Тема реформирования земельных правоотношений в течение последних 5 лет стала очень актуальной ввиду постоянных изменений земельного законодательства и отсутствия устоявшейся судебной практики, которая давала бы четкие ответы относительно порядка решения спорных вопросов.
Крайне важными на данный момент остаются вопросы правовой участи земельных участков и нарушения требований законодательства в ходе заключения соглашений о продаже объектов недвижимости (зданий, домов, сооружений), находящихся на таких участках. Также очень сложной остается процедура получения земельного участка в собственность или пользование, если определенный объект уже на нем построен.
Итак, какие ответы на эти вопросы дают законодательство и судебная практика?
Приобрел здание, но как зарегистрировать право собственности на землю под ним?
На практике у многих лиц, которые хотят приобрести недвижимость или уже ее приобрели, довольно часто возникают вопросы относительно порядка признания за ними права собственности на земельный участок, на котором расположен такой объект, или признания за ними права пользования таким земельным участком.
Этот вопрос регулируется Земельным кодексом Украины и Гражданским кодексом Украины, в соответствии с которыми к лицу, приобретшему право собственности на дом, здание или сооружение, переходит право собственности или право пользования земельным участком, на котором такие объекты расположены, без изменения его целевого назначения. То есть положения этих статей корреспондируют с всемирно устоявшимся принципом "земля идет за недвижимостью".
Из норм законодательства следует, что приобретатель объекта недвижимости (зданий, домов, сооружений) якобы автоматически должен приобретать и право собственности на земельный участок или право пользования участком на таких же условиях, что и продавец. Но довольно длительное время суды разных инстанций не могли прийти к единой позиции по этому вопросу.
Возникновение права собственности на объект недвижимости не является основанием для возникновения права собственности землю?
Так, ВХСУ в постановлении от 15 марта 2012 года по делу № 6/82/5022-1391/2011 отмечает, что возникновение права собственности на объект недвижимости не является основанием для автоматического возникновения права собственности или заключения договора аренды земельного участка. Такой вывод базировался на правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Украины от 16 апреля 2004 года № 7, постановлении Пленума Высшего хозяйственного суда от 17 мая 2011 года № 6.
Также коллегия судей Высшего хозяйственного суда Украины в своем постановлении от 15 апреля 2015 года по делу № 28/5005/5627/2012 в подтверждение высказанного выше мнения также отмечает, что в случае приобретения права собственности на дом, здание или сооружение, находящихся на земельном участке, предоставленном в пользование, к приобретателю переходит право пользования соответствующим земельным участком в том же объеме, который был у предыдущего землепользователя. Однако при этом договор аренды земельного участка предыдущего собственника недвижимого имущества не прекращается автоматически, а новый собственник может требовать переоформления права пользования земельным участком на себя в установленном действующим законодательством порядке.
Интересен тот факт, что за несколько месяцев до того ВСУ высказал совсем противоположную позицию относительно этого же вопроса в постановлении от 11.02.2015 г. по делу № 6-2цс15 и указал, что нормы ст. 120 Земельного кодекса Украины закрепляют общий принцип целостности объекта недвижимости с земельным участком, на котором этот объект расположен. По этим нормам определение правового режима земельного участка находится в прямой зависимости от права собственности на здание и сооружение. Таким образом, по общему правилу, лицо, приобретшее право собственности на часть здания или сооружения, становится собственником соответствующей части земельного участка на тех же условиях, на которых она принадлежала предыдущему собственнику, если иное не предусмотрено в договоре об отчуждении недвижимости.
Еще более радикальной была позиция ВХСУ в постановлении от 22.09.2015 г. по делу № 922/2257/14, в котором суд указывает, что при возникновении у другого лица права собственности на жилой дом, здание или сооружение право предыдущего собственника или пользователя прекращается автоматически, в силу закона, без "оформления" прекращения права какими-либо актами и документами. Указанная норма является императивной и отступление от нее на основании договора не допускается. Договор аренды при этом не прекращается в целом, поскольку имеет место замена стороны в обязательстве.
