1. Денежная оценка земельных участков определяется на рентной основе.
2. В зависимости от назначения и порядка проведения денежная оценка земельных участков может быть нормативной и экспертной.
3. Нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения размера земельного налога, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, экономического стимулирования рационального использования и охраны земель.
4. Экспертная денежная оценка используется при осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков.
5. Денежная оценка земельных участков проводится по методике, которая утверждается Кабинетом Министров Украины.
Комментарий :
В ч. 1. Из содержания комментируемой нормы следует, что денежная оценка земельных участков - это определение их денежного эквивалента на рентной основе. Законодательство содержит также и другие дефиниции денежной оценки земельных участков: так, денежная оценка определяется как "капитализированный рентный доход, который обеспечивается рациональным использованием земельного участка" (приказ Госкомзема "Об усовершенствовании ведения государственного земельного кадастра в связи с его автоматизацией" от 03.09. 99 N 83). В целом приведенные определения являются схожими и по содержанию воспроизводят ч. 1 ст. 201 ЗКУ.
Под "рентной основой" понимается определение стоимости земельного участка, исходя из дохода, который может приносить земельный участок. Земельная рента является экономической категорией, отражающей экономическую форму реализации права собственности на землю как средства производства, отношения присвоения прибавочного продукта владельцем земли в форме арендной платы за право пользования землей и т. п.. Однако рента не тождественна арендной плате.
С учетом изложенных подходов отметим, что денежная оценка сельскохозяйственных угодий проведена в полном объеме по состоянию на 01.07.95. С учетом индексации на 01.01.2003 в целом по Украине она составляла 363557 млн. грн.451 По данным Госземагентства Украины, по состоянию на 01.01.2007 денежную оценку земель несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов проведена только на площади 271,93 тыс. га (2 , 4% от их общей площади). Из общего количества населенных пунктов Украины (29904) нормативную денежную оценку земель проведена по 20067 населенных пунктах, что составляет 67,1% от их количества, на площади 5352,1 тыс. га (73,0% от их общей площади) 452. По оценкам специалистов, ориентировочная стоимость всех земель несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов составляет 2258928 млн. грн., Всех земель населенных пунктов - 1388384 млн. грн., Всех земель Украины - 4010869 млн. грн.453
В ч. 2. Приведенные виды оценки земельных участков различаются законодателем по назначению и порядку проведения.
Назначение нормативной денежной оценки заключается в использовании ее результатов для определения размера земельного налога, государственной пошлины при мене, наследовании и дарении земельных участков согласно закону, арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, а также при разработке показателей и механизмов экономического стимулирования рационального использования и охраны земель (ст. 5 Закона Украины "Об оценке земель"). Случаи обязательного проведения нормативной денежной оценки земельных участков предусмотренные ст. 13 Закона Украины "Об оценке земель".
Назначением экспертной денежной оценки является определение стоимости объекта оценки. Всего экспертная денежная оценка земельных участков используется при осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков и прав на них. Случаи обязательного проведения экспертной денежной оценки предусмотренные ст. 13 Закона Украины "Об оценке земель".
Порядок проведения рассматриваемых видов денежной оценки определен различными нормативными актами.
В ч. 3. Нормативная денежная оценка земельных участков - это "капитализированный рентный доход с земельного участка, определенный по установленным и утвержденным нормативам" (ст. 1 Закона Украины "Об оценке земель"). Ч. 3 ст. 18 Закона Украины "Об оценке земель" предусматривает осуществление нормативной денежной оценки земель "юридическими лицами, которые получили лицензии на проведение работ по землеустройству".
Практика "самостоятельной переоценки" земельных участков налоговыми органами, как и землепользователями, является незаконным, что признано судебной практикой: например, в решении Высшего хозяйственного суда Украины от 16.10.2002 N 12/388 подтверждается отсутствие обязанности налогоплательщиков самостоятельно дополнительно начислять себе суммы земельного налога в связи с изменением целевого назначения земельного дилянки454.
Согласно п. 289.2 ст. 289 НКУ, денежная оценка земельного участка ежегодно по состоянию на 1 января уточняется на коэффициент индексации, который рассчитывается по форме, указанной в этой норме. Таким образом, НКУ законодательно закрепил положение, принятой ранее на выполнение уже недействующего Закона Украины "О плате за землю", постановления КМУ "О проведении индексации денежной оценки земель" от 12.05.2000 N 783.
В связи с изменением условий землепользования оценка земельного участка может устареть и потерять актуальность, в связи с чем возникает необходимость переоценки. На сегодня действующее законодательство устанавливает только периодичность осуществления такой переоценки (ст. 18 Закона Украины "Об оценке земель"): земельных участков, "расположенных в пределах населенных пунктов независимо от их целевого назначения - не реже чем один раз в 5 - 7 лет", тогда как "расположенных за пределами населенных пунктов земельных участков сельскохозяйственного назначения - не реже чем один раз в 5 - 7 лет, а несельскохозяйственного назначения - не реже чем один раз в 7 - 10 лет". Формулировка закона не совсем удачным и не дает четкого ответа на то, можно и нужно проводить переоценку до истечения 5 или, соответственно, 7 лет в случае изменения обстоятельств, влияющих на оценку земельного участка (например, изменения функционального использования земельного участка или ее расположение относительно путей сообщения).
Согласно ст. 13 Закона Украины "Об оценке земель" нормативная денежная оценка используется для исчисления земельного налога. Целый ряд норм НКУ устанавливает ставки земельного налога в процентах к денежной оценке земель.
