право преимущественной покупки эмфитевзиса собственником земельного участка.

Другая особенность отчуждения установлена ??по суперфиций. Согласно ч. 3 ст. 415 ГК право суперфиций следует за зданием (сооружением), возведенной на земельном участке.

Комментируемая норма предусматривает относительно прав пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности исключение из общего правила о возможности отчуждения этих прав (см. ч. 3 ст. 1021 ЗКУ и комментарий к ней).

В ч. 3. Комментируемым нормой предусмотрено, что эмфитевзис и суперфиций на земельные участки государственной и коммунальной собственности отчуждаться не могут. Данное правило подтверждается ч. 3 ст. 407, ч. 3 ст. 413 ГКУ. Вместе с тем, законодатель сохранил во всей полноте принцип следования юридической судьбы земельного участка судьбе недвижимости, что на ней находится (см. комментарий к ст. 120 ЗКУ).

Внесение права в уставный капитал юридического лица согласно ст. 140 ГКУ порождает переход к такому лицу соответствующего права пользования земельным участком. Поэтому запрет внесения права в уставный капитал фактически дублирует общий запрет на отчуждение. То же касается и отдельного запрета передачи права в залог, поскольку переданное в ипотеку может быть только имущество, которое может быть ипотекодателем отчуждено (ч. 1 ст. 5 Закона Украины "Об ипотеке").

Исключение по возможности отчуждения прав эмфитевзиса и суперфиция, предусмотренный комментируемой нормы, следует из принципа единства юридической судьбы земельного участка и недвижимости на ней находится (см. ст. 120 ЗКУ).

В ч. 4. Общее правило о допустимости установления бессрочных эмфитевзиса или суперфиция (ст. 408, ч. 4 ст. 413 ГКУ) не распространяется на земельные участки государственной или коммунальной собственности, срок пользования которыми законодательно ограничено. Очевидно, что в случае установления бессрочного суперфиция или эмфитевзиса фактически происходит отчуждение соответствующего земельного участка.

В ч. 5. Из положений комментируемой статьи, а также гл. 33 "Право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд" ГКУ можно вывести существенные условия договора эмфитевзиса. Первым очевидным условием является (1) объект - соответствующий земельный участок. Необходимо определиться и по (2) целевого назначения земельного участка (ч. 1 ст. 409 ГКУ). Это условие может быть сформулирована в общем виде (сельскохозяйственное использование по целевому назначению), а может быть детализирована (например, путем привязки к определенной севооборота). Также условием договора является (3) срок, который может быть и "неопределенным" (ст. 408 ГКУ), а также (4) плата за пользование с указанием размера, формы, условий, порядка и сроков ее выплаты (ч. 2 ст. 409, ч. 2 ст. 410 ГКУ).

Аналогично, существенными условиями договора суперфиция (исходя прежде всего из положений гл. 34 "Право пользования чужим земельным участком для застройки" ГКУ) следует считать (1) объект - земельный участок, (2) ее целевое назначение (строительство "промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других зданий и сооружений "- ч. 1 ст. 413 ГКУ), (3) определенный или неопределенный срок (ч. ч. 4, 5 ст. 413 ГКУ), (4) плата за пользование, что может быть установлена ??в виде "доли от дохода землепользователя", "если на земельном участке построены промышленные объекты" (ч. 1 ст. 414 ГК). Очень целесообразно определение в договоре также (5) судьбы зданий и сооружений в случае окончания договора (см. ст. 417 ГК), хотя данное условие и не отнесенная законом к существенным.

Договор об установлении эмфитевзиса или суперфиция заключается в письменной форме (требование нотариального удостоверения законом не предусмотрена). Необходимость соблюдения письменной формы вытекает из ст. ст. 206 и 208 ГКУ, а также необходимости государственной регистрации договора, предусмотренного ст. ст. 182, 210 ГКУ (см. также ст. 202 ЗКУ, Закон Украины "О государственной регистрации право на недвижимое имущество и их обременений").

В настоящее время, учитывая, что положения Закона Украины "О государственной регистрации право на недвижимое имущество и их обременений" остаются "неработающими", в правоприменительной деятельности существует подход, согласно которому в качестве государственной регистрации прав следует рассматривать регистрацию соответствующих сделок согласно постановлению КМУ от 26.05 .2004 N 671 "Об утверждении Временного порядка государственной регистрации сделок" (осуществляется при нотариальном удостоверении). Такой подход диктуется соображениями целесообразности, однако, к сожалению, он не опирается на закон, который отличает основания регистрации прав (см. Закон Украины "О государственной регистрации право на недвижимое имущество и их обременений") и сделок (ст. 210 ГКУ).

В Украине существует практика опосредования договорам эмфитевзиса отношений по использованию земельных участков для садоводства (см. фото) 283. Между тем, использование земельного участка для садоводства предусматривает возможность строительства "необходимых домов, хозяйственных построек и т. д." (ч. 3 ст. 35 ЗКУ), поэтому отношения сторон одновременно имеют признаки не только эмфитевзиса, а суперфиция. Подобная ситуация может сложиться в случае использования земель ФГ, земель различных сельскохозяйственных предприятий, на которых расположены здания и сооружения. Как представляется, отношения сторон должны регулироваться одновременно положениями и о эмфитевзис, и о суперфиций. В цивилистической доктрине в подобных случаях предлагается говорить о существовании т. н. составленных вещественных прав284.


правовая помощьНа данном информационно-юридическом ресурсе Вы можете найти всё, что нужно для успешного реализации Вашего вопроса: онлайн-база юридической документации, все востребованные нормативно-правовые акты, случаи рассмотрения дел судами, комментированное национальное законодательство, словарь правовых понятий и контактны всех органов и учреждений Украины.


юридическая помощь он-лайн

Национально-правовой веб-сайт ООО «Право Украины» предоставляет превосходную возможность для Вас - заполучить компетентную юридическую консультацию - юридическая консультация онлайн от наших профессиональных юристов. Итак, если Вы столкнулись с юридическим вопросом, и Вам необходима квалифицированная помощь юриста онлайн – отправьте форму вопроса. Мы приложим все усилия, для того чтобы Ваши права и свободы были надежно обеспечены!



Получите за 15 минут консультацию юриста!