Правовые принципы заключения договоров аренды регулируются Законом Украины "Об аренде земли", в соответствии с которым "аренда земли – это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности".
Существенные условия договора аренды земельного участка (пая)
Законом "Об аренде земли" определяются существенные условия договора аренды, которые являются обязательными. В частности, следует обратить внимание на такие условия и их содержание:
1) объект аренды (то есть земельный участок с определением его кадастрового номера, места расположения, размера земельного участка);
2) срок действия договора (срок действия договора определяется сторонами договора, но он не может превышать 50 лет).
В соответствии со ст. 19 Закона Украины "Об аренде земли" при определении срока действия договора аренды земли необходимо учитывать, что:
– при передаче в аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения для товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства срок действия договора аренды земли определяется по согласию сторон, но не может быть меньше 7 лет;
– при передаче в аренду земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства земельных участков сельскохозяйственного назначения, являющихся земельными участками мелиорированных земель и на которых проводится гидротехническая мелиорация, срок действия договора аренды земли определяется по согласию сторон, но не может быть меньше 10 лет;
3) арендная плата (с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра, целесообразно определять ответственность за неуплату арендной платы).
Порядок и форма определения арендной платы в договоре аренды земли
Арендная плата может устанавливаться в следующих формах:
– денежной;
– натуральной;
– отработочной (предоставление услуг арендодателю).
В случае договора аренды земли частной собственности стороны могут определить арендную плату в любой из указанных форм или же предусмотреть в договоре аренды сочетание разных форм арендной платы.
В случае аренды земельного участка государственной или коммунальной формы собственности арендная плата устанавливается исключительно в денежной форме.
Размер арендной платы за землю устанавливается по согласию сторон в договоре аренды (ч. 2 ст. 21 Закона Украины "Об аренде земли").
В соответствии со статьей 288 Налогового кодекса размер арендной платы устанавливается в договоре аренды, но годовая сумма платежа не может быть меньше размера земельного налога, установленного для соответствующей категории земельных участков на соответствующей территории; не может превышать 12 процентов нормативной денежной оценки.
Информацию о размере нормативной денежной оценки земельного участка можно получить в территориальном органе земельных ресурсов.
Как оформляется заключение договора аренды земельного участка (пая)
Заключение договора аренды земельного участка осуществляется:
– из земель частной собственности – по согласию арендодателя и лица, которое согласно закону вправе приобретать право аренды на такой земельный участок;
– из земель государственной или коммунальной собственности – на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления – арендодателя, принятого в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Украины, или по результатам аукциона;
– на основании гражданско-правового договора или в порядке наследования. Изменение наименования сторон договора аренды земли, в частности в результате реорганизации юридического лица или изменения типа акционерного общества, не является основанием для внесения изменений в договор аренды земли и/или его переоформления. Объект по договору аренды земли считается переданным арендодателем арендатору с момента государственной регистрации права аренды, если иное не установлено законом.
Согласно статье 6 Закона право аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии с законом.
Таким образом, обязанность арендатора земельного участка относительно выплаты арендной платы за использование земельного участка возникает с момента государственной регистрации договора аренды земли.
Аренда нераспределенных (невытребованных) паев: особенности, порядок, форма
В соответствии с постановлением Высшего хозяйственного суда Украины от 15.01.2015 по делу № 924/686/14 нераспределенный (невытребованный) земельный участок – это запроектированный в составе единого земельного массива без определения границ на местности пай, который не был распределен на собрании собственников земельных долей из-за неявки на собрание. Статус невытребованного нераспределенного земельного участка приобретают только после проведения собрания относительно распределения земельных участков.
Аренда нераспределенных паев на сегодняшний день в земельном законодательстве Украины закреплена нечетко, но при этом существует большая весомая доля нераспределенных паев, предоставленных в пользование. Поскольку в случае с невытребованными паями нет конкретного собственника, договор аренды, в отличие от договора аренды пая, заключается с сельскими, поселковыми, городскими советами, органами исполнительной власти, в компетенции которых остались такие участки.
Еще одним отличием от договоров аренды на пай является то, что предоставление в аренду невытребованного пая не требует проведения земельных торгов, достаточно решения соответствующего органа исполнительной власти или местного самоуправления и разработки технической документации.
При заключении такого договора аренды следует помнить, что статья 13 Закона Украины "О порядке выдела в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)" определяет, что договор аренды невытребованного земельного участка не может быть заключен более чем на срок до момента получения его собственником государственного акта на право собственности на земельный участок, поэтому существует риск того, что для арендатора договор будет прекращен в любой момент.