Комментарий :
Общая характеристика. При конкурентном продажи земельного участка заключению договора купли-продажи должно предшествовать:
(1) решение органа местного самоуправления или исполнительной власти о включении земельного участка в перечень участков, подлежащих продаже на торгах (ч. 1 ст. 136 ЗКУ),
(2) определения границ земельного участка в натуре, закрепления их межевыми знаками (ч. 2 ст. 136 ЗКУ),
(3) изготовления технического паспорта земельного участка (ч. 2 ст. 136 ЗКУ, Положения о техническом паспорте земельного участка, выставляемого на земельные торги, утв. Постановлением КМУ от 16.05.2002 N 648),
(4) объявления о проведении земельных торгов (ст. 137 ЗКУ),
(5) проведение торгов и победа в них покупателя (процедура проведения земельных торгов должна быть в будущем определена законом - см.. Ч. 5 ст. 137 ЗКУ).
В ч. 1. Относительно распределения компетенции по продаже земельных участков государственной (коммунальной) собственности и прав на них см.. ст. 122, п. 12 разд. X "Переходные положения" ЗКУ и комментарий к ст. 122, п. 12 разд. X "Переходные положения".
В соответствии с полномочиями по распоряжению земельными участками в пределах своей компетенции органы государственной власти или органы местного самоуправления, государственные органы приватизации, уполномоченные принимать решение об отчуждении земель, находящихся в государственной или коммунальной собственности, к проведению земельных торгов формируют перечни земельных участков и прав на них , которые могут быть реализованы на таких торгах. Нахождение земельного участка в перечень дает возможность подготовить ее к выставлении на земельные торги: провести оценку, заказать изготовление необходимой документации, изготовить технический паспорт земельного участка и т. п..
С другой предложения комментируемой части не совсем понятно, коды относятся слова "в случаях, предусмотренных законом": до учета результатов общественного обсуждения или в наличии самого обоснования.
В ч. 2. Комментируемая часть лишена самостоятельного регулятивного значения. Соблюдать "утвержденной градостроительной документации и документации по землеустройству", "региональных или местных правил застройки" следует в любом случае, и отдельное упоминание об этом в законе не нужна. Характеристику данных видов документации см. в комментарии к ст. 39 ЗКУ (по градостроительной документации, региональных и местных правил застройки) и в Законе Украины "О землеустройстве" (относительно документации по землеустройству). См.. также ст. 186 ЗКУ и комментарий к ней.
Положение об учете "маркетинговых исследований, инвестиционной привлекательности, обращений граждан и юридических лиц относительно намерений застройки» носят декларативный характер.
Следует учесть, что в современных условиях инициатива по продаже земельных участков на торгах обычно принадлежит определенным инвесторам, которые не имеют другой альтернативы, чем приобрести необходимую им земельный участок на торгах. При таких условиях инвесторы зачастую выступают заказчиками документации, необходимой для проведения торгов. Хотя ч. 7 комментируемой статьи предусматривает, что заказчиком документации выступают "органы исполнительной власти или органов местного самоуправления", прямого запрета на заказ документации заинтересованным лицом нет. Интересно, что в случае, когда с инициативой проведения торгов обращается заинтересованное лицо, ее иногда заставляют осуществить выбор места расположения земельного участка в порядке, определенном ст. 151 ЗКУ. На наш взгляд, такая практика не основывается на законе.
В ч. 3. Относительно определения границ земельного участка см. ст. 198 ЗКУ и комментарий к ней.
Комментируемая норма не устанавливает никаких требований к определению стоимости "лота" в виде прав на земельный участок. Хотя возможен заказ оценки этих объектов в соответствии с Законом Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине", делать это не обязательно.
Относительно нормативной оценки земельных участков см. ст. 201 ЗКУ и комментарий к ней. Установка "стоимости земельного участка" на уровне ее нормативной денежной оценки следует признать очень непродуманным решением, ведь нормативная денежная оценка в несколько раз может превышать реальную рыночную стоимость участка. При таких условиях можно прогнозировать, что значительное количество торгов просто не состоится из-за отсутствия покупателей.
Изготовление технического паспорта земельного участка преследует цель обеспечения участников торгов необходимой информацией о выставлен на них объект. Согласно постановлению КМУ "Об утверждении Положения о техническом паспорте земельного участка, выставляемого на земельные торги" от 16.05.2002 N 648 "технический паспорт является официальным документом, который используется организатором торгов для подготовки сообщения о количественных и качественных характеристиках земельного участка, выставляемого на земельные торги "(п. 8 Положения).
