Комментарий :
Общая характеристика. Действующая редакция статьи является результатом попытки упростить оформление прав на земельные участки. Попытка эта воплотилась в Законе Украины N 1066-VI от 05.03.2009.
Если раньше при каждом отчуждении земельного участка приобретателю необходимо было получать новый государственный акт, что, конечно, очень сильно тяготило оборот земельных участков, то при новом порядке, по замыслу, достаточно было один раз изготовить государственный акт, а после этого участок должен свободно отчуждаться.
Внесенные изменения являются прекрасным примером из серии "хотели как лучше, а получилось, как всегда". Государственный акт преобразовано фактически на ценную бумагу, которая должна сопровождать земельный участок в течение всего времени ее существования, что в дальнейшем повлечет существенные проблемы. Порождено правовую неопределенность в целом ряде ситуаций.
Среди проблем, которые возникли, следует выделить то, что вся новая редакция ст. 126 противоречит новой редакции ст. 125, ведь если право на земельный участок возникает с момента регистрации этого права (ст. 125), то только реестр с записью может быть должным "документом, удостоверяющим право на земельный участок".
Ч. ч. 1, 2, 4, 6. Правопосвидчуючим документом по оформлению прав собственности на земельный участок является государственный акт на право собственности на земельный участок (форма утв. Постановлением КМУ от 02.04.2002 N 449). При этом фактически государственный акт удостоверяет право собственности на земельный участок даже в тех случаях, перечисленных в ч. 2 статьи, о чем свидетельствуют положения ч. 6 комментируемой статьи. Акт должен сопровождать земельный участок в течение всего времени ее существования (если только он не будет заменен новым актом по желанию владельца).
Проблема забюрократизированность процедуры выдачи государственных актов и, как следствие, ее дороговизна и длительность. В частности, согласно п. 1.16 Инструкции о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком и договоров аренды земли, техническая документация по составлению государственного акта на право собственности на земельный участок включает более десятка документов, а п. 1.17 Инструкции требует добавлять к этой документации еще и копию дела о подготовке решения о передаче земельного участка в частную собственность. Соответственно, такая ситуация дает возможность землеустроительным организациям собирать достаточно большие деньги только за подготовку технической документации по выдаче государственного акта. Используя неосведомленность граждан и часто фактически монопольное положение определенных землеустроительных организаций в регионе, эти организации часто предоставляют услуги по завышенным цинами313. Острота ситуации обусловила принятие 20.01.2005 Закона Украины "О защите конституционных прав граждан на землю", который ограничил стоимость землеустроительных работ. Однако землеустроительные организации в таких условиях или заставляют заказчиков к "доплат", затягивая выполнение работ или навязывая предоставления "дополнительных услуг", либо вообще отказываются выполнять работы. Очевидно, что принятие закона - ненадлежащий способ решения проблемы.
Кроме того, постановлением КМУ от 05.08.2009 N 844 утвержден Порядок бесплатного оформления и выдачи гражданам Украины государственных актов на право собственности на земельные участки, который распространяется на случаи оформления и выдачи государственных актов на право собственности на земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных построек, ведения личного крестьянского хозяйства в пределах населенных пунктов и ведения садоводства в размерах, определенных ст. 121 ЗКУ. Постановление декларирует, что в течение 30 рабочих дней с момента подачи заявления и приложенных документов гражданин должен получить (бесплатно) государственный акт. Для мониторинга состояния проведения работ Госкомземом предполагается использование автоматизированной системы (см. приказ Госкомзема от 16.12.2009 N 667 "Об утверждении Положения об эксплуатации Системы мониторинга выполнения работ по бесплатному оформлению и выдаче гражданам Украины государственных актов на право собственности на земельные участки"). В целом анализ вышеуказанного постановления КМУ указывает на нереальность (а иногда - и незаконность) ее положений. "Упрощенный" порядок действительности не слишком отличается от "общего".
Буквальное толкование комментируемых норм якобы указывает, что перечисленные в ч. ч. 1 и 2 документа являются единственными доказательствами существования права собственности на земельные участки. Как представляется, следовать такому буквальному толкованию нельзя. Стоит отметить, что в настоящее время не существует формы государственных актов для удостоверения права государственной и коммунальной собственности на земельные участки. Таким образом, при буквальном толковании комментируемой статьи право коммунальной и государственной собственности в настоящее время возникнуть вообще не могут. Можно привести и другие примеры того, как буквальное толкование ч. ч. 1 и 2 комментируемой статьи просто не позволит оформить право на земельный участок: так произойдет в случае правопреемства юридического лица, в случае перехода права собственности на земельный участок под отчужденной зданием и сооружением ( ст. 120 ЗКУ) и в других случаях, когда право переходит не по нотариально удостоверенным гражданско-правовым договорам и не в порядке наследования (здесь нужно иметь в виду, что ст. 56 Закона Украины "О землеустройстве", устанавливая требования к технической документации по составления документов, удостоверяющих право на земельный участок, не позволяет производить государственные акты во всех случаях, когда приобретатель этого пожелает). Это указывает на то, что буквальное толкование комментируемых норм неприемлемо.
