"Для содействия реализации потенциала роста в Украине остается важной либерализация рынка земли, в том числе продажа земель сельскохозяйственного назначения.", – определяет необходимость земельной реформы Меморандум Украины с МВФ.
Проведение каких-либо реформ требует гибкости, решительности и принятия новых вызовов всеми действующими лицами, а повышение правовой компетентности в этой отрасли является надежным инструментом для преодоления препятствий.
Предлагаю рассмотреть небольшую часть земельно-правовых отношений сквозь призму сохранения арендатором своего права аренды земли. С этой целью необходимо рассмотреть порядок заключения, выполнения и продления договора аренды земли как правовое основание защиты права.
Что должен содержать договор аренды земли, земельного пая?
Договор аренды земли согласно общему правилу для гражданско-правовых договоров, установленному частью 1 статьи 638 Гражданского кодекса Украины, требует достижения согласия сторонами относительно всех существенных условий договора, не только предусмотренных законодательством, но и тех, которые определены сторонами как существенные. Именно наличие всех этих условий является основанием для признания договора аренды земли заключенным. А отсутствие таких условий в договоре может стать основанием для признания его незаключенным и возврата земельного участка арендодателю как приобретенного без достаточного правового основания. Однако согласно действующей редакции Закона Украины "Об аренде земли" от 6 октября 1998 года № 161-XIV отсутствие в договоре аренды земли одного из существенных условий не является основанием для признания договора недействительным, в отличие от положений предыдущей редакции данного Закона.
Следует подчеркнуть, что перечень существенных условий, которые обязательно должен содержать договор аренды, довольно существенно сокращен законодателем до двенадцати пунктов. В частности, это:
1) кадастровый номер участка – объекта аренды;
2) место расположения участка;
3) размер земельного участка;
4) срок действия договора аренды;
5) размер арендной платы;
6) порядок индексации арендной платы;
7) способ расчетов;
8) условия расчетов;
9) срок внесения арендной платы;
10) порядок внесения арендной платы;
11) порядок пересмотра сторонами арендной платы;
12) ответственность за неуплату арендной платы.
Установленный законодательством перечень содержится в ст. 15 Закона Украины "Об аренде земли".
Форма заключения договора аренды земли: в какой форме заключается договор аренды земли
Законом предусмотрена обязательность письменной формы договора, это определено статьей 14 Закона Украины "Об аренде земли".
Нотариальное удостоверение договора аренды земли не является обязательным, однако если положения договора или другие письменные документы свидетельствуют о наличии согласия сторон об его удостоверении, при указанных обстоятельствах такой договор подлежит нотариальному удостоверению. Названное требование закреплено в части 1 статьи 209 Гражданского кодекса Украины.
Что проверить перед заключением договора аренды земельного участка?
Подготовка проекта договора аренды требует проведения предварительной аналитической работы для установления юридических фактов относительно земельного участка, проверки правосубъектности сторон договора и их представителей. Это поможет избежать рисков, связанных с недействительностью договора.
Среди таких вопросов следует выяснить: находится ли земельный участок в собственности арендодателя; имеются ли обременения или ограничения земельного участка; на каких правовых основаниях действуют уполномоченные лица; существуют ли уставные или законодательные ограничения на заключение договора руководителем; не завершился ли срок полномочий уполномоченного лица; надлежащим ли образом прекращен предыдущий договор аренды земельного участка; имеются ли судебные производства, предметом которых является определенный земельный участок.
Наличие информации относительно собственника земельного участка, возможного обременения прав на земельный участок может быть установлено в режиме реального времени путем формирования извлечения из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. Это возможно осуществить, воспользовавшись кабинетом электронных сервисов по ссылке: https://kap.minjust.gov.ua/.
Ограничение в использовании земель можно проверить путем получения извлечения из Государственного земельного кадастра, хотя эта процедура несколько сложнее.
Приведенные выше извлечения будут содержать информацию относительно наличия у арендодателя права собственности на земельный участок, а соответственно – станут одной из гарантий обеспечения права аренды.