Расчет потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства подчинен нормам постановления КМУ "О размерах и Порядке определения потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, подлежащих возмещению" от 17.11.97 N 1279, принятая на основании ч. 5 ст. 207 ЗКУ. Данный порядок не упоминает напрямую показатели нормативной оценки земельных участков, однако в нем речь идет об использовании для расчетов, в частности, баллов бонитета земель, которые являются основой для расчета нормативной денежной оценки земель.
Относительно видов и порядка экономического стимулирования рационального использования и охраны земель см. комментарий к гл. 35 ЗКУ.
Согласно ч. 5 ст. 201 ЗКУ, ст. 12 Закона Украины "Об оценке земель", методики нормативной денежной оценки земельных участков утверждаются КМУ. На сегодня действуют Методика нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, утв. постановлением КМУ от 23.03.95 N 213, и Методика нормативной денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов), утв. постановлением КМУ от 30.05.97 N 525, кроме того, действовало постановление КМУ от 12.05.2000 N 783 "О проведении индексации денежной оценки земель" (как уже отмечалось, ее положения замещены предписаниям НКУ).
Положения названных Методик детализированные приказами Госкомзема, Минагрополитики Украины, Минстройархитектуры Украины, Украинской академии аграрных наук "О Порядке нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов" от 27.01.2006 N 18/15/21/11 и Госкомзема, Минагрополитики Украины, Минстройархитектуры Украины , Госкомлесхоза Украины, Госводхоза Украины, Украинской академии аграрных наук "О Порядке нормативной денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель в пределах населенных пунктов)" от 27.01.2006 N 19/16/22/11/17/12.
В ч. 4. Экспертная денежная оценка земельных участков - "результат определения стоимости земельного участка и связанных с ней прав оценщиком (экспертом по оценке земельного участка) с применением совокупности подходов, методов и оценочных процедур, обеспечивающих сбор и анализ данных, проведение расчетов и оформления результатов в виде отчета "(ст. 1 Закона Украины" Об оценке земель "), используется при осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков (ч. 4 ст. 201 ЗКУ).
Общие принципы проведения экспертной денежной оценки земельных участков определены в ст. 19 Закона Украины "Об оценке земель", согласно которой оценка осуществляется на основе следующих методических подходов: (1) капитализация чистого операционного или рентного дохода от использования земельных участков, (2) сопоставление цен продажи подобных земельных участков; (3) учета расходов на земельные улучшения.
Круг гражданско-правовых сделок, для которых обязательным проведение экспертной денежной оценки земельных участков, определенный ст. 13 Закона Украины "Об оценке земель". Данная норма устанавливает исчерпывающий перечень случаев обязательности проведения экспертной оценки земель при заключении определенных видов сделок. В других случаях это возможно, если прямо предусмотрено законами Украины. Поэтому считаем необоснованным существующую практику, по которой некоторые нотариусы требуют при нотариальном удостоверении любых сделок по отчуждению земельных участков предоставления отчетов об экспертной денежной оценке земельных участков.
Проведение экспертной денежной оценки подчиняется нормам постановления КМУ от 11.10.2002 N 1531 "Об экспертной денежной оценке земельных участков", постановление КМУ от 05.10.2004 N 1303 "Об утверждении Порядка признания Государственным комитетом по земельным ресурсам статуса саморегулирующейся организации оценщиков, которые проводят экспертную денежную оценка земельных участков ", постановления КМУ" Об утверждении Положения о наблюдательном совете по вопросам экспертной денежной оценки земельных участков "от 17.11.2004 N 1552, приказов Госкомзема" Об утверждении Порядка проведения экспертной денежной оценки земельных участков "N 2 от 09.01.2003," Об утверждении Положения о порядке работы Экзаменационной комиссии по экспертной денежной оценке земельных участков "от 10.08.2007 N 117," Об утверждении Порядка стажировки физических лиц, прошедших обучение по программе базовой подготовки оценщиков по экспертной денежной оценке земельных участков "от 10.08.2007 N 118.
В ч. 5. Нормативная денежная оценка земель осуществляется в соответствии с Методикой нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, утв. постановлением КМУ от 23.03.95 N 213, и Методикой нормативной денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов), утв. постановлением КМУ от 30.05.97 N 525. Положения данных методик были утв. до вступления действующим ЗКУ и Законом Украины "Об оценке земель". В связи с этим они могут применяться в части, не противоречащей ЗКУ и названном Закона.
Экспертная денежная оценка подчиняется нормам постановления КМУ от 11.10.2002 N 1531 "Об экспертной денежной оценке земельных участков", которым утв. Методика экспертной денежной оценки земельных участков.
На нашем информационно-аналитическом портале Вы обладаете превосходной возможностью получить всё, что необходимо для эффективного разрешения Вашего вопроса: комментарии к существующему законодательству, прецеденты рассмотрения дел судом, словарь правовых терминов, все основные нормативно-правовые акты, образцы правовых документов и адресная информация всех органов и организаций Украины.
Правовой веб-ресурс ООО «Право Украины» предоставляет превосходную возможность для Вас - заполучить квалифицированную юридическую консультацию - помощь юриста онлайн от наших практикующих юристов. В целом, если Вы столкнулись с правовым вопросом, и Вам необходима квалифицированная помощь юриста онлайн – заполните форму вопроса. Мы приложим все усилия, чтобы Ваши права и свободы были эффективно обеспечены!