Когда возникает право собственности на земельный участок при приобретении недвижимости
При таких обстоятельствах, опираясь на правовую позицию ВХСУ и ВСУ последних лет, можно утверждать, что:
– Право собственности на земельный участок возникает у приобретателя объекта недвижимости (зданий, домов, сооружений) сразу с момента государственной регистрации права собственности на дом, здание или сооружение в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Но для подтверждения этого факта все равно необходимо внести соответствующие изменения в сведения в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество путем подачи уполномоченному субъекту заявления и соответствующего перечня документов, которые указаны в Порядке, утвержденном постановлением КМУ от 25.12.2015 г. № 1127.
– Продавец недвижимости (зданий, домов, сооружений) не обязан совершать какие-либо действия относительно прекращения договора аренды земельного участка и не обязан уплачивать арендную плату с момента внесения сведений в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество. Но, в любом случае, предыдущему арендатору целесообразно направить арендодателю письмо-уведомление, что он больше не является стороной в обязательстве.
– Приобретатель недвижимости (зданий, домов, сооружений) не обязан заключать новый договор аренды земельного участка, поскольку к нему переходят права и обязанности предыдущего арендатора. Для документального подтверждения наличия права пользования таким земельным участком стороны должны заключить дополнительное соглашение к уже существующему договору аренды об изменении стороны в обязательстве.
Кадастровый номер как существенное условие договора купли-продажи земельного участка
В соответствии с Земельным кодексом Украины существенным условием договора, предусматривающим приобретение права собственности на дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты.
Заключение договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, что связано с переходом права на часть земельного участка, осуществляется после выделения этой части в отдельный земельный участок и присвоения ей отдельного кадастрового номера.
При таких условиях отсутствие кадастрового номера земельного участка в соглашении об отчуждении объекта недвижимости может привести к негативным последствиям для приобретателя недвижимости, а именно в возможности признания такого соглашения недействительным.
Аналогичного мнения придерживается ВХСУ в постановлении от 23.11.2016 г. по делу № 921/148/14-г/13, в котором указывает, что договор купли-продажи имущества, который не был нотариально удостоверен, не может быть признан действительным на основании согласования всех существенных условий договора и выполнения обязательств сторонами, если в договоре не указан кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. Отталкиваясь от противоположного, очевидно, что договор может быть признан недействительным в судебном порядке из-за отсутствия такого существенного условия, как кадастровый номер земельного участка.
Следует обратить внимание, что признание договора об отчуждении имущества недействительным на основании отсутствия такого существенного условия, как кадастровый номер земельного участка, возможно только в том случае, если соответствующему участку уже был присвоен кадастровый номер, сам участок на законных основаниях передан в собственность или пользование продавцу, а стороны ввиду неосведомленности или специально не указали его в договоре.
В том же случае, когда собственником земельного участка до передачи его в собственность физическому или юридическому лицу является орган местного самоуправления или орган государственной власти, а продавец недвижимости (зданий, сооружений и т. п.) не обратился к уполномоченному органу для выделения земли под такой недвижимостью в отдельный участок и не получил кадастровый номер на него, он не имеет законных оснований для обращения в суд с заявлением о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным и не может быть стороной в споре.
Такой позиции придерживается ВСУ в постановлении от 17.12.2014 г. по делу № 6-194цс14, в котором указывает, что в том случае, когда истец (продавец) не является собственником спорного земельного участка, кадастровый номер земельному участку присвоен не был, а также не установив нарушение законных прав истца в связи с отсутствием в договоре купли-продажи условия относительно кадастрового номера земельного участка, с учетом того обстоятельства, что указанное существенное условие не влияет на права или интересы продавца, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований истца о признании договора купли-продажи недействительным.