Более того, с учетом положений ст. 125 ЗКУ, по которым право собственности на земельный участок возникает только с момента государственной регистрации права, все перечисленные в ч. ч. 1 и 2 ст. 126 документы имеют вспомогательное значение при регистрации права собственности, однако они не удостоверяют это право. При этом их перечень не является исчерпывающим - при регистрации права собственности на земельные участки могут использоваться и другие документы, предусмотренные ст. 19 Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений".
С вопросом удостоверение прав тесно связывается возможность их оспаривания. Так, иски о признании недействительными государственных актов (реже - их отмены) заявляются при приватизации доли в собственности на земельный участок одним из ее пользователей без согласия иншого314, при приватизации части земельного участка, находящегося в пользовании, без согласия других користувачив315, при отсутствии согласия смежных собственников или землепользователей при установлении межи316, в случаях, когда земельным участком распорядился не уполномочен орган317, когда смежный пользователь приватизировал два земельных участка одного вида целевого використання318 подобное.
Считаем, что практика рассмотрения судами подобных споров является недопустимой, ведь государственный акт - это лишь документ, удостоверяющий право на земельный участок. "Спор" относительно государственного акта - это в любом случае спор о праве. Соответственно, "споры" о недействительности (отмены) государственных актов рассматриваться судами не должны.
Следует отметить, что если раньше, когда законодательство достаточно жестко связывало возникновения права собственности и права постоянного пользования земельным участком с выдачей и регистрацией государственного акта (предыдущая редакция ст. Ст. 125, 126 ЗКУ), что позволяло с большой долей условности рассматривать требования о признании недействительными (отмены) государственных актов как требования об истребовании земельных участков или требования о признании права (суды, кстати, далеко не всегда делали), в настоящее время такой жесткий связь отсутствует. Согласно ст. 125 ЗКУ "право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав". Пока это правило заменено временным положением п. 3 разд. II Закона Украины от 05.03.2009 N 1066-VI: "[д] о создании единой системы органов регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений ... право собственности или право пользования земельным участком возникает с момента государственной регистрации земельного участка". То есть, в любом случае, между существованием права на земельный участок и действительностью (силой) государственных актов знак "равно" поставить никак нельзя.
Поскольку определенную связь между "государственной регистрацией земельных участков" и выдачей государственных актов сегодня все-таки существует (см. ст. 202 ЗКУ), может показаться, что признание недействительным (отмены) государственного акта все-таки автоматически приводит к переходу соответствующего права к истцу или к укреплению его правового положения. Впрочем, это не так. Во многих случаях удовлетворения иска в принципе не способно привести к возобновлению нарушенного права - например, тогда, когда земельный участок на основании оспариваемого акта уже отчуждена другому лицу.
Отдельно следует отметить, что к созданию системы регистрации прав на недвижимое имущество ч. 6 статьи не имеет механизма реализации. Законодатель пытался это учесть и п. 3 Закона Украины от 05.03.2009 N 1066-VI (которым ст. 125 ЗКУ изложена в действующей редакции) предусматривает, что "[д] о создании единой системы органов регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений: отметку об отчуждении земельного участка на государственном акте на право собственности на землю (земельный участок), отчуждаемого осуществляет нотариус и орган, осуществляющий государственную регистрацию земельных участков, право собственности или право пользования земельным участком возникает с момента государственной регистрации земельного участка ".
Здесь необходимо иметь в виду, что "государственная регистрация земельных участков" согласно ЗКУ - это (1) регистрация государственных актов и договоров аренды земли при формировании земельного участка как объекта права и (2) внесение записей в Поземельной книги, правовые основы ведения которой сегодня определены постановлением КМУ от 09.09.2009 "Об утверждении порядков ведения Поземельной книги и Книги записей о государственной регистрации государственных актов на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком, договоров аренды земли", приказом Госкомзема от 02.07.2003 N 174 "Об утверждении Временного порядка ведения государственного реестра земель" (см. также ст. 202 ЗКУ и комментарий к ней). Регистрация государственных актов и договоров аренды осуществляется сегодня структурными подразделениями Центра государственного земельного кадастра (п. 3.2 приказа Госкомзема "Об утверждении Инструкции о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право частной собственности на землю, право коллективной собственности на землю, право собственности на землю и право постоянного пользования землей, договоров на право временного пользования землей (в том числе на условиях аренды) и договоров аренды земли "N 43 от 04.05.99). На это предприятие возложена и ведение Поземельной книги в электронной форме (см. постановление КМУ от 09.09.2009 N 1021, приказ Госкомзема от 02.07.2003 N 174).