В ч. 4. Технический паспорт заполняется согласно постановлению КМУ "Об утверждении Положения о техническом паспорте земельного участка, выставляемого на земельные торги" от 16.05.2002 N 648 и Инструкции об общих требованиях к оформлению технического паспорта земельного участка, выставляемого на земельные торги, утв. приказом Госкомзема от 10.07.2002 N 114. В названных документах требования комментируемой статьи детализируются.
В ч. 5. Комментируемая часть предусматривает возможность установления "требований относительно предельных сроков застройки земельного участка". Рассмотрим правовые последствия нарушения указанных требований.
Ст. 1 Закона Украины "О государственном контроле за использованием и охраной земель" предусматривает, что "нарушение лицом установленных при передаче в собственность или в пользование земельного участка предельных сроков ее застройки" является "неиспользованием земельного участка", а "неиспользование земельного участка" является, в свою очередь, "невыполнением требований относительно использования земель по целевому назначению". Однако последствия такой словесной эквилибристики не совсем понятны, ведь законодательство ответственности за такое "невыполнение требований" не предусматривает. Ст. 53 КоАП предусматривает ответственность за "использование земель не по целевому назначению", и, на наш взгляд, определение "требований об использовании" в другом законе при применении ст. 53 не является обязательным.
Негативные последствия нарушения "предельных сроков" были предусмотрены ч. ч. 10, 13 ст. 7 недействующего ныне Закона Украины "О плате за землю": в случае "превышения срока, установленного для строительства объекта градостроительства при предоставлении земельного участка или определенного условиями проведения земельных торгов" налог взимается в пятикратном размере. При принятии НКУ данное положение у него перенесено не было.
Относительно возмещения потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства см. ст. ст. 207 - 209 ЗКУ и комментарий к ст. ст. 207, 208, 209 ЗКУ.
Долевое участие (взнос) в создание и развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта регламентируются прежде ст. 40 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности". Фактически, долевое участие является своеобразным налогом на строительство, не предусмотренный системой налогообложения. Вряд ли введение такого "налога" следует считать оптимальным способом привлечения средств на создание инфраструктуры.
В ч. 6. Как указывалось выше, положение о техническом паспорте земельного участка, выставляемого на земельные торги, на выполнение комментируемой нормы ЗКУ утвержден постановлением КМУ от 16.05.2002 N 648 "Об утверждении Положения о техническом паспорте земельного участка, выставляемого на земельные торги". Между тем, существует необходимость в приведении Положения в соответствие с новой редакцией ст. 135 ЗКУ Украины (в ред. Закона Украины от 16.09.2008 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству»), в частности, относительно учета продаж не только земельных участков, но и прав на них.
В ч. 7. В значительном количестве случаев инициатива передачи земельного участка государственной или коммунальной собственности в аренду исходит от конкретного инвестора. Из-за отсутствия в соответствующем бюджете средств на разработку технической документации, необходимой для проведения аукциона, именно такие инвесторы зачастую выступают заказчиками технической документации. На первый взгляд, это удобно для органа государственной власти или местного самоуправления. Однако, с другой стороны, заказывая документацию, инвестор получает определенный "контроль над процессом" и может создать условия, заведомо выигрышные для себя, что сведет на нет конкуренцию на аукционе.
Именно по этим мотивам, видимо, и было включено в ст. 124 ЗКУ комментируемые часть.
Вместе с тем, в существующей редакции ч. 7 вряд ли может рассматриваться как запрет заинтересованным лицам (не органам местного самоуправления и исполнительной власти) выступать заказчиками соответствующей документации. Поэтому регулятивного значения коментирован норма практически не имеет.
На настоящем информационно-правовом веб-сайте Вы обладаете уникальной возможностью получить всё, что потребуется для успешного решения Вашей проблемы: все базовые нормативно-правовые акты, шаблоны документации процессуального плана, словарь юридических понятий, комментированное отечественное законодательство, случаи рассмотрения дел судами и адреса всех органов и учреждений Украины.
Информационно-правовой портал ООО «Право Украины» предоставляет исключительную возможность Вам - заполучить квалифицированную юридическую консультацию - юридическая консультация онлайн от наших опытных юристов. Итак, если у Вас появилась правовая проблема, и Вам требуется компетентная помощь юриста онлайн – оформите форму вопроса. Мы выполним всё, чтобы Ваши права и законные интересы были гарантировано защищены!