Не касаясь детально ни проблем строительной отрасли в целом, ни проблемы недобросовестности конкретных застройщиков (о чем уже не раз говорили), перейдем непосредственно к теме.
Верховный Суд "одобрил" возврат арендодателю земельного участка, переданного под застройку на основании нарушения арендатором условий договора аренды (постановление по делу № 3-926гс17). Вопросов больше, чем ответов, но начнем с ситуации, ставшей предметом данного спора.
Возврат арендодателю земельного участка, переданного под застройку
Городской совет (арендодатель) принял решение о расторжении договора аренды земельного участка в связи с невыполнением арендатором условия договора, а именно: не завершена застройка земельного участка в сроки, установленные проектной документацией на строительство, утвержденной в установленном порядке, но не позже чем через три года с момента государственной регистрации договора, земельный участок используется не по целевому назначению. Застройщик (арендатор) обратился в суд с иском об отмене решения о расторжении договора аренды.
Суд первой инстанции "пошел по пути закона" и исковые требования удовлетворил. Руководствовался при этом следующим:
– расторжение договора аренды земельного участка на основании того, что строительство на нем не завершено, не предусмотрено действующим законодательством, а какие-либо доказательства, свидетельствующие о том, что арендатор использует землю не по целевому назначению, в материалах дела отсутствуют;
– "гарантией стабильности общественных отношений" должен быть одноразовый характер применения ненормативных актов органов местного самоуправления. То есть они не могут быть отменены или изменены после их исполнения, что гарантирует уверенность субъектов прав в том, что их существующее положение не будет ухудшено принятием более позднего акта (решение КСУ по делу № 1-9/2009);
– не доказана вина арендатора в задержке застройки земельного участка (причина – длительные согласования уполномоченными органами проектной документации и получения разрешений). Суд первой инстанции принял во внимание практику ЕСПЧ, согласно которой лишение лица права на имущество при отсутствии его вины рассматривается как "непропорциональное" вмешательство в право на мирное владение имуществом, а значит, нарушение ст. 1 Первого протокола к Конвенции о защите прав человека и основных свобод.
Суд апелляционной инстанции "пошел по пути договора" и в удовлетворении исковых требований отказал, основываясь на следующем:
– законодательство не запрещает сторонам договора аренды земли предусматривать основания для расторжения договора в одностороннем порядке (в рассматриваемой ситуации таким основанием было нарушение сроков завершения застройки);
– применение выводов вышеуказанного решения КСУ необоснованно, так как фактически имела место не отмена решения местного совета, а расторжение договора в одностороннем порядке, которое было оформлено принятием решения арендодателем в установленной форме;
– что касается вопроса вины, то наряду с отсутствием прямых ее доказательств также не имеется и опровержений наличия вины, как и каких-либо доказательств отсутствия у арендатора возможностей застраивать земельный участок, или, например, попыток арендатора согласовать с арендодателем продление установленного в договоре срока.
Застройщик, арендовавший землю с условием завершения строительных работ в определенный срок, может быть лишен права аренды
Позицию ЕСПЧ суд апелляционной инстанции проигнорировал, как и ВХСУ, который решение апелляции полностью поддержал. И указал на то, что, поскольку истец знал об условии договора, обязывающем его завершить строительство в определенный срок, и о последствиях незавершения в виде потери права аренды земли, правовые основания для признания недействительным решения местного совета о расторжении договора аренды земельного участка отсутвуют.
ВСУ в постановлении по делу № 3-926гс17 в удовлетворении заявления о пересмотре постановления ВХСУ арендатору отказал, так как не нашел оснований для вывода о неодинаковом применении судом кассационной инстанции одних и тех же норм материального права. Дело в том, что в делах, рассмотренных ранее ВХСУ, на которые ссылался арендатор в своем заявлении, был установлен один нюанс, в корне отличающий их от рассматриваемого. В договорах аренды земельных участков не был установлен срок, в который арендатор обязан был осуществить застройку арендуемого земельного участка.
Итак, застройщик, арендовавший землю с условием завершения строительных работ в определенный срок, в случае нарушения данного условия договора может быть лишен права аренды путем расторжения арендодателем договора в одностороннем порядке.
И тут возникает вопрос (слово "завершение" было подчеркнуто по тексту не просто так). Одно дело, если строительство находится на этапе оформленного пакета документов, а фактически так и не было начато (как в рассматриваемой ситуации). И совсем другое дело, когда на арендуемом участке уже есть объект незавершенного строительства (возможно, даже на этапе сдачи в эксплуатацию). Ведь недобросовестными могут быть не только застройщики, но и арендодатели.
Кроме того, интерес вызывает дальнейшая судьба земельного участка, поскольку решение местного совета о передаче его в аренду конкретному застройщику, по мнению судов, рассматривавших дело, не отменяется.
ВЫВОД:
Выводы ВСУ, изложенные в постановлении по делу № 3-926гс17, хотя и не выделены в правовую позицию, весьма нестандартны и имеют все шансы как положить начало формированию нового подхода в судебной практике (и договорной, кстати, тоже), так и стать новой лазейкой для злоупотреблений.