Комментарий :
Общая характеристика. По мнению авторов, процедура выкупа земельных участков государственной и коммунальной собственности, предусмотренные комментируемой статьей (кроме ч. 1), должна применяться во всех случаях, когда продажа земельных участков должно осуществляться не на конкурентных началах (см. комментарий к ч. 2 ст. 134 ЗКУ).
Относительно общих требований к договору купли-продажи земельного участка см.. ст. ст. 130 - 132 ЗКУ и комментарий к ст. ст. 130, 131, 132.
В ч. 1. Общая компетенция органов государственной власти и местного самоуправления по распоряжению земельными участками государственной и коммунальной собственности определена ст. 122 ЗКУ. Положение комментируемой части устанавливают исключения из общего правила, предусматривая компетенцию государственных органов приватизации. В частности, продажу гражданам и юридическим лицам земельных участков, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации, осуществляется этими органами в порядке, утверждаемом КМУ. В настоящее время действует Порядок продажи объектов, подлежащих приватизации, вместе с земельными участками государственной собственности, утв. постановлением КМУ от 08.07.2009 N 689. Постановление предусматривает в принципе правильный подход, который предусматривает внесение земельных участков в уставный капитал хозяйственного общества, акции (доли, паи) которого подлежат продаже. Проблемой в применении данного подхода является то, что сегодня сомнительна возможность приобретения соответствующим хозяйственным обществом права собственности на соответствующие земельные участки (см. ст. 82 ЗКУ и комментарий к ней). Впрочем, авторы считают, что такая возможность существует.
В комментируемой норме среди органов, распоряжающихся земельными участками государственной собственности, не упомянуто КМУ и ВР АРК. На наш взгляд, данное положение является исключительно недостатком юридической техники и не отменяет положений ст. 122 ЗКУ, которая предоставляет этим органам определенные полномочия по предоставлению земельных участков в собственность и пользование. Такой вывод следует из того, что комментируемым нормой не предусмотрено, каким органам должно быть "передано" компетенция КМУ и ВР АРК.
В ч. 2. В заявлении (ходатайстве) должно быть указано "место расположения земельного участка". Заявитель не является полностью свободным при выборе такого места и других характеристик земельного участка, учитывая, что право на выкуп земельного участка предоставляется только в случаях, определенных законом (см. комментарий к ст. 134 ЗКУ). Эту же обстоятельство следует учитывать и органа, который рассматривает заявление или ходатайство.
Целевое назначение, размер (площадь и конфигурация) и расположения земельного участка могут описывать земельный участок уже находится в пользовании заявителя. В противном случае потенциальный покупатель указывает желаемые параметры земельного участка, в процессе отвода земельного участка подлежат изменению или уточнению (ч. 5 комментируемой статьи).
Относительно документов, удостоверяющих право пользования (постоянного пользования или аренды) земельным участком, см. ст. 126 ЗКУ и комментарий к ней. Следует также учитывать, что земельный участок мог быть предоставлен в пользование в соответствии с действующим ранее законодательством. В Украине продолжают существовать права пожизненного наследуемого и постоянного владения землей (ст. 6 ЗК УССР в редакции 1990 г.), которые имеют удостоверяться государственными актами (ст. 23 ЗК РСФСР в ред. 1990 г.). Также ЗКУ 1990 года, в т. ч. в ред. 1992 г., было предусмотрено (ст. 7) существование права временного пользования землей, удостоверялось договором (ст. 24 ЗК УССР 1990 г.). В случае приобретения права пользования земельным участком во время действия ЗК УССР 1970 право землепользования должно быть подтверждено документами, предусмотренными ст. 20 Кодекса.
Перечень правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности на здание или сооружение, в общем виде приведен в Приложении 1 к пункту 2.1 Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утв. приказом Минюста Украины от 07.02.2002 N 7/5. При этом на документе должна быть отметка (штамп) о регистрации соответствующих прав, а "неотъемлемой частью" такого документа - выписка о регистрации права собственности на недвижимое имущество (п. 3.8 упомянутого Временного положения).
