Соглашения, заключенные с нарушением установленного законом порядка купли-продажи, дарения, залога, обмена земельных участков, признаются недействительными по решению суда.
Комментарий :
Ничтожество или оспорюванисть. Относительно деления сделок (по устаревшей терминологии ЗКУ - сделок) на ничтожные и оспариваемые см. гл. 16 ГКУ. Недостатком действующей редакции ГК является двусмысленность в вопросе о том, какими следует считать сделки, противоречащие закону, но в отношении которых специального указания на их ничтожество в законе нет. Хотя ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ГКУ предположили, что "основанием недействительности сделки является несоблюдение в момент совершения сделки стороной (сторонами) требований" о соответствии содержания сделки "этому Кодексу, другим актам гражданского законодательства" (что указывает на ничтожность таких сделок), существуют споры относительно того, можно считать такую ??конструкцию "прямым установлением недействительности", ведь с ч. 3 ст. 215 ГКУ следует, что ничтожными являются сделки, недействительность которых "прямо установлена законом".
Представляется, что на поставленный вопрос следует дать уверенную положительный ответ. Убедительное обоснование такого вывода предлагается И. Данишевский, М. Б. Гусаком и Ю. Ю. Поповим, которые обращают внимание на то, что отношение к сделке, противоречащей закону, как к оспариваемого (при отсутствии специального указания на его оспорюванисть) , поставит суд в положение, когда он должен будет вынести на основании незаконного сделки незаконное же решение, сознательно не применяя закон и нарушая права лиц, которые могут быть вообще не причастны к сделке. Такое толкование ст. ст. 203, 215 ГКУ, вне всякого сомнения, не согласуется с целым рядом конституционных принципов, в т. ч. принципом верховенства права, и должно быть отброшено.
Таким образом, следует считать, что при отсутствии специального указания на его оспорюванисть сделка, содержание которого противоречит закону, должно считаться недействительным. Практику судив472, которые руководствуются этим подходом, следует считать верной.
В свете сказанного положения комментируемой статьи лишь порождают "на ровном месте" абсолютно лишние проблемы, поскольку могут быть расценены как такие, что на исключение из общего правила устанавливают оспорюванисть (а не ничтожность) сделок с земельными участками, которые противоречат закону. Впрочем, такое толкование, опять же, не согласовывалось бы с конституционным принципом верховенства права, поскольку в случае его избрания в незаконных сделок следовало бы относиться как к таким, которые порождают права и обязанности.
Учитывая изложенное, авторы склонны понимать комментируемой нормы буквально, а именно, ограничивать сферу применения ситуациями, когда "нарушен порядок заключения договора" (например, при нарушении порядка подготовки земельного участка к земельным торгам), который, впрочем, никак не повлиял на содержание сделки . Следует иметь в виду, что для удовлетворения иска одного только "нарушение порядка" недостаточно. Необходимо, чтобы такое нарушение привело к нарушению прав истца. Такой вывод с необходимостью вытекает из природы иска как требования о защите нарушенного или оспоренного права.
Если допущенное нарушение привело к тому, что содержание соглашения противоречит закону, она должна считаться ничтожным (ст. ст. 203, 215 ГКУ).
Требования о признании недействительными ничтожных сделок. Существует подход, согласно которому в случае спора заинтересованное лицо может требовать признания недействительным и сделки, является ничтожным, и такие исковые требования должны судами рассматриваться и удовлетворяться. Именно такой подход закреплен сейчас в п. 5 постановления Пленума ВСУ от 06.11.2009 N 9 "О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделки недействительной".
Основой такого подхода выступает формулировку п. 2 ч. 2 ст. 16 ГКУ и ст. 152 ЗКУ, которые предусматривают такой способ защиты, как признание сделки (договора) недействительным, без указания на то, что речь идет именно о оспариваемая сделка (договор). Кроме того, существуют подходы, по которым признания договора недействительным рассматривается как частный случай применения такого способа защиты, как признание права.
Приведенные рассуждения опровергаются следующим. Согласно ч. 2 ст. 215 ГКУ, признании недействительным ничтожной сделки судом "не требуется". Представляется, что суды не должны тратить свое время и усилия (а значит, деньги налогоплательщиков) на вынесение решений, которые не приводят непосредственно к изменениям в объеме прав, их разъяснения или принудительной реализации. Иными словами, любое решение суда должно заключаться в устоявшуюся и общепризнанную классификацию исков на иски преобразовательные, иски о признании и о присуждении. Иначе они не будут приводить к защите нарушенного права.
Следует отметить, что во исками о признании следует понимать лишь иски о непосредственном признании прав. Признание же ничтожной сделки недействительной действительности не является признанием прав, оно не дает непосредственной ответа на вопрос о том, какие же права имеют стороны в правоотношениях, а также не дает ответа на вопрос о том, имеются ли у сторон права, предусмотренные ничтожной сделке. Ведь хотя с ничтожной сделки право не возникает, тождественно право может возникнуть из другого, действительного сделки.
Таким образом, исковое требование о признании ничтожной сделки недействительной нельзя считать обращением за защитой права, и положения ст. 16 ГКУ, ст. 152 ЗКУ следует понимать таким образом, что под признанием сделки недействительной подразумевается признании недействительным именно оспариваемой сделки.
С этой точки зрения следует признать ошибочными отказа судов в удовлетворении требований о признании ничтожных договоров недийсними473 - такие требования вообще не должны рассматриваться по существу. Зато, верна устоявшаяся практика Верховного Суда Украины по делам административной юрисдикции474, которая заключается в закрытии производства по делам о признании сделки недействительной, если основанием иска является несоответствие сделки закону.
Неукладенисть соглашений. Несоответствие сделок с земельными участками требованиям закона может выражаться в различных нарушениях. Могут быть нарушены требования закона к сторонам сделки, к порядку заключения сделки, к содержанию условий договора, наконец, в сделке могут отсутствовать условия, наличие которых требуется законом.
При этом правовая квалификация отсутствии в договоре существенных условий заслуживает отдельного рассмотрения.
Отсутствие в договоре существенных условий - это, с одной стороны, нарушение закона. С другой стороны, положение ч. 1 ст. 638, ст. 639 ГКУ предусматривают, что "договор является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора". Такие нормы дают основания для вывода, что при отсутствии в договоре хотя бы одного из существенных условий соглашение незаключенным, т. е. сделки как таковой не существует.
Долгое время в Украине существовала практика признания сделок, в которых отсутствуют существенные условия, незаключенными. Исковые требования о признании таких сделок недействительными обычно не удовлетворялись. Эта практика получила закрепление (и основания) в разъяснении ВАСУ от 12.03.99 N 02-5/111, которое предусматривало, что "недействительной может быть признана лишь заключено соглашение".
На наш взгляд, в случае, если в договоре отсутствуют существенные условия, такой договор как волеизъявление сторон существует, однако не может считаться действительным. На это по отдельным разновидностям договоров указывают положения гражданского законодательства.
Например, несоблюдение нотариальной формы сторонами означает, что стороны в надлежащей форме не достигли согласия по всем существенным условиям договора, т. е. договор в силу положений ч. 1 ст. 638 ГКУ, вроде, должен считаться незаключенным. Зато, ст. ст. 219, 220 ГК четко и однозначно устанавливают ничтожность (а не неукладенисть) договоров, заключенных без соблюдения нотариальной формы.
Аналогично, отсутствие хотя бы одного существенного условия в договоре аренды земли "является основанием для признания его недействительным" (ч. 2 ст. 15 Закона Украины "Об аренде земли"), а не незаключенным. Эти отдельные примеры, на наш взгляд, являются достаточными аргументами для опровержения общего вывода судов о том, что "недействительной может быть признана лишь заключено соглашение".
Считаем, что в приведенных случаях законодательный подход относительно признания недействительными сделок, по которым стороны "не достигли согласия по существенным условиям в должной форме", вполне верным. В случае, если имеет место волеизъявление сторон, направленное на возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей, однако при этом стороны не определились относительно всех существенных условий или не соблюдены формы, требуемой законом, волеизъявление сторон все-таки подпадает под определение сделки , приведенного в ст. 202 ГКУ: "сделкой является действие лица, направленное на приобретение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей". Так, в описанном случае сделка имеет место, однако через свои дефекты (формы или волеизъявления и т. д.) он в силу закона не может порождать правовые последствия, то есть недействительным. Говорить же о неукладенисть сделки можно лишь тогда, когда любые действия сторон, направленные на возникновение гражданских прав и обязанностей, не будут иметь места.
Таким образом, при применении комментируемого нормы нужно иметь в виду, что в случае отсутствия в договорах относительно земельных участков существенных условий правомерно говорить не о неукладенисть, а именно о недействительности таких договоров (в форме ничтожности).
Признание недействительными договоров на будущее. В настоящее время в Украине сложилась практика признания договоров аренды земли недействительными только на будущее, потому что, мол, "поскольку из содержания договора аренды следует возможность его прекращения только на будущее, так как по договору аренды невозможно вернуть уже осуществлено пользование арендованным имуществом" 475. Такой вывод прямо противоречит ч. 1 ст. 216 ГКУ. Невозможность реституции "пользование" абсолютно не означает, что между сторонами не должны произойти определенные расчеты, вытекающие из недействительности договора (например, в случае, когда аренда плата явно ниже стоимости пользования).
Относительно правового регулирования сделок с земельными участками см. ст. 93, гл. 20 ЗКУ и комментарий к ст. 93, гл. 20 ЗКУ.
На данном информационно-юридическом сайте Вы можете найти всё, что требуется для успешного разрешения Вашей проблемы: комментарии к действующим законам, случаи из практики судов, шаблоны правовых документов, словарь правовых понятий, все востребованные нормативно-правовые акты и адресная информация всех органов и учреждений Украины.
Информационный сайт ООО «Право Украины» предоставляет исключительную возможность для Вас - получить квалифицированную правовую консультацию - помощь юриста онлайн от наших компетентных юристов. В целом, если у Вас возникла проблема юридического характера, и Вам нужна квалифицированная помощь юриста онлайн – отправьте форму вопроса. Мы приложим максимум усилий, чтобы Ваши права и свободы были надежно защищены!