Регистрация прав на земельный участок под объектом недвижимости
В зависимости от способа приобретения права собственности на объект недвижимости (здание, дом, сооружение) отличается и основание приобретения права собственности или права пользования земельным участком под таким объектом.
Одним из таких оснований является заключение договора, по которому лицо приобретает право собственности на объект недвижимости (здание, дом, сооружение), находящийся на земельном участке. Как уже было указано ранее, к лицу, приобретшему право собственности на дом, здание или сооружение, переходит право собственности или право пользования земельным участком, на котором такие объекты расположены, без изменения его целевого назначения.
Другим основанием для приобретения права собственности на земельный участок является получение земельного участка в собственность путем безоплатного получения такого участка из коммунальной собственности территориальной общины. В соответствии с положениями Земельного кодекса Украины каждый гражданин имеет право получить земельный участок в пользование или бесплатно получить его в собственность: для ведения фермерского хозяйства; для ведения личного крестьянского хозяйства; для ведения садоводства и др.
В первом случае процедура регистрации права собственности на земельный участок довольно простая, поскольку участок уже должен быть выделен, зарегистрирован в государственном земельном кадастре, и новому собственнику необходимо только обратиться в Госгеокадастр с соответствующим заявлением для получения извлечения.
После получения такого извлечения остается только зарегистрировать право собственности или право пользования земельным участком в Государственном реестре прав на недвижимое имущество путем подачи соответствующего заявления и необходимых документов, предусмотренных Порядком, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины № 1127.
Следует напомнить, что 1 января 2016 года в Украине вступил в силу новый Порядок регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений. В соответствии с этим Порядком отныне регистрацию права собственности и их обременений могут проводить государственные регистраторы или нотариусы.
Получить решение государственного регистратора и информацию из Государственного реестра прав можно в электронной и (по желанию заявителя) в бумажной форме. Причем обе формы имеют одинаковую юридическую силу.
Порядок приобретения права собственности или права пользования земельным участком, который передается из коммунальной собственности территориальной общины, намного более сложный. Он состоит из нескольких этапов.
Первым этапом является обращение в территориальную общину по месту расположения земельного участка с заявлением, предусмотренным порядком передачи (предоставления) земельных участков в пользование или в собственность из земель коммунальной собственности. Следует отметить, что каждая отдельная территориальная община на заседаниях городских, поселковых или сельских советов утверждает собственный порядок, которым предусматривает процедуру обращения и получения согласия на передачу земель коммунальной собственности в собственность или пользование.
По результатам рассмотрения обращения уполномоченный орган принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность или пользование, предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства относительно отвода земельного участка или относительно отказа в его предоставлении.
Разработкой проекта землеустройства занимаются специализированные субъекты хозяйствования, которые должны определить точные границы земельного участка, их геодезические координаты и составить кадастровый план земельного участка. На основании разработанного проекта землеустройства регистратор Госгеокадастра вносит сведения в Государственный земельный кадастр и выдает соответствующее извлечение, в котором указываются сведения о земельном участке.
После разработки проекта землеустройства, согласования его в Госгеокадастре и проведения государственной регистрации земельного участка орган местного самоуправления на основании ходатайства передает земельный участок в собственность или пользование заявителю.
И последним шагом, который должен сделать приобретатель прав на земельный участок из коммунальной собственности, является регистрация права собственности или права пользования земельным участком в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество путем обращения с соответствующим заявлением к государственному регистратору или к нотариусу.
ВЫВОД:
Таким образом, способ приобретения права собственности на земельный участок из коммунальной собственности территориальной общины, как уже было указано ранее, очень сложный и предусматривает непростую процедуру согласования и принятия решения разными уполномоченными органами, что может затянуть этот процесс на неопределенный срок. При таких условиях приобретение объекта недвижимости (здания, дома, сооружения), находящегося на земельном участке, право собственности которого уже зарегистрировано, намного более выгодное.