Вместе, постановлением КМУ от 06.05.2009 N 439 утвержден Порядок осуществления отметки о переходе права собственности на земельный участок предусмотрено, что "отметка о переходе права собственности на земельный участок осуществляется на страницах государственного акта, где находится план внешних границ земельного участка, план границ земельного участка "(п. 2). Проблема заключается в том, что, по постановлению (и согласно ст. Ст. 202, 204 ЗКУ) ведения Поземельной книги "в бумажном виде" возложено на территориальный орган земельных ресурсов, кадастра в электронном - на государственное предприятие "Центр государственного земельного кадастра ". Учитывая это, на подзаконном уровне установлено достаточно сложный и запутанный порядок регистрации земельного участка и проставления отметки. Документы, поданные на регистрацию в территориальный орган земельных ресурсов, передаваемых последним в подразделения Центра государственного земельного кадастра, оттуда передаются обратно, затем их часть вновь передается в подразделение Центра. Такое построение регистрационной процедуры крайне неудачной и "коррупционных".
Порядок заполнения государственных актов детально регламентируется приказами Госкомзема от 22.06.2009 N 325 "Об утверждении Инструкции по заполнению бланков государственных актов на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком", от 04.06.2009 N 293 "Об осуществлении отметки" архивный ".
Ч. ч. 3 и 4. Относительно права постоянного пользования земельными участками см. ст. 92 ЗКУ и комментарий к ней. Форма государственного акта на право постоянного пользования утв. постановлением КМУ от 02.04.2002 N 449.
В ч. 5. Относительно договоров аренды земли см. комментарий к ст. 93 ЗКУ.
О регистрации договоров аренды земли см. ст. 202 ЗКУ и комментарий к ней.
В ч. 7. До изложения комментируемой статьи в текущей редакции существовала практика "отчуждение" частей земельного участка к формированию их на отдельные земельные участки. По сути соответствующие договоры предусматривали передачу приобретателю доли в праве собственности на весь земельный участок с одновременным выделением части земельного участка, соответствующего этой части. Законодатель решил положить такой практике конец, дав возможность заработать землеустроительным организациям на изготовлении проектов землеустройства.
Ч. 8. Комментируемая часть является примером "засорения" основной части нормативно-правовых актов предписаниям, которые имеют временный характер, а потому должны содержаться в заключительных или переходных положениях.
Дело в том, что законодательство уже достаточно давно не предусматривает возможности оформления одним государственным актом право собственности на несколько участков (в свое время такая возможность была предусмотрена п. 1.4 Инструкции о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право собственности на землю и право постоянного пользования землей, договоров на право временного пользования землей (в том числе на условиях аренды), утв. приказом Госкомзема от 15.04.93 N 28. Поэтому акты, удостоверяющие право собственности на несколько участков - явление остаточное.
К тому же, нельзя не обратить внимание на то, что рассказ, привнесенная комментируемым нормой в законодательство под лозунгом упрощения оформления права на земельные участки, на самом деле существенно усложнила жизнь многим владельцам земельных участков.
В ч. 9. Положения данной части обусловлены тем, что согласно ч. 6 комментируемой статьи государственные акты на право собственности выступают в качестве своего рода ценной бумаги. Соответственно, в отношениях собственности (когда владелец может распорядиться земельным участком) существует необходимость в связи "один участок - один акт".
Вместе с тем, непонятно, почему одним актом не может удостоверяться право постоянного пользования несколькими участками в случаях, других, чем предусмотрено абзацем комментируемого пункта.
На нашем информационно-юридическом веб-портале Вы обладаете исключительной возможностью найти всё, что необходимо для компетентного разрешения Вашей проблемы: примеры судебной практики, терминологический словарь юриста, все актуальные законодательные акты, онлайн-база юридических документов, комментарии к национальному законодательству и адреса всех органов и организаций Украины.
Национально-правовой сайт ООО «Право Украины» предоставляет прекрасную возможность Вам - получить компетентную правовую консультацию - юридическая помощь онлайн от наших профессиональных юристов. Итак, если у Вас появилась проблема правового характера, и Вам нужна эффективная помощь юриста онлайн – отправьте форму вопроса. Мы выполним всё, чтобы Ваши права и законные интересы были эффективно обеспечены!