Sidebar

В связи с частыми изменениями в законодательстве, информация на данной странице может устареть быстрее, чем мы успеваем ее обновлять!
Eсли Вы хотите найти правильное решение именно своей проблемы, задайте вопрос нашим юристам прямо сейчас.

Земля является весьма специфическим предметом аренды. Связано это не в последнюю очередь с тем, что любые варианты ее использования (будь то земледельческие цели или строительство) рассчитаны на долгосрочные перспективы. Потому не удивительно, что преимущественное право арендатора не только на возобновление договора после окончания его срока, но и на получение земли в собственность в случае ее продажи дополнительно защищено нормами специального законодательства.

 

Право заключить договор аренды земли на новый срок

Тут свобода договора ограничена, особенно в части выбора контрагента. Если арендатор своевременно вносит арендную плату и надлежащим образом исполняет свои обязательства согласно условиям договора, и заинтересован в пользовании конкретным земельным участком и после окончания срока действия основного договора аренды, лишить его этой возможности непросто. Об этом – в постановлении ВХСУ по делу № 909/964/14.

Ситуация сложилась следующая. ООО-арендатор (истец) получило в аренду сроком на 3 года земельный участок коммунальной собственности для строительства (жилые дома, спортивный комплекс и т. д.). Договор аренды предусматривал возможность его продления при условии уведомления арендатором арендодателя о таком намерении за 60 дней до окончания его срока.

Истец надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору и в установленный срок обратился в Центр предоставления административных услуг городского совета для подготовки проекта договора аренды (возобновления). Однако поданный пакет документов был ему возвращен: проект подписан не был, ответ относительно его рассмотрения и согласования условий также отсутствовал. Фактически городской совет вопрос продления спорного договора не рассматривал и решения не принимал. Вместо этого на основании обращения жителей города было принято решение об опротестовании возобновления договора аренды земли.

Все эти факты были установлены местным хозяйственным судом и легли в основу решения, которым суд удовлетворил требования истца: возобновил договор аренды на условиях дополнительного соглашения, предложенного ООО, и признал за ним право на пользование земельным участком; признал недействительным и отменил решение местного совета об опротестовании возобновления договора.

Суд апелляционный первую инстанцию не поддержал. В отличие от ВХСУ, который по результатам пересмотра дела разъяснил, при соблюдении каких условий можно говорить о том, что арендатор приобрел право "правомерного ожидания" продления действия договора, и отказ в этом нарушает его права не только непосредственно на пользование земельным участком, но и на завершение работ, которые на нем начаты.

 

Об основаниях возобновления договора аренды

1. Для признания преимущественного права арендатора на возобновление договора (ч. 1 ст. 33 Закона "Об аренде земли") необходимо установить следующие юридические факты:

– надлежащее исполнение арендатором обязательств по договору;

– своевременное уведомление арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом;

– направление письма-уведомления обязательно с проектом дополнительного соглашения к основному договору аренды;

– отсутствие опровержений и решения арендатора в течение 1 месяца.

2. Для признания арендатора продолжающим пользоваться земельным участком после окончания договора аренды, в связи с чем такой договор считается возобновленным на аналогичных условиях (ч. 6 ст. 33 Закона), необходимо наличие следующих юридических фактов:

– фактическое продолжение пользования земельным участком;

– надлежащее исполнение обязательств по договору;

– отсутствие уведомления арендодателя об отказе в возобновлении договора;

– заключение дополнительного соглашения о возобновлении договора аренды.

Дополнительное соглашение должно быть заключено в течение 1 месяца в обязательном порядке, а промедление или отказ могут быть обжалованы в суде.

 

О практике Европейского суда

1. О соблюдении справедливого баланса между интересами общества и правами арендатора свидетельствует тот факт, что еще на этапе заключения спорного договора сама местная власть посчитала, что срок его действия может быть продлен, а значит арендатор мог на разумных основаниях надеяться на исполнение данного условия. Кроме того, сама возможность такого продления является важным элементом, дающим право законного ожидания получения будущих доходов от осуществленных капиталовложений (дело "Стретч против Соединенного Королевства").

2. Лицо, которому соответствующим решением предоставлено право пользования земельным участком, приобретает право собственности на имущество в виде правомерных ожиданий приобретения в будущем права аренды еще до заключения основного договора аренды. И ст. 1 Первого протокола Конвенции о защите прав человека и основополагающих свобод применима для защиты "правомерных ожиданий" относительно определенного положения вещей в будущем, поскольку их можно считать составляющей частью собственности (дело "Пайн Вели Девелопмент Лтд" и другие против Ирландии").

 

О праве "правомерного ожидания"

Возвращаясь к делу № 909/964/14. Установленный факт соблюдения арендатором требований законодательства, регламентирующего его поведение, необходимый для получения соответствующего решения уполномоченного органа, свидетельствует о том, что такой арендатор приобрел право "правомерного ожидания". В подобном случае отказ арендодателя от возобновления договора фактически нарушает такое его право. И, кроме того, лишает возможности завершить начатое, но не завершенное в полном объеме строительство (впрочем, любое другое использование также может подпадать под определение), а значит и получить дополнительный доход.

 

 

ВЫВОД:

 

"Правомерное ожидание" возникает у лица, которым соблюдены все требования законодательства для получения соответствующего решения уполномоченного органа. Такое лицо имеет все основания рассчитывать на определенное положение вещей в будущем. Право собственности данного лица как в виде непосредственно имущественного (права аренды), так и в виде правомерных ожиданий является объектом защиты ст. 1 Первого протокола Конвенции и национального законодательства Украины.


Получите за 15 минут консультацию юриста!