Учитывая, что продажа земельных участков в порядке комментируемой нормы являются исключением из общего правила о конкурентном продажа земельных участков (см. ст. 134 ЗКУ и комментарий к ней), а также то, что одним из оснований для отказа в продаже есть "непредставление документов , необходимых для принятия решения ", может возникнуть необходимость в представлении документов, хотя и не предусмотренных комментируемым частью, но" необходимых для принятия решения ", т. е. для доказывания того, что в конкретном случае продажа может происходить не на конкурентных началах.
В ч. 3. После подачи заявления (ходатайства) и пакета документов, предусмотренных ч. 2 комментируемой статьи, и до принятия решения, предусмотренного комментируемым частью, очевидно, необходимо заключить "договор об оплате авансового взноса в счет оплаты цены земельного участка", поскольку отказ от заключения такого договора является основанием для отказа в продаже земельного участка (см. ч. 5 комментируемой статьи). Такой договор является довольно экзотическим явлением, поскольку предполагает исполнение обязанности по договору купли-продажи (внесение цены) до того, как сам договор будет заключен. Из положений комментируемой статьи следует, что такой договор должен устанавливать одни обязанности для будущего покупателя, о каких обязанности продавцу не упомянуто. На наш взгляд, потенциальному покупателю следует хотя бы попытаться добиться включения в договор положений об обязанности арендодателя в течение определенного срока заказать денежную экспертную оценку земельного участка и о долге в течение определенного срока после проведения оценки заключить договор купли-продажи. Вместе с тем, можно прогнозировать, что согласия по вопросу включения соответствующих положений в договор достичь будет очень трудно.
Положение о предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка в случае, "если такой проект отсутствует", следует понимать сужена. Необходимость в разработке проекта отвода, несомненно, существует только тогда, когда меняется целевое назначение земельного участка или его границы не определены в натуре (см. также комментарий к ч. 1 ст. 123 ЗКУ).
ЗКУ не определены требования относительно согласования проекта отвода земельного участка именно в случае его разработки в случае приобретения земельного участка по комментируемой статье. Между тем, такие требования установлены п. 9 Порядка разработки проектов землеустройства по отводу земельных участков постановлением Кабинета Министров Украины от 26.05.2004 N 677, согласно которому "[проект отвода земельного участка исполнитель согласовывает с землевладельцем или землепользователем, органом земельных ресурсов, природоохранным органом, санитарно-эпидемиологической службой, органом градостроительства и архитектуры и охраны культурного наследия ".
Относительно правового регулирования проведения экспертной денежной оценки см. ст. 201 ЗКУ и комментарий к ней.
Возможны "причины" (или "основания") отказа приведены в ч. 5 комментируемой статьи.