Наличие обременений земельного участка, например, в случае если участок находится в залоге, требует получении согласия залогодержателя (часть 4 статьи 6 Закона "Об аренде земли").
Если участок передается в платное пользование в порядке субаренды, то есть основанием заключения договора для арендодателя является другой договор аренды, а не право собственности, в этом случае необходимо проверить отсутствие возражения первоначального арендодателя, являющегося собственником участка, направив ему об этом официальный запрос заказной почтой с описанием вложения. Только после истечения 1 месяца после получения арендодателем запроса, при условии отсутствия его возражений, может быть заключен соответствующий договор аренды, что определено частью 1 статьи 8 Закона "Об аренде земли".
В соответствии с пунктом 288.6 статьи 288 Налогового кодекса Украины плата по договору субаренды не может превышать размер платы по договору аренды, на основании которого он заключен. Однако распространенная правовая позиция, что данное положение Кодекса применяется только к договорам аренды земли, находящейся в собственности государства или территориальной общины, остается спорной.
Типового форма договора аренды земли
Что касается последних двух видов договоров аренды, то для них специально предусмотрена отдельная форма, утвержденная Кабинетом Министров Украины, от которой стороны отступать не могут. Типовая форма договора аренды земли, утвержденная постановлением Кабинета Министров Украины от 3 марта 2004 г. № 220 "Об утверждении Типового договора аренды земли", может быть только уточнена сторонами, независимо от того, обязательна ли эта форма для сторон. В случае принятия ими решения о заключении договора на основе типового договора стороны обычно не имеют права отступать от его содержания. Это положение определено частью 4 статьи 179 Хозяйственного кодекса Украины. Например, это касается случая, когда типовая форма договора выбрана по договоренности сторон относительно участка, находящегося в частной собственности.
Срок действия договора аренды земельного участка и срок аренды земли
Срок договора аренды, а также начало его течения на практике порождает противоположные правовые заключения и неодинаковую судебную практику, а потому требует самого пристального внимания.
Стоит указать, что проведение государственной регистрации права аренды, требование регистрации которого содержит статья 4 Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений", означает наступление двух юридических фактов:
- начало течения срока пользования арендатором участком, поскольку с этого момента участок считается переданным в пользование, что предусмотрено статьей 17 Закона Украины "Об аренде земли";
- возникновение права аренды (статья 125 Земельного кодекса Украины).
Это следует учитывать при исчислении срока действия договора и срока аренды. Стоит разграничивать понятие срока действия договора и срока аренды, поскольку не всегда эти сроки могут совпадать. Максимальная граница срока действия договора аренды земли установлена статьей 19 Закона "Об аренде земли" и составляет 50 лет, а минимальная его граница законодательством не установлена, за исключением договоров, объектом которых являются участки сельскохозяйственного назначения, которые определены частью 3 статьи 19 Закона. Срок договора для таких участков не может быть меньше 7 лет. При исчислении сроков следует убедиться, что срок действия договора и срок аренды обеспечат удовлетворение потребностей, ради которых заключается договор аренды земли. Так, например, для сельскохозяйственных производителей следует учесть сроки севооборота, время сбора урожая и т. п.
Расторжение и прекращение действия договора аренды земельного участка
Важным условием для сохранения права аренды земельного участка является соблюдение и выполнение условий договора, которые могут быть основанием для его расторжения, прекращения и применения ответственности. Некоторые из этих оснований могут содержаться в договоре, однако некоторые из них прямо предусмотрены законодательством.
Вопреки общему правилу относительно запрета одностороннего расторжения договора, перечень таких оснований содержит статья 141 Земельного кодекса Украины. Среди них следует выделить следующие: использование земельного участка способами, противоречащими экологическим требованиям, или не по целевому назначению; систематическая неуплата земельного налога или арендной платы; приобретение другим лицом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, которые расположены на земельном участке, и т. п.
