Что такое правила добрососедства, действительно ли они существуют на сегодняшний день? Все мы знаем, что пользование жилыми помещениями должно осуществляться с учетом прав и законных интересов соседей, проживающих в этом жилом помещении или на соседних участках. К тому же незаконное ограничение или обременение использования собственности запрещено на законодательном уровне. Более того, пользоваться своим жилищем мы обязаны с учетом правил пожарной безопасности, нарушение которых также влияет на соседей. Но насколько действенны эти правила и обязанности на самом деле? Достаточно часто между лицами, проживающими на смежных земельных участках, возникают споры относительно границ участков. Так, например, наиболее распространенными спорами в судебной практике считаются споры между соседями из-за того, что один из них построил здание слишком близко к забору другого. А если пристройка, прилегающая к забору, еще и самовольно возведена, тогда у добропорядочного соседа обязательно возникнет "необходимость" бороться с недобропорядочным в судебном порядке.
Судебная практика также свидетельствует о том, что споры, связанные с возведением строения впритык к соседнему участку, очень распространены. При этом в случае возникновения подобных конфликтов истцы зачастую требуют от нарушителя порядка снести постройку за свой счет, и законность таких требований остается под вопросом.
Рассмотрим, к примеру, постановление № 6-180цс14. Истец по делу предъявил в судебном порядке требования о сносе самовольного строительства. Так, истцу на праве собственности принадлежали земельный участок и построенный на нем дом. На граничащей с его земучастком земле, которая ему не принаджлежит, ответчик без согласования с контролирующими органами, а также без соответствующих разрешений на расстоянии около 2 метров от дома истца самовольно построил жилой дом, чем нарушил требования ГСН (предусматривающие обязательное соблюдение 8-метрового противопожарного расстояния до дома). Ответчик приобрел часть дома, который был расположен на земельном участке, смежном с земельным участком истца. Исполкомом ответчику было предоставлено разрешение на строительство жилого дома, но после окончания строительства дома судебным решением было отменено решение исполнительного комитета. Истец, ссылаясь на то, что действиями ответчика нарушены его права на свободное и безопасное владение, пользование и распоряжение собственным домом, требовал обязать ответчика снести постройку.
Суд первой инстанции иск удовлетворил исходя из того, что ответчик осуществил строительство жилого дома на земельном участке, владельцем которого он не является, без разрешений соответствующих органов. Суд апелляционной инстанции в удовлетворении иска отказал, отметив, что истец не является надлежащим истцом, поскольку не является собственником земельного участка, на котором осуществлено строительство. Более того, апелляционный суд обратил внимание, что разрешение на строительство было отменено уже после завершения возведения дома, и, соответственно, дом нельзя признать самовольным строительством на основании отсутствия разрешения на строительство.
Кассационный суд оставил в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на то, что основанием для сноса самовольно возведенного дома является отмена судом разрешения на строительство. К тому же дом ответчика построен с нарушением противопожарных правил, без утвержденного проекта строительства, что лишает истца возможности надлежащим образом осуществлять свои права собственника имущества. Вместе с тем в предоставленных для сравнения постановлениях кассационной инстанции в аналогичных спорах суд пришел к выводу о том, что снос самовольного строительства является крайней мерой и может быть применен только тогда, когда использованы все предусмотренные законодательством Украины меры по реагированию и привлечению виновного лица к ответственности и когда невозможна перестройка объекта недвижимости или лицо отказывается от осуществления такой перестройки.
Устраняя разночтения норм права, Верховный Суд разъяснил следующее.
Объект недвижимости можно отнести к таким, которые построены самовольно, при наличии одного из следующих условий: земельный участок не отведен для этой цели, отсутствует надлежащее разрешение на строительство, отсутствует надлежащим образом утвержденный проект, или же при строительстве допущены существенные нарушения строительных норм и правил. Если же строение возведено самовольно, лицо, которое осуществило возведение, в соответствии со статьей 376 ГК не приобретает права собственности на такое строение.
Если самовольное строительство нарушает права других лиц, последние вправе требовать от лица, осуществившего самовольное строительство, снести самовольно построенный объект или провести перестройку, привести земельный участок в прежнее состояние или возместить расходы. Так, исходя из содержания статьи 376 ГК требования о сносе самовольного строительства другие лица могут заявлять при условии доказанности факта нарушения их прав самовольной застройкой.
Таким образом, если с требованиями о сносе самовольного строения обращаются лица, права которых, по их утверждению, нарушены таким самовольным строительством, суд должен установить, были ли нарушены (или существует возможность нарушения), непризнаны или оспорены права, свободы или интересы этих лиц, и в зависимости от установленного решить вопрос об удовлетворении исковых требований или отказе в их удовлетворении.
В сложившейся ситуации судами не был доказан тот факт, что самовольное строительство дома нарушило права ответчика, а поэтому требования о сносе здания не могут быть удовлетворены.
ВЫВОД:
В постановлении № 6-180цс14 Верховный Суд подчеркнул, что объект недвижимости можно отнести к таким, которые построены самовольно, при наличии одного из следующих условий:
– земельный участок не отведен для этой цели;
– отсутствует надлежащее разрешение на строительство;
– отсутствует надлежащим образом утвержденный проект;
– при строительстве допущены существенные нарушения строительных норм и правил.
При этом требовать снести самовольно построенный объект или провести перестройку, привести земельный участок в прежнее состояние или возместить расходы
могут органы государственной власти или органы местного самоуправления и другие лица, право собственности, которых нарушено самовольным строительством. Важно, что требования о сносе самовольного строительства другие лица могут заявлять только при условии доказанности факта нарушения прав этих лиц самовольной застройкой.