В ч. 5. Комментируемая норма устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в продаже земельного участка. К ним отнесены:
- "Непредставление документов, необходимых для принятия решения о продаже такого земельного участка". Учитывая, что продажа земельных участков в порядке комментируемой нормы являются исключением из общего правила о конкурентном продажа земельных участков (см. ст. 134 ЗКУ и комментарий к ней), "необходимыми для принятия решения", т. е. для установления того, что в конкретном случае продажа может происходить не на конкурентных началах, могут быть и документы, не указанные в ч. 2 комментируемой статьи;
- "Выявление недостоверных сведений в представленных документах". Учитывая, что ч. 3 ст. 2 КАСУ, фактически устанавливает принципы деятельности субъектов властных полномочий, предусмотрено осуществление таких полномочий "пропорционально" (т. е. "с соблюдением необходимого баланса между любыми неблагоприятными последствиями для прав, свобод и интересов лица и целями, на достижение которых направлено это решение »), кажется, что под такими" сведениями "имеются в виду лишь те сведения, которые являются существенными для принятия решения;
- Возбуждение дела о банкротстве или прекращении деятельности покупателя - субъекта предпринимательской деятельности по разным причинам (в т. ч. не связанных с нарушениями). Основания для возбуждения дела о банкротстве определены ст. 6 Закона Украины "О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом" - это наличие бесспорных требований кредитора (кредиторов) к должнику, "совокупно составляют не менее трехсот минимальных размеров заработной платы, которые не были удовлетворены должником на протяжении трех месяцев после установленного для их погашения срока ". Вместе, дело "о прекращении деятельности" может быть возбуждено независимо от того, действительно ли есть основания для такого прекращения (такими основаниями могут быть допущены при создании юридического лица за нарушение, которые нельзя устранить - см. Ст. 110 ГКУ). Поэтому увязывание негативных последствий с самим возбуждением дела о прекращении деятельности выдается неверным;
- "Запрет на передачу земельного участка в частную собственность" определенных земельных участков установлена ??ч. 3 ст. 83, ч. 4 ст. 84 ЗКУ. Кроме того, невозможность передачи в частную собственность отдельных субъектов (например, совместных предприятий или иностранных юридических лиц) определенных участков определенным может вытекать из положений ст. ст. 81, 82 ЗКУ;
- "Отказ от заключения договора об оплате авансового взноса в счет оплаты цены земельного участка". По данному договору см. комментарий к ч. 3 ст. 128 ЗКУ.
Следует полагать, что отказ из перечисленных оснований может иметь место как при рассмотрении вопроса о предоставлении разрешения на разработку проекта отвода и проведение экспертной денежной оценки (ч. 3 комментируемой статьи), так и при принятии решения собственно о продаже земельного участка (ч. 6 комментируемой статьи).
В ч. 6. Из содержания статьи следует, что для продажи земельного участка в порядке, предусмотренном ею, необходимо два решения органа, уполномоченного распоряжаться соответствующим земельным участком: (1) о предоставлении разрешения на разработку проекта отвода и проведение экспертной денежной оценки (ч. 3 комментируемой статьи) и (2) собственно о продаже земельного участка (комментируемое часть).
Хотя закон не устанавливает срока для заключения договора на выполнение решения соответствующего органа, считаем, что такой срок должен быть "умным" (п. 10 ч. 3 ст. 2 КАСУ, фактически определяет требования к осуществлению дискреционных властных полномочий). Считаем, что в любом случае уклонения уполномоченного лица арендодателя в течение месяца от заключения договора следует считать противоправным - ведь именно такой срок обычно употребляется как "нормальный" для принятия определенных управленческих решений.
В ч. 7. Договор купли-продажи земельного участка подлежит обязательному нотариальному удостоверению в порядке, определенном приказом Минюста Украины от 03.03.2004 N 20/5 "Об утверждении Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины".
В отличие от общего порядка выдачи правопосвидчуючих документов, основанием для выдачи государственного акта на право собственности на земельный участок по разбирательства процедурой является не только договор купли-продажи, но и документ об оплате стоимости земельного участка.
Ч. 8. Экспертная денежная оценка проводится по методике, утв. постановлением КМУ от 11.10.2002 N 1531 "Об экспертной денежной оценке земельных участков". Подробнее о денежной оценке земельных участков см. в комментарии к ст. 201 ЗКУ.
По существующей практике, в большинстве случаев заказчиком экспертной денежной оценки является лицо, заинтересованное в выкупе земельного участка. Как известно, "кто платит, тот и заказывает музыку", поэтому в большинстве случаев экспертная оценка оказывается существенно ниже нормативной. Очевидно, именно из этих соображений изменения, внесенные Законом Украины от 16.09.2008 года "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству", установили, что заказчиком экспертной денежной оценки выступает соответствующий орган государственной власти или местного самоуправления. Источником средств для этого должно быть "авансовый взнос" ("аванс"), который уплачивается в соответствии с "договора об оплате авансового взноса в счет оплаты цены земельного участка" (см. комментарий к ч. 3 статьи). Между тем, на наш взгляд, внесенные изменения вряд ли достигают цели, поскольку не устанавливают запреты на заказ экспертной денежной оценки заинтересованным лицом. Никаких негативных последствий в случае, если само это лицо выступит заказчиком, закон не предусматривает.
