На сегодня в Украине существует проблема, когда на неоформленной земле, находящейся в собственности другого лица, размещают объекты строительства. Ярким примером, отражающим эту проблематику, является, в частности, размещение таких объектов на землях государственной или коммунальной собственности.
Кроме того, довольно часто граждане Украины сталкиваются с целым рядом проблем, возникающих на стадии выделения земельных участков в аренду или собственность.
Сейчас можно выделить три варианта оформления права собственности на земельный участок или получения его в пользование.
Приобретение здания на земельном участке, находящемся в частной собственности продавца здания
Итак, одним из возможных способов может быть приобретение здания на земельном участке, находящемся в частной собственности продавца здания. Такой вариант самый простой в плане оформления земельного участка. Для этого в ходе заключения договора купли-продажи здания необходимо обязательно указать, что право собственности на земельный участок переходит к покупателю. Кроме того, необходимо дополнительно заключить договор купли-продажи земельного участка под зданием.
Следует указать, что перед осуществлением этой операции необходимо полностью проверить земельный участок по кадастровому номеру и получить извлечение Государственного земельного кадастра (ГЗК). Также следует проверить здание по таким критериям, как: адрес местонахождения, наличие арестов, ограничений и обременений на отчуждение. Указанную проверку может осуществлять любой нотариус или государственный регистратор при оформлении соглашения, связанного с недвижимым имуществом.
После того как будет заключен договор купли-продажи объекта, нотариус или государственный регистратор сразу должен внести сведения в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество относительно изменения собственника здания и земельного участка. Во время этой процедуры выдается извлечение из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, где указывается новый собственник объекта строительства и земельного участка.
Приобретение здания, дома или сооружения на сформированном арендованном земельном участке
Вторым вариантом, который может помочь в этом вопросе, является приобретение здания, дома или сооружения на сформированном арендованном земельном участке. Земельное законодательство Украины устанавливает, что при переходе права собственности на здание к новому собственнику автоматически переходят права, на основании которых земельным участком пользовался предыдущий собственник здания, дома или сооружения.
То есть во время покупки дома на арендованном земельном участке теоретически новый собственник земельного участка должен перезаключить договор аренды земельного участка с органами местного самоуправления. В таком случае договор аренды земельного участка с предыдущим собственником автоматически расторгается.
Однако в украинском законодательстве существует серьезная коллизия относительно указанной ситуации. Суть этой коллизии заключается в том, что гражданским законодательством Украины предусмотрено, что изменения в договор или расторжение договора аренды могут осуществляться в той же форме, что и основной договор.
Таким образом, для расторжения договора аренды земельного участка с предыдущим собственником здания необходимо получить решение или распоряжение соответствующего распорядительного органа. И уже после получения указанного решения или распоряжения новый собственник сможет начать процесс оформления договора аренды земельного участка. К сожалению, на практике получение указанного решения – длительный процесс, который в среднем длится 2 – 3 месяца. Указанные обстоятельства значительно замедляют процесс заключения договора аренды земельного участка с новым собственником зданий.
Следует отметить, что существует альтернативный вариант такого способа, с помощью которого можно ускорить процедуру.
Его суть заключается в том, что для того чтобы начать процедуру оформления договора аренды земельного участка под приобретенным зданием, предварительно необходимо осуществить определенную процедуру. В этом случае необходимо оформить от предыдущего собственника здания нотариально удостоверенное согласие о добровольном отказе от права аренды на земельный участок в связи с переходом права собственности на объект строительства.
При наличии такого заявления новый собственник уже сможет обратиться к соответствующему распорядителю земельного участка для заключения договора аренды земельного участка под приобретенным зданием.
Для заключения договора необходимо пройти определенную процедуру, в ходе которой необходимо:
– получить разрешение на разработку технической документации;
– разработать техническую документацию;
– согласовать техническую документацию;
– утвердить техническую документацию.
Только после утверждения технической документации органами местного самоуправления новый собственник сможет заключить договор аренды земельного участка под купленным зданием с соответствующими органами местного самоуправления. Указанный договор удостоверяется нотариально, после чего вносятся сведения в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество о новом арендаторе земельного участка.
Покупка здания на невыделенном земельном участке
Соответственно, последний способ – это покупка здания на невыделенном земельном участке. Следует отметить, что этот способ наиболее сложный и объемный по своей процедуре.
Прежде всего необходимо установить, сформирован ли земельный участок. Если сведения о земельном участке не внесены в государственный реестр земель, их государственная регистрация осуществляется на основании технической документации по землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка в натуре (на местности). Поэтому до заключения договора купли-продажи объекта строительства его собственник должен заказать землеустроительной организации изготовление технической документации относительно восстановления границ земельного участка в натуре (на местности). После этого следует обратиться в территориальный орган Госгеокадастра с заявлением о регистрации своего участка в государственном земельном кадастре и присвоении ему кадастрового номера. Только после получения кадастрового номера земельного участка новый собственник сможет заключить договор купли-продажи здания.
Вместе с этим, в случае если земельный участок, на котором куплен объект недвижимости, является коммунальной или государственной собственностью, необходимо будет пройти процедуру заключения договора аренды, порядок которой указывался уже ранее.
Только после утверждения технической документации органами местного самоуправления новый собственник сможет заключить договор аренды земельного участка под купленным зданием с соответствующими органами местного самоуправления.
ВЫВОД:
Таким образом, можно с уверенностью констатировать, что оформление прав на земельные участки под зданием – очень кропотливый и затратный процесс. Кроме указанного, в этой процедуре существует целый ряд коллизий и пробелов, которые способны затянуть и усложнить процесс еще больше. Так, например, законодателем не определен четкий принцип "автоматического" перехода прав на земельные участки к новым собственникам зданий. Из-за такого пробела будущие собственники вынуждены ждать желаемого результата еще больше времени.
Однако несмотря на указанные законодательные расхождения и сложности, процедуру регистрации прав на земельные участки под зданиями можно реализовать. Единственное, что нужно – всегда помнить, что необходимо при любых основаниях придерживаться определенного алгоритма действий. В противном случае – потраченное время и средства могут оказаться напрасны, и придется все начинать сначала.