Уклонение арендодателя от получения платы как основание для расторжения договора аренды земли
Распространенной практикой, используемой с целью досрочного прекращения договора аренды земли по инициативе арендодателя и при отсутствии надлежащих для того оснований или нарушений со стороны арендатора, является уклонение арендодателя от получения платы.
Такая стратегия довольно часто используется для прекращения договора аренды по инициативе арендодателя. Ситуация особенно усложняется, если арендная плата по договору предусмотрена в натуральной форме (такая форма платы предусмотрена для участков частной формы собственности статьей 22 Закона "Об аренде земли"), в отличие от, например, безналичного перевода; или начат процесс изменения собственника земельного участка; регистрации прав на земельный участок новым собственником; принятия наследства и т. п.
Судебная практика относительно прекращения договора аренды земли
Судами наработана разная судебная практика относительно прекращения договора аренды, а также порядка переноса и исчисления ее срока. С целью защиты права аренды по договору следует осуществить все действия по установлению информации о личности арендодателя с целью выплаты надлежащей ему арендной платы. В случае невозможности установления такой личности или уклонения арендодателя от получения платы – внести арендную плату в депозит нотариуса. Эта обязанность предусмотрена статьей 537 Гражданского кодекса Украины.
Переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу
Отдельно следует отметить, что переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения условий или расторжения договора, если стороны отдельно не предусмотрели такое основание в заключенном ими договоре. А наличие в договоре положения о праве арендатора по собственной инициативе расторгнуть договор аренды, что, на первый взгляд, является преимуществом для арендатора, наоборот содержит определенные риски.
При условии документального оформления такого расторжения, если сторонами не зафиксировано нарушение договора арендодателем как основание для расторжения договора со стороны арендодателя, это предоставляет право последнему требовать арендную плату от арендатора за дополнительный период после прекращения договора (от 6 месяцев до 1 года в зависимости от вида участка). Указанное предусмотрено статьей 32 Закона "Об аренде земли".
Преимущественного права на возобновление договора аренды на новый срок
Соблюдение платежной дисциплины и надлежащее выполнение условий договора предоставляет арендатору возможность сохранения права аренды путем реализации его преимущественного права на возобновление договора аренды на новый срок. Однако и здесь есть свои тонкости. Для успешной реализации такого права, которое предусмотрено статьей 33 Закона Украины "Об аренде земли", арендатору следует направить в официальный адрес арендодателя официальное письмо (с описанием вложения и уведомлением о вручении) о своем намерении воспользоваться преимущественным правом продлить действие договора аренды и приложить к нему проект дополнительного соглашения, оформленный и подписанный арендатором не менее чем в 3 экземплярах, поскольку дополнительный экземпляр будет необходим для его государственной регистрации. Письмо необходимо направить с расчетом, чтобы оно было получено арендодателем не позже чем за месяц до окончания срока договора аренды. Также при составлении дополнительного соглашения не следует вносить изменения в существенные условия договора аренды, поскольку это может стать основанием для применения части 4 статьи 33 Закона для прекращения преимущественного права арендатора.
Несмотря на неодинаковую судебную практику относительно защиты прав участников земельно-правовых отношений в Украине, стоит вспомнить о таком источнике права, как решения Европейского суда по правам человека. Довольно показательным примером является дело о возобновлении договора аренды земельного участка по делу "Стретч против Соединенного Королевства" (CASE OF STRETCH V. THE UNITED KINGDOM). Решением Европейского Суда определено важное положение, которым должны впредь руководствоваться участники земельно-правовых отношений в Украине: "Согласно устойчивой практике Суда при осуществлении какого-либо вмешательства должен обеспечиваться "справедливый баланс" между необходимостью обеспечения общих интересов общества и необходимостью защиты основоположных прав соответствующего лица. Требование обеспечения такого баланса находит свое отражение во всей структуре статьи 1 Первого протокола, включительно с ее второй частью. Следовательно, должно быть обеспечено надлежащее пропорциональное соотношение между используемыми средствами и поставленными целями".