Относительно природы и правового регулирования нормативной денежной оценки земельного участка см. ст. 201 ЗКУ и комментарий к ней.
Вполне возможна ситуация, когда экспертная оценка земельного участка ("цена продажи земельного участка") будет меньше 20 процентов нормативной денежной оценки земельного участка. При таких условиях считаем, что "избыток" "авансового взноса" должен быть возвращен покупателю как имущество, приобретенное безосновательно (ст. 1212 ГКУ).
Правила по "невозврата" "авансового взноса" в случае отказа "покупателя" от приобретения земельного участка выглядят явно несправедливыми. Лицо должно уплатить "цену продажи" еще до того, как договор заключен, не получая взамен никаких прав. Такой подход не стимулирует лиц, которые могут воспользоваться ст. 128 ЗКУ, прежде всего, владельцев недвижимого имущества, к выкупу земельных участков, в результате чего государство (территориальная община) недополучит значительные средства.
В ч. 9. По своей экономической природе рассрочки платежа является своеобразным предоставлением бюджетного кредита. С предыдущей редакции комментируемой части (с изменениями, внесенными Законом Украины от 16.09.2008 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству») следовало, что такой кредит был беспроцентным. Очевидно, такая ситуация не могла считаться удовлетворительной, ведь открывала возможности для предоставления необоснованных преимуществ отдельным покупателям.
Согласно внесенным изменениям порядок расчетов с рассрочкой платежа должен определить КМУ. На выполнение данной нормы было принято постановление КМУ "Об утверждении Порядка осуществления расчетов с рассрочкой платежа за приобретение земельного участка государственной и коммунальной собственности" от 22.04.2009 N 381.
Специальные правила приобретения земельных участков с рассрочкой платежа предусмотрены для граждан Украины, которые до 01.01.2002 года получили в постоянное пользование или аренду земельные участки для ведения фермерского хозяйства (ч. 4 ст. 13 Закона Украины "О фермерском хозяйстве") - такое приобретение »осуществляется с рассрочкой платежа до 20 лет".
Ч. 10. Решение об отказе от продажи земельного участка может быть обжаловано в суд. С учетом Решения КСУ от 01.04.2010 N 10-рп/2010, юрисдикцию в отношении соответствующего спора должен иметь административный суд (что, в общем, представляется нам теоретически неверным). Обоснованность иска зависит от наличия нарушений в действиях продавца земельного участка и соблюдения им требований комментируемой статьи, в частности ч. 5.
Неоднозначным является вопрос о том, какие способы защиты нарушенного права могут быть применены в случае отказа. На наш взгляд, надлежащим способом защиты будет побуждения ответчика к заключению договора на определенных условиях, поскольку спор по своей природе в данном случае является преддоговорных.
Ч. 11. Комментируемая норма регулятивного нагрузки не несет. Средства, полученные от продажи земельных участков государственной или коммунальной собственности, зачисляются в государственный и / или местных бюджетов в порядке, определенном законом о Государственном бюджете Украины на следующий год, в котором происходит продажа земельного участка.
На нашем национально-юридическом сайте Вы сможете получить всё, что необходимо для успешного реализации Вашего вопроса: все актуальные законодательные акты, понятийный словарь юриста, комментарии к существующему законодательству, примеры разрешения дел судом, онлайн-база документации правового плана и контактны государственных органов и организаций Украины.
Информационно-правовой веб-портал ООО «Право Украины» предоставляет прекрасную возможность для Вас - заполучить квалифицированную юридическую консультацию - юридическая помощь онлайн от наших практикующих юристов. Таким образом, если у Вас появилась проблема правового характера, и Вам нужна профессиональная юридическая помощь – заполните форму вопроса. Мы сделаем всё, чтобы Ваши права и интересы были надежно обеспечены!