Договорные отношения – неотъемлемая часть жизни любого человека и деятельности любого предприятия. Для субъектов хозяйствования основополагающим аспектом является составление договора, в котором обязательно оговаривается срок его действия. Также может предусматриваться автоматическая пролонгация по истечении указанного срока.
В действующем законодательстве нет норм, запрещающих либо ограничивающих количество автоматических пролонгаций. Однако именно в связи с отсутствием прямого урегулирования данный вопрос является дискуссионным.
На портале Право Украины уже не в первый раз активно обсуждалась проблема автоматической пролонгации договора.
Пользователь портала описал следующую ситуацию. В договоре аренды предусмотрено, что в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении его условий за 1 месяц до истечения срока действия договор считается пролонгированным на следующий срок, равный сроку настоящего договора, и на тех же условиях, предусмотренных настоящим договором.
На основании данного пункта договор был пролонгирован на 1 год и 3 месяца. За месяц до окончания нового срока, также и после его окончания, уведомлений о расторжении от арендодателя не поступило. Однако оказалось, что он заключил новый договор аренды на этот же объект с другим предприятием. Арендодатель настаивает на том, что договор пролонгируется один раз, а после прекращает свое действие.
Пользователь вопрос: продлился ли договор во второй раз? Мнения разделились.
Позиция 1. При отсутствии возражений, а также если арендатор продолжает фактически пользоваться имуществом и платить арендную плату, договор будет продлен.
Позиция 2. Договор продлевается только один раз, поскольку в нем указано, что он продлевается на «следующий срок», а не на «каждый следующий».
Позиция 3. Даже если считать, что договор пролонгируется только один раз, то можно воспользоваться ст. 764 ГК: если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора аренды, то, при отсутствии возражений арендодателя в течение одного месяца, договор считается возобновленным на срок, ранее установленный договором.
Позиция 4. Тот факт, что арендодатель уже заключил новый договор с другим арендатором, является препятствием к автоматической пролонгации, поэтому ст. 764 ГК не применяется.
Позиция 5. В случае если данный договор будет пролонгирован во второй раз, он будет требовать нотариального удостоверения и государственной регистрации, поскольку общий срок пользования превысит 3 года (ст. ст. 793, 794 ГК).
Мнение юристов проекта: Согласно ст. 629 ГК договор является обязательным для исполнения сторонами.
В соответствии с ч. 1 ст. 628 ГК содержание договора составляют также условия, определенные на усмотрение сторон и согласованные ими.
Хотя вопрос пролонгации не урегулирован действующим законодательством, сложилась устойчивая практика включения подобного пункта в договоры аренды. При этом он является обязательным для исполнения, поскольку стороны его согласовали.
В рассматриваемой ситуации стороны определили, что договор считается пролонгированным на следующий срок, равный сроку настоящего договора, и на тех же условиях, предусмотренных настоящим договором.
Формулировка «на следующий срок» не содержит в себе никаких ограничивающих условий. Нет ограничения по датам (например, «считается продленным до»), также нет ограничения по количеству продлений (например, «договор пролонгируется один раз на такой же срок»).
Замечания о том, что из такой формулировки не понятно, на какой же именно срок нужно продлевать договор второй и все последующие разы, несколько надуманные.
Юридическая природа пролонгации предусматривает продление срока действия договора на тех же условиях, которые действовали на момент его заключения. При пролонгации увеличивается фактический срок пользования имуществом на основании данного договора. А сам пункт о сроке действия договора никуда не девается и не изменяется. Его можно применять и во второй, и во все последующие разы.
Кроме того, не прекращает своего действия пункт о самой возможности пролонгации. Поэтому при отсутствии возражений такой договор может пролонгироваться неограниченное количество раз.
Данная позиция подтверждается судебной практикой (например, постановление ВХСУ № 4/42-пн-10 от 21.10.2010).
При пролонгации договора в рассматриваемой ситуации во второй раз срок аренды превысит три года. При этом возникает вопрос о необходимости его нотариального удостоверения и государственной регистрации.
Данный вопрос урегулирован п. 2.9 постановления пленума ВХСУ от 29.05.2013 № 12. Если пролонгация привела к увеличению общего срока пользования арендованным имуществом, составляющего более 3 лет, это не может быть основанием для признания такого договора ничтожным в связи с отсутствием его нотариального удостоверения и государственной регистрации, если на момент заключения он соответствовал требованиям ст. ст. 793, 794 ГК. Также и в случае пролонгации договора в порядке ст. 764 ГК нет оснований для его нотариального удостоверения и государственной регистрации.
Останавливаясь на ст. 764 ГК и мнении о том, что заключение нового договора аренды на тот же объект с другим предприятием уже является возражением арендодателя, стоит отметить следующее.
Форма, в которой должны быть изложены возражения арендодателя, не установлена ни ГК, ни договором. В подобных случаях, согласно ст. 8 ГК, применяется аналогия закона. Так, в соответствии со ст. 33 Закона «Об аренде земли» такое возражение должно быть отправлено арендатору в форме письма-уведомления. По аналогии данное правило применимо и к аренде других видов имущества.
Более того, судебной практикой подтверждается, что суду требуются доказательства своевременного предупреждения арендатора о возражении арендодателя против автоматической пролонгации договора в порядке ст. 764 ГК (например, постановление ВХСУ от 06.10.2011 по делу № 5023/1385/11).
К тому же в самом договоре предусмотрено, что для прекращения или изменения его условий необходимо именно заявление одной из сторон.
Следовательно, можно сделать вывод, что возражения нужно именно заявить, а совершения каких-либо действий (например, заключения нового договора), о которых арендатор не знал и не мог знать, недостаточно для того, чтобы считать арендатора своевременно предупрежденным. Ведь в случае если воля арендодателя действительно направлена на прекращение договора аренды, нет причин для неуведомления об этом арендатора в доступной форме.
ВЫВОД:
В действующем законодательстве отсутствуют нормы, запрещающие или ограничивающие количество возможных автоматических пролонгаций договора. Поскольку правовое регулирование частных отношений осуществляется по принципу «разрешено все, что не запрещено законом», то в случае если в договоре прямо не предусмотрены такие ограничения, он может пролонгироваться неограниченное количество раз.
И в каждый последующий раз договор будет пролонгироваться на срок, прямо установленный в самом договоре.
Анализ судебной практики показывает, что в каждом отдельном случае решение суда зависит от условий конкретного договора, регулирующих его